問題文
いずれも宅地建物取引業者であるＡ社、Ｂ社及びＣ社（以下この問において「売主ら」という。）が、分譲マンションを共同で建築、販売することとなり、建築確認を受けた後、工事完了前にその一室を 5,000 万円で宅地建物取引業者ではない個人である買主に売却しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に違反するものはいくつあるか。
ア 売主らは、共同する全社が各個に重要事項説明を実施すると、かえって買主を混乱させると考え、買主の了解を得た上で、Ａ社 1 社を幹事社とし、Ａ社の宅地建物取引士が単独で重要事項説明書に記名のうえ、買主に交付し説明を行った。
イ 売主らは、Ａ社の事務所において買主から買受けの申込みを受け、売買契約を締結したが、売主らは当該売買契約には法第 37 条の 2 の規定に基づくいわゆるクーリング・オフの適用はないと判断し、クーリング・オフについて買主に告げる書面の交付は行わなかった。
ウ 売主らは、当該物件については、重要事項説明の時点では共用部分に関する規約が案であるので、買主の了解を得た上で、契約締結後に決定した規約を交付することとし、重要事項説明書への記載は省略した。
エ 売主らは買主から手付金 500 万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。
1.一つ
2.二つ
3.三つ
4.四つ
解説
ア 違反する。
共同売主の場合、重要事項説明書には共同する全業者が記名し、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
Ａ社だけを幹事社にして、Ａ社の宅地建物取引士だけが記名し、単独で交付・説明するのは違反である。
イ 違反しない。
買主はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所で申込みを受けた場合は、そもそもクーリング・オフの適用がない。
したがって、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではない。
ウ 違反する。
区分所有建物に関する「共用部分に関する規約の定め」は重要事項説明の内容である。
正式な規約としてまだ成立していなくても、「案」の段階のものがあれば、その内容を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない。
したがって、買主の了解があっても、記載を省略するのは違反である。
エ 違反する。
自ら売主となる工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金は 500万円であり、売買代金 5,000万円の 5％ は 250万円なので、5％ を超えている。
したがって、保全措置が必要であるのに不要と判断した点がまず違反である。
さらに、保全措置が必要な額の手付金等を受領しようとする場合は、その概要を重要事項説明書に記載しなければならないので、記載省略も違反である。