過去問を解く

解説

1 誤り。
未成年者がした法律行為は、本人又は法定代理人が取り消すことができる。したがって、未成年者本人Ａは単独で本件売買契約を取り消すことができ、法定代理人Ｂの同意は不要である。
そのため、Ｂは「自分が取消しに同意していない」という理由で、Ａの取消しの意思表示を取り消すことはできない。

2 誤り。
相手方Ｃが、Ａが未成年者であることにつき善意無過失であっても、未成年者又は法定代理人は制限行為能力を理由として契約を取り消すことができる。
制限行為能力者制度では、相手方の善意無過失によって取消権が失われることはない。

3 正しい。
未成年者本人による追認は、未成年者が成年に達するなどして制限行為能力者でなくなり、かつ、自らが取消権を有することを知った後でなければすることができない。
この要件を満たして追認したときは、その後は本件売買契約を取り消すことはできない。

4 誤り。
未成年者が取消し得る契約の目的物を、成年に達する前に法定代理人の同意なく第三者Ｄに売却したとしても、法定代理人がその売却を追認していない限り、当然に法定追認が成立するわけではない。
したがって、Ａはなお制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消すことができる。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 誤り。
第三者（引受人）と債務者との間で免責的債務引受契約をする場合、債権者の承諾が必要である。免責的債務引受は、元の債務者が債務を免れるため、債権者にとって債務者交代のリスクがあるからである。したがって、「債権者の承諾は不要」とする①は誤りである。

2 正しい。
第三者（引受人）と債務者との間で併存的債務引受契約をする場合は、第三者のためにする契約となり、債権者が引受人に承諾することで効力を生ずる。したがって②は正しい。

3 誤り。
第三者（引受人）と債権者との間で併存的債務引受契約をする場合、債務者の承諾は不要である。保証契約で債務者の承諾を要しないのと同様に考える。したがって、「債務者が第三者に承諾をした時点で効力が生ずる」とする③は誤りである。

4 誤り。
賃借人が賃借物を第三者に転貸するには、賃貸人の承諾が必要である。賃借権の譲渡と同様、無断での転貸は認められない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
個人施行は、少人数の土地所有者等が自分たちの宅地について区画整理を行う形態であり、換地計画の認可申請にあたっては、区域内の関係権利者（施行者に対抗できる宅地所有者等）の同意が必要となる。したがって正しい。

2 正しい。
国又は地方公共団体の所有地以外の道路等（私道など）で、事業により代替道路が設置されて当該道路が廃止される場合などは、換地計画でその土地について「換地を定めない」ことができる。したがって正しい。

3 正しい。
仮換地の指定により従前地が使えなくなり、使用収益開始日が別に定められて「使えない期間」が生じて損失を受けたときは、施行者は通常生ずべき損失を補償しなければならない。したがって正しい。

4 誤り。
登記の制限がかかる期間の起点は「仮換地の指定日」ではない。
換地処分の公告があると、施行者が土地・建物の変動に係る登記申請を行い、その登記が完了するまでの間に他の登記が入ると権利関係が複雑化するため、原則として登記が制限される。
したがって、「仮換地の指定があった日後」とする点が誤り。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
区分所有建物の売買で、一棟の建物及び敷地の管理が法人に委託されている場合、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

2 誤り。
重要事項説明書に記名するのは「専任の」宅地建物取引士に限られない。
その事務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。
また、買主に重要事項説明書へ記名させる義務もない。
したがって誤り。

3 誤り。
重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行ってもよい。
相手方の自宅や喫茶店などで行っても差し支えない。
したがって誤り。

4 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、37条書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の内容ではない。
したがって誤り。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 正しい。
保全措置の対象外となる50万円以上の手付金等を受領する場合は、その旨を35条書面に記載する必要があるが、37条書面には保全措置に関する記載事項はない。したがって①は正しい。

2 正しい。
完成物件では、代金の10％以下かつ1,000万円以下なら保全措置なしで受領できる。4,000万円の10％は400万円なので、手付金100万円は保全措置不要である。
しかし、その後に中間金400万円を受領すると合計500万円となり、10％を超えるため、手付金100万円と中間金400万円を合わせた額について保全措置を講じた後でなければ、中間金を受領できない。したがって②は正しい。

3 誤り。
未完成物件では、代金の5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置不要である。4,000万円の5％は200万円であるから、手付金300万円を受領するには、受領前に保全措置が必要である。したがって③は誤りである。

4 正しい。
保全措置が必要な中間金について宅建業者が保全措置を講じていない場合、買主はその支払いを拒むことができる。したがって④は正しい。