過去問を解く

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、期間を1年未満とする契約であっても、有効に成立する。
民法上の短期賃貸借のように1年とみなされるわけではない。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料が不相当になったときの増減額請求権を排除する特約は無効である。
したがって、「一定期間は減額しない」という特約があっても、現行賃料が不相当になれば減額請求できる。

3 正しい。
賃借人が建物の引渡しを受けている場合、原則として建物譲渡により賃貸人たる地位は譲受人に移転する。
もっとも、譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨と、譲受人が譲渡人に建物を賃貸する旨を合意したときは、その地位は譲受人に移転しない。

4 誤り。
賃料増額請求は、現行賃料が定められてから一定期間が経過していなければならないというものではない。
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下、その他の経済事情の変動などにより賃料が不相当になれば請求できる。

解説

1 誤り。
一団の土地を別々の人が取得した場合は、それぞれの取得面積で判定する。市街化区域では 2,000 m2 以上が届出対象なので、Ｂは必要だが、Ｃは 1,500 m2 で不要である。よって、Ｂ及びＣがともに届出必要とするのは誤り。

2 誤り。
担保権の実行としての競売で土地を取得した場合は、契約性がないため事後届出は不要である。よって誤り。

3 誤り。
市街化調整区域内では 5,000 m2 以上が届出対象であり、本件 7,000 m2 は届出対象である。
ただし、届出期間は「契約締結日から 2 週間以内」であって、「1か月以内」ではない。よって誤り。

4 正しい。
一団の土地を同時期に取得する場合でも、対価の授受を伴わない賃借権設定は「土地売買等の契約」に当たらない。
したがって、面積判定の対象になるのは売買で取得する甲土地 1,200 m2 のみであり、市街化区域の 2,000 m2 基準に達しないので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。

解説

ア 禁止されている。
相手方が、契約を締結しない意思を表示し、さらに勧誘を受けたくない旨を明確に伝えたにもかかわらず、再び勧誘することは禁止されている。
本肢では、Ｂが「購入意思は一切ない。今後勧誘しないでほしい」と告げているのに、翌日に再度勧誘しているので禁止される。

イ 禁止されている。
契約締結を急がせるために、事実と異なることを告げる行為は禁止されている。
本肢では、他に買い手がいないのに、「他に買い手がいるので今日中しか契約できない」と告げている。
これは明らかな不実のことを告げて契約を誘引する行為なので禁止される。

ウ 禁止されている。
長時間にわたり勧誘し、相手を困惑させる行為は禁止されている。
本肢では、長時間の勧誘によって購入希望者を困惑させているため禁止される。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者は、契約締結を誘引するために、手付金について貸付けその他信用を供与することにより契約を誘引してはならない。
本肢では、「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれればよい」と言って契約締結を誘引している。
実際に契約に至ったかどうかは関係なく、このような誘引行為自体が禁止される。

解説

1 正しい。
事務管理は「義務なく他人のために事務を管理する」場合に成立する。
しかし本件でＣが修理をしたのは、Ｂとの「請負契約」に基づくもの。
契約に基づく履行は事務管理ではないため、ＣはＡに対して事務管理を根拠に修理費用を請求できない。
よって正しい。

2 誤り。
屋根の雨漏り修理は、建物の使用収益に必要な修繕であり、賃貸人Ａが負担すべき修繕に当たる。
賃借人Ｂが賃貸人の負担すべき「必要費」を支出したときは、「直ちに」償還請求できる。
契約終了時の償還となるのは「有益費」の場合である。
よって誤り。

3 誤り。
不動産の先取特権には「不動産保存」「不動産工事」「不動産売買」がある。
本件の屋根修理は、性質として「保存」に近く、「不動産工事の先取特権」が当然に成立するものではない。
また、先取特権は原則として「債務者の不動産」に存在するが、Ｃの債務者はＢであり、甲建物の所有者はＡである。
さらに、不動産の先取特権はいずれも「登記」が必要であり、「当然に」行使できるわけではない。
よって誤り。

4 誤り。
不当利得は「法律上の原因なく」利益を受けた場合に成立する。
本件では、「権利金を支払わない代わりに修繕費を負担する」という対価関係がある。
修繕費と権利金が相応しているなら、Ａが法律上の原因なく利益を受けたとはいえない。
したがって、ＣはＡに対して不当利得を根拠に請求できない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権は、事業用定期借地権等にあたる。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないが、設定契約は公正証書によってしなければならない。「公正証書による等書面」としている点が誤りである。

2 誤り。
これは建物譲渡特約付借地権として有効である。借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めれば、借地権を消滅させることができる。したがって、「無効である」は誤りである。

3 正しい。
借地権の設定において存続期間を定めなかったときは、普通借地権となり、その存続期間は30年である。したがって③は正しい。

4 誤り。
借地契約の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上でなければならない。したがって、最初の更新で存続期間を定めなかったときに10年となるとする④は誤りである。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。