問題文
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないＢとの間でマンション（代金 4,000 万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
1.Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金 200 万円を受領し、さらに建築工事中に 200 万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第 41 条に定める保全措置を講じた。
2.Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第 41 条の 2 に定める保全措置を講じることなくＢから手付金 400 万円を受領した。
3.Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金 500 万円を受領したが、Ｂに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金 500 万円を返還して、契約を一方的に解除した。
4.Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を 1,000 万円とする特約を定めた。
解説
1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。
2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。
3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。
4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。