過去問を解く

解説

1 正しい。
保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。本店60万円、支店1つにつき30万円である。したがって①は正しい。

2 正しい。
保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権について、当該社員がもし協会社員でなかったなら供託すべき営業保証金額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。分担金額相当額ではなく、営業保証金相当額である。したがって②は正しい。

3 正しい。
宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行い、その申出期間が経過した後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。したがって③は正しい。

4 誤り。
営業保証金を供託している宅地建物取引業者が事務所を一部廃止して営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をし、その申出期間が経過した後でなければ取り戻すことができない。公告なしで取り戻せるわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
占有回収の訴えは、占有者の意思によらずに占有を奪われた場合に認められる。たとえ相手の欺罔によって引渡しが行われたとしても、任意に占有を移した以上、「占有を奪われた」とは評価されない。したがって、ＢがＣに任意に占有を移した本肢では、賃借人Ｂはもちろん、賃貸人Ａも占有回収の訴えによって返還請求はできない。

2 誤り。
Ｂが建物の入口を閉ざしてＡの立入りを拒んだとしても、なおＢは賃借人として直接占有を続けており、ＡもＢを通じて間接占有を失っていない。第三者に占有を奪われた場面ではないため、Ａは占有回収の訴えをすることができない。

3 誤り。
被相続人が死亡時に有していた占有は、相続開始と同時に相続人に承継される。相続人が相続開始を知った時から承継するわけではない。したがって、ＤはＢ死亡の時点で当然に占有を承継する。

4 誤り。
賃貸借の契約上の地位は、貸主が死亡しても借主が死亡しても、原則として相続人に承継される。したがって、ＡとＢの双方が死亡したからといって、本件契約が当然に終了するわけではない。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

1 誤り。
一団の土地を別々の人が取得した場合は、それぞれの取得面積で判定する。市街化区域では 2,000 m2 以上が届出対象なので、Ｂは必要だが、Ｃは 1,500 m2 で不要である。よって、Ｂ及びＣがともに届出必要とするのは誤り。

2 誤り。
担保権の実行としての競売で土地を取得した場合は、契約性がないため事後届出は不要である。よって誤り。

3 誤り。
市街化調整区域内では 5,000 m2 以上が届出対象であり、本件 7,000 m2 は届出対象である。
ただし、届出期間は「契約締結日から 2 週間以内」であって、「1か月以内」ではない。よって誤り。

4 正しい。
一団の土地を同時期に取得する場合でも、対価の授受を伴わない賃借権設定は「土地売買等の契約」に当たらない。
したがって、面積判定の対象になるのは売買で取得する甲土地 1,200 m2 のみであり、市街化区域の 2,000 m2 基準に達しないので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

1 違反しない。
宅地建物取引業者が土地付建物の売買契約の締結、代理、媒介を行う場合は特定取引に当たり、相手方が自然人であれば、氏名、住居、生年月日、取引目的、職業を確認する。
本肢はその確認事項どおりなので違反しない。

2 違反する。
宅地建物取引業者は、宅地建物の売買契約の締結、代理、媒介の取引を行った場合、直ちに取引記録を作成しなければならない。
そして、その取引記録の保存期間は「取引日から7年間」である。
本肢は5年で廃棄しているので違反である。

3 違反しない。
特定事業者は、特定業務に係る取引で収受した財産が犯罪収益やテロ資金である、又はその取引がマネーロンダリングであると疑われる場合、速やかに行政庁へ届け出なければならない。
宅地建物取引業者の届出先は免許権者である。
したがって本肢は違反しない。

4 違反しない。
顧客と接する従業者に対する教育訓練の実施は、取引時確認、記録保存、疑わしい取引の届出等を的確に行うための措置として求められている。
これは努力義務に当たり、本肢のように教育訓練を実施することは適法である。
したがって違反しない。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。