過去問を解く

解説

1 誤り。
免許の更新申請がされている場合、従前の免許は、有効期間満了後であっても、その申請について処分がされるまではなお効力を有する。
したがって、「有効期間の満了後その効力を失う」とする①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引業者が他人に自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませることは、名義貸しとして禁止されている。
書面で指示していたとしても適法にはならない。

3 誤り。
甲県知事免許の業者でも、乙県所在の宅地の売買の媒介自体は行うことができる。
免許換えや国土交通大臣免許が必要になるのは、2以上の都道府県に事務所を設置する場合であって、取引対象物件が他県にあるだけでは足りない。

4 正しい。
免許権者は、免許又はその更新に条件を付すことができる。
そして、その条件に違反したときは、免許取消しの対象となる。
したがって④が正しい。

解説

ア 正しい。
建物の賃貸借の媒介では、「引渡しの時期」は 37条書面の記載事項であるが、重要事項説明の対象ではない。
よって正しい。

イ 誤り。
重要事項説明書では「契約の解除に関する事項」が必要的記載事項である。
これに対し、37条書面では「契約の解除に関する定めがあるとき」に限って、その内容を記載すればよい。
したがって、契約に定めがない場合まで 37条書面に全て記載しなければならないとするのは誤り。

ウ 誤り。
登記されている権利の種類・内容や、登記上の所有者に関する事項は、重要事項説明の対象である。
しかし、37条書面にはこれらを記載する義務はない。
したがって、売主に交付する 37条書面にも抵当権の内容を記載しなければならないとするのは誤り。

エ 誤り。
宅地建物取引業者がしなければならないのは、契約を締結したときに、宅地建物取引士が記名した 37条書面を交付することである。
37条書面の内容を宅地建物取引士に説明させる義務はない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
不動産取得税の課税標準となる「取得時の不動産の価格」は、原則として固定資産税評価額である。売買価格そのものではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
不動産取得税の免税点は、土地は10万円、建築に係る家屋の取得は1戸につき23万円、その他の家屋の取得は1戸につき12万円であり、これ未満なら不動産取得税は課されない。したがって②が正しい。

3 誤り。
相続や法人の合併などの一般承継による不動産取得には、不動産取得税は課されない。したがって③は誤りである。

4 誤り。
令和8年4月時点では、住宅用地だけでなく住宅以外の土地についても不動産取得税の税率は3％である。したがって「住宅以外の家屋及び土地は4％」とする④は誤りである。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 正しい。
保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入日までに弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。本店60万円、支店1つにつき30万円である。したがって①は正しい。

2 正しい。
保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権について、当該社員がもし協会社員でなかったなら供託すべき営業保証金額の範囲内で弁済を受ける権利を有する。分担金額相当額ではなく、営業保証金相当額である。したがって②は正しい。

3 正しい。
宅地建物取引業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、保証協会が還付請求権者に対し、一定期間内に認証を受けるため申し出るべき旨の公告を行い、その申出期間が経過した後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。したがって③は正しい。

4 誤り。
営業保証金を供託している宅地建物取引業者が事務所を一部廃止して営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をし、その申出期間が経過した後でなければ取り戻すことができない。公告なしで取り戻せるわけではない。したがって④は誤りである。

解説

代襲相続とは、本来相続するはずだった人が相続できない状態になったとき、その直系卑属が代わりに相続人になる制度である。

ア 正しい。
Ａが死亡する以前にＢが死亡している。
Ｂが相続人になれないので、ＣがＢを代襲して相続人になる。

イ 正しい。
Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失った場合は「相続欠格」に当たる。
欠格によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

ウ 正しい。
ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失った場合は「廃除」である。
廃除によりＢが相続できないので、Ｃが代襲して相続人になる。

エ 誤り。
Ｂが相続放棄をすると、Ｂは「初めから相続人でなかったもの」とみなされる。
放棄は「死亡」「欠格」「廃除」と違い、代襲相続が発生する原因にならない。
よってＣは代襲相続人にならない。

結論として、代襲相続が起きるのは「ア、イ、ウ」であり、正しい選択肢は「4」である。