過去問を解く

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 誤り。
借地権は、借地権者名義の建物が土地上に存在すれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる（借地借家法10条1項）。
しかし本肢では、借地権者はＢなのに、建物の登記名義人がＢではなく配偶者Ｃである。
この場合、土地の新所有者Ｄに対して、Ｂは借地権を対抗できない。
よって誤り。

2 誤り。
定期借地権（借地借家法22条1項）で特約により排除できるのは、(1) 契約の更新、(2) 建物の築造による存続期間の延長、(3) 建物買取請求権、の３つである。
「地代の減額請求をしない」という特約はこの３つに含まれないため、普通借地権と同様に扱われる。
普通借地権において地代の減額請求をしない特約は無効（借地借家法11条1項）なので、定期借地権でも有効に定めることはできない。
よって誤り。

3 正しい。
存続期間が 50 年なので、「事業用定期借地権等（借地借家法23条。10年以上50年未満）」は使えないが、「一般定期借地権（借地借家法22条。50年以上）」として契約することができる。
一般定期借地権は用途にかかわらず「書面」で契約すればよい。
したがって、「契約の更新なし」「築造による延長なし」「建物買取請求権なし（借地借家法13条の買取請求をしない）」という特約を、書面で有効に定めることができる。
よって正しい。

4 誤り。
普通借地権の存続期間は「30年以上」である（借地借家法3条）。
本肢のように 20 年と定めても、その定めは無効となり、存続期間は 30 年になる。
公正証書で契約しても同様であり、20 年経過時点で更新拒絶をすることはできない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 不適当。
鋼は鉄を主成分とし、炭素を少量含む金属材料である。
炭素量が増えるほど、鋼は一般に「硬く・強く」なる一方で、粘り強さは低下する。
したがって、「炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい」とするこの記述は逆であり、不適当である。

2 適当。
鋼は鉄を主成分とするため、約 400～600℃ で強度・剛性が大きく低下する。
火災時には部材のたわみや屈曲が生じやすいため、耐火被覆や耐火塗料による処理が必要である。
また、雨や湿気、海風などにさらされるとさびて劣化するため、防錆処理も必要である。
したがって適当である。

3 適当。
鋼は強度と粘り強さのバランスがよく、同じ荷重条件でも比較的細い柱や梁で受け持つことができる。
したがって適当である。

4 適当。
鋼の密度は 1 立方センチメートル当たり約 7.85g、コンクリートは約 2.4g、木材は約 0.4g 程度である。
したがって、鋼の密度は木材やコンクリートに比べて大きい。
よって適当である。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 誤り。
第三者（引受人）と債務者との間で免責的債務引受契約をする場合、債権者の承諾が必要である。免責的債務引受は、元の債務者が債務を免れるため、債権者にとって債務者交代のリスクがあるからである。したがって、「債権者の承諾は不要」とする①は誤りである。

2 正しい。
第三者（引受人）と債務者との間で併存的債務引受契約をする場合は、第三者のためにする契約となり、債権者が引受人に承諾することで効力を生ずる。したがって②は正しい。

3 誤り。
第三者（引受人）と債権者との間で併存的債務引受契約をする場合、債務者の承諾は不要である。保証契約で債務者の承諾を要しないのと同様に考える。したがって、「債務者が第三者に承諾をした時点で効力が生ずる」とする③は誤りである。

4 誤り。
賃借人が賃借物を第三者に転貸するには、賃貸人の承諾が必要である。賃借権の譲渡と同様、無断での転貸は認められない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
期間の定めがない建物賃貸借では、賃貸人Ａからの解約申入れは「6か月」で終了するが、賃借人Ｂからの解約申入れは「3か月」で終了する。
よって「Ａ又はＢどちらでも6か月」とするのは誤り。

2 誤り。
法定更新が起きた場合、「従前の契約と同一の条件」で更新されたものとみなされるが、更新後は「期間の定めがない契約」となる。
よって「期間を2年として更新」とするのは誤り。

3 正しい。
造作買取請求権は任意規定であり、「造作買取請求権は行使しない」という特約は有効である。
よって正しい。

4 誤り。
取壊し予定の建物の賃貸借は、「書面」によるなど一定の方式が問題になるが、「公正証書でなければならない」までは要求されない。
よって誤り。

解説

ア 正しい。
政令で定める使用人が、宅地建物取引業法の欠格事由に当たる者であるときは、その法人は免許を受けることができない。
Ｂは、刑法第234条の罪により懲役刑、しかも執行猶予付きの判決を受けている。
執行猶予期間が満了していない段階では、まだ欠格事由から外れていない。
したがって、Ｂが政令で定める使用人であるＣ社は、免許を受けることができない。

イ 正しい。
不正手段による免許取得を理由とする免許取消処分の聴聞の公示後、処分を免れるように廃業届を出した場合で、その廃業に相当の理由がないときは、一定の者は 5 年間免許を受けられない。
その対象には、公示日前 60 日以内に当該法人の役員であった者も含まれる。
Ｅは公示日の 40 日前に取締役を退任しているので、この範囲に入る。
したがって、Ｅは当該届出から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない。

ウ 誤り。
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が免許を受けるには、その法定代理人に欠格事由がないことが必要である。
Ｇは刑法第206条の罪により罰金刑に処せられており、その執行終了後 5 年を経過していない。
この場合、Ｇは欠格事由に該当するので、Ｆは免許を受けることができない。
したがって、「免許を受けることができる」とするウは誤り。

エ 正しい。
破産に関する欠格事由は、「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」である。
つまり、復権を得ればその欠格事由は消える。
ここには、刑罰のような「その後 5 年間」の制限はない。
したがって、Ｊが復権を得た後であれば、その日から 5 年を経過していなくても、Ｊが政令で定める使用人であることを理由にＫ社が欠格になることはない。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。