過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
2つのマンションを比べるとする。
1つは駅近で日当たりもよく、管理状態も良い。
もう1つは駅から遠く、騒音もあり、建物の傷みも大きい。
こうした「その物件ならではの事情」が個別的要因である。

一方で、景気がよいとか、金利が低いとか、物価が上がっているとか、税制や行政規制が変わるとかは、1つの物件だけではなく、社会全体の不動産価格に広く影響する。
これが一般的要因である。

だから、選択肢1のように「自然的要因、社会的要因、経済的要因、行政的要因に大別される」と書いてあるのは、個々の物件の特色ではなく、社会全体にかかる要因の説明になっている。
ここがズレているので誤り。

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

1のイメージ。
マンションの売主が本来説明すべき事項について、実際には売主グループの販売会社が案内から説明、引渡しまでほぼ全部を担当していることがある。そういう場合は、「形式上は別会社だから知らない」では済まず、買主に対して説明すべき立場になることがある。

2のイメージ。
委任された仕事は、基本的には「あなたに頼んだのだから、あなたがやってください」というのが原則である。勝手に別の人へ丸投げするのはだめで、本人の許可があるか、やむを得ない事情がある場合だけ認められる。

3のイメージ。
通常は、本人が亡くなると委任も代理権も終わるのが原則である。
ただし、たとえば「私が亡くなった後も、この手続はそのまま進めてほしい」と当事者があらかじめ合意していたなら、その特約を有効とみて代理権が残ることがある。

4のイメージ。
「家を完成させたら報酬を払います」というのは請負の発想である。
一方、委任は「この契約手続をお願いします」「この法律行為を代わりにしてください」のように、事務処理や法律行為を任せる契約であって、完成物を作る契約ではない。
だから④は委任ではなく請負の説明になっている。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

1のイメージ。
境界を確認したり測量したりするために、どうしても隣の土地を少し使わせてもらう必要が出ることがある。
そういうときは法律上、必要な範囲で隣地を使える。
でも、家の中まで勝手に入ってよいわけではなく、住家に入るには住んでいる人の承諾が必要である。

2のイメージ。
隣の木の枝が自分の土地に伸びてきたとき、いきなり自分で切るのではなく、まず相手に切ってもらうのが原則である。
ただし、頼んでも放置されたり、相手が分からなかったり、急いで対処しないと危ないような場合には、自分で切ることができる。

3のイメージ。
隣との境界線上にある共有の塀について、高さを高くして目隠しを強くしたいことがある。
この場合は、相手の承諾がなくても単独で高さを増すことができる。
ただし、逆に低くするのは相手にも影響が大きいので、全員の同意が必要になる。

4のイメージ。
周りを他人の土地に囲まれていて公道に出られない土地でも、当然に通行権は認められる。
しかし、「好きな場所を自由に通っていい」という話ではない。
なるべく必要最小限で、相手の土地に一番損害が少ない場所を選ばなければならない。

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

アのイメージ。
賃貸でも、その建物が水害リスクのある場所にあるかどうかは入居判断に大きく関わる。
そのため、ハザードマップ上の位置を示して説明する必要がある。

イのイメージ。
中古住宅を買う人にとって、最近インスペクションが行われているか、その結果どうだったかは重要な判断材料である。
そのため、実施後1年以内の建物状況調査があれば、その有無や結果概要を説明しなければならない。

ウのイメージ。
まだ造成工事が終わっていない宅地では、完成後にどのような道路に接するのかが大事になる。
そのため、接する道路の構造や幅員も説明対象になる。

エのイメージ。
私道負担は、土地や建物を買う人には重要でも、建物を借りる人には通常そこまで直接関係しない。
そのため、建物の貸借では重要事項説明の対象にならない。

具体例

（選択肢2のイメージ）
高額な土地付建物の売買をすると、お金の流れや相手の確認内容をあとで追えるように、業者は取引記録を残しておかなければならない。
これは、「何か怪しい資金の流れがあったときに、あとから調べられるようにする」ためである。

ここで、「5年も残せば十分では」と思いやすい。
でも、この法律では保存期間は「7年」と決められている。
だから、5年で捨ててしまうと、まだ保存義務の途中で廃棄したことになり違反になる。