問題文
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1.甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
2.本件契約の存続期間が 50 年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
3.本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が 50 年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13 条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
4.本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を 20 年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20 年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
解説
1 誤り。
借地権は、借地権者名義の建物が土地上に存在すれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる（借地借家法10条1項）。
しかし本肢では、借地権者はＢなのに、建物の登記名義人がＢではなく配偶者Ｃである。
この場合、土地の新所有者Ｄに対して、Ｂは借地権を対抗できない。
よって誤り。
2 誤り。
定期借地権（借地借家法22条1項）で特約により排除できるのは、(1) 契約の更新、(2) 建物の築造による存続期間の延長、(3) 建物買取請求権、の３つである。
「地代の減額請求をしない」という特約はこの３つに含まれないため、普通借地権と同様に扱われる。
普通借地権において地代の減額請求をしない特約は無効（借地借家法11条1項）なので、定期借地権でも有効に定めることはできない。
よって誤り。
3 正しい。
存続期間が 50 年なので、「事業用定期借地権等（借地借家法23条。10年以上50年未満）」は使えないが、「一般定期借地権（借地借家法22条。50年以上）」として契約することができる。
一般定期借地権は用途にかかわらず「書面」で契約すればよい。
したがって、「契約の更新なし」「築造による延長なし」「建物買取請求権なし（借地借家法13条の買取請求をしない）」という特約を、書面で有効に定めることができる。
よって正しい。
4 誤り。
普通借地権の存続期間は「30年以上」である（借地借家法3条）。
本肢のように 20 年と定めても、その定めは無効となり、存続期間は 30 年になる。
公正証書で契約しても同様であり、20 年経過時点で更新拒絶をすることはできない。
よって誤り。