過去問を解く

解説

1 誤り。
共有物に形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、原則として共有者全員の同意が必要である。本件のように所在等不明共有者Ｄがいて変更行為ができない場合には、残りの共有者全員の同意により裁判所に請求する仕組みはあるが、単に「過半数で足りる」とするのは誤りである。

2 誤り。
所有者でないＥ名義の登記の抹消請求は保存行為にあたり、共有者は1人で単独でも請求することができる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃのうち2人の同意が必要というわけではない。

3 正しい。
共有物に賃借権などの使用収益権を設定することは原則として変更行為であり全員同意が必要であるが、5年以下の土地の賃貸借は短期の賃貸借として持分の過半数で決定できる。本肢は土地を3年間賃貸するものであり、Ａ・Ｂ・Ｃの持分合計は4分の3なので、締結することができる。

4 誤り。
所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判がされた場合、持分を失った共有者Ｄは時価相当額の支払いを請求できるが、その請求に「決定から3年以内」という制限はない。一般の債権として消滅時効に服する。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
都道府県知事やその命じた者・委任した者は、基礎調査のために他人の土地に立ち入ることができ、土地占有者は正当な理由がない限り、これを拒み又は妨げることができない。

2 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、災害防止のため必要がある場合、その土地の所有者等に対して、擁壁の設置や改造などの措置を勧告することができる。問題文は所有者としているが、勧告対象に含まれるので正しい。

3 誤り。
宅地造成等工事規制区域内で行われる宅地造成等に関する工事については、工事主は工事着手後2週間以内ではなく、許可を申請しようとする前にあらかじめ、周辺住民に対して説明会の開催等により工事内容を周知させなければならない。

4 正しい。
特定盛土等規制区域内で行われる一定の特定盛土等又は土石の堆積に関する工事については、工事主は原則として工事着手日の30日前までに計画を届け出なければならない。一定の災害発生のおそれがない工事は例外とされる。

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。

解説

1 正しい。
区分所有建物の売買で、一棟の建物及び敷地の管理が法人に委託されている場合、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地は、重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

2 誤り。
重要事項説明書に記名するのは「専任の」宅地建物取引士に限られない。
その事務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。
また、買主に重要事項説明書へ記名させる義務もない。
したがって誤り。

3 誤り。
重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所以外の場所で行ってもよい。
相手方の自宅や喫茶店などで行っても差し支えない。
したがって誤り。

4 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、37条書面の記載事項であり、35条の重要事項説明の内容ではない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

ア 正しい。
「取引態様の別」の明示義務に違反しても、罰則の対象にはならないが、監督処分の対象にはなり得る。
一方、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示は、誇大広告として、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
したがって正しい。

イ 誤り。
工事完了前の物件については、開発許可や建築確認など必要な処分を受ける前は、「広告」も「契約締結」もできない。
本肢は「建築確認前でも広告はできる」としているので誤り。

ウ 誤り。
他人物売買の制限は8種制限の一つだが、買主が宅地建物取引業者である場合には適用されない。
したがって、本肢では保全措置や取得契約を締結する必要はなく、「それらが必要」とするのは誤り。

エ 正しい。
専属専任媒介契約を締結した場合は、契約締結の日から5日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に所定事項を登録しなければならない。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

① 正しい。
意思能力を有しない者がした法律行為は無効である。営業を許された未成年者であっても、実際に意思表示をした時点で意思能力を欠いていれば、その法律行為は無効となる。

② 誤り。
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効である。無効な法律行為は、当事者が後で追認しても有効にはならない。

③ 誤り。
詐欺による意思表示も、強迫による意思表示も、いずれも取消しの対象である。どちらも取り消すまでは有効であり、取り消すことで初めから無効であったものとみなされる。

④ 誤り。
他人物売買は当然に無効ではない。売主はその物を取得して買主に引き渡す義務を負い、取得できなければ債務不履行の問題となる。したがって、「他人の所有物だから無効」という説明が誤りである。

解説

1 誤り。
Ｂが無権利のままＣに売ったのは「他人物売買」である。
その後、Ｂが真の所有者Ａから所有権を取得した場合、特段の約定がない限り、Ｂが所有権を取得した「その時点」で、所有権はＣに移転する。
「ＣがＢから購入した時点に遡って」取得するわけではない。
よって本肢は誤り。

2 正しい。
Ｄは無権利者であり、Ｄ名義の登記も、ＤからＥへの移転登記も無効である。
登記には公信力がないため、Ｅも無権利者のまま。
無権利者は民法177条の「第三者」に当たらないので、真の所有者Ａから買ったＦは、登記がなくてもＥに所有権を主張できる。
よって正しい。

3 正しい。
時効取得した者Ｇは、時効完成時に所有者であった者に対して、登記がなくても所有権を主張できる。
Ａを単独相続したＨは、Ａの地位を承継した者であり、民法177条の第三者ではない。
よってＧは登記がなくてもＨに所有権を主張できる。

4 正しい。
立木は土地と一体で扱われやすいが、立木だけを売買の対象にすることもある。
立木は引渡しで公示しにくいので、所有権を第三者に対抗するには、立木法による登記又は「明認方法」が必要になる。
所有権留保を第三者Ｋに対抗するには、登記又は明認方法を備える必要がある。
よって正しい。