過去問を解く

解説

1 誤り。
質権は動産だけでなく不動産にも設定できる（不動産質）。
したがって、「抵当権は設定できるが、質権は設定できない」は誤り。

2 誤り。
留置権が成立するには、「その物に関して生じた債権」であることが必要である。
本件の貸金返還債務と、Ｂが預かっている動産は関係がないため、留置権は成立しない。
よって誤り。

3 誤り。
先取特権は、法律が特に認めた一定の債権にだけ成立する。
金銭消費貸借の「貸金債権」には、一般に先取特権はない。
よって誤り。

4 正しい。
悪意による不法行為に基づく損害賠償債権は、相殺の場面で制限が問題になる。
ここで大事なのは、「どちらの債権が自働債権か」である。
本肢では、Ａが持つ損害賠償請求債権が自働債権であり、Ａの返還債務が受働債権である。
この形では相殺ができる。
よって正しい。

解説

1 正しい。
宅地建物取引業者が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合、又は 1 年以上継続して休業している場合、免許権者は免許を取り消さなければならない。これは必要的免許取消である。したがって正しい。

2 誤り。
法人の宅地建物取引業者が株主総会の決議で解散した場合、その法人は清算会社となり、清算人が選任される。この場合、廃業届をするのは「代表する役員であった者」ではなく「清算人」であり、期間も「60日以内」ではなく「解散の日から30日以内」である。したがって誤り。

3 誤り。
支店のみで宅地建物取引業を行う場合でも、本店は宅建業法上の事務所とみなされる。そのため、甲県に本店、乙県に支店があるＣは、2以上の都道府県に事務所を有することになり、必要なのは乙県知事免許ではなく国土交通大臣免許である。したがって誤り。

4 誤り。
甲県知事免許の者が甲県の事務所を廃止し、乙県に新たに事務所を設置する場合は、乙県知事に免許換えの申請を行う。乙県知事免許を受けると甲県知事免許は自動的に失効するため、甲県知事への廃業届は不要である。したがって誤り。

解説

1 誤り。
証券化支援業務（買取型）の対象となる貸付債権には、自己又は親族が居住する住宅の建設・購入に必要な資金だけでなく、それに付随する土地・借地権の取得や住宅の改良に必要な資金も含まれる。したがって、「改良に必要な資金は含まれない」とする①は誤りである。

2 正しい。
住宅金融支援機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。耐震改修工事などがこれにあたる。

3 正しい。
機構は、民間金融機関による住宅資金供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて住宅融資保険を引き受ける業務を行っている。

4 正しい。
機構は、住宅のエネルギー消費性能の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。省エネ改良の融資がこれにあたる。

解説

1 誤り。
第三者（引受人）と債務者との間で免責的債務引受契約をする場合、債権者の承諾が必要である。免責的債務引受は、元の債務者が債務を免れるため、債権者にとって債務者交代のリスクがあるからである。したがって、「債権者の承諾は不要」とする①は誤りである。

2 正しい。
第三者（引受人）と債務者との間で併存的債務引受契約をする場合は、第三者のためにする契約となり、債権者が引受人に承諾することで効力を生ずる。したがって②は正しい。

3 誤り。
第三者（引受人）と債権者との間で併存的債務引受契約をする場合、債務者の承諾は不要である。保証契約で債務者の承諾を要しないのと同様に考える。したがって、「債務者が第三者に承諾をした時点で効力が生ずる」とする③は誤りである。

4 誤り。
賃借人が賃借物を第三者に転貸するには、賃貸人の承諾が必要である。賃借権の譲渡と同様、無断での転貸は認められない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 正しい。
占有回収の訴えは、占有者の意思によらずに占有を奪われた場合に認められる。たとえ相手の欺罔によって引渡しが行われたとしても、任意に占有を移した以上、「占有を奪われた」とは評価されない。したがって、ＢがＣに任意に占有を移した本肢では、賃借人Ｂはもちろん、賃貸人Ａも占有回収の訴えによって返還請求はできない。

2 誤り。
Ｂが建物の入口を閉ざしてＡの立入りを拒んだとしても、なおＢは賃借人として直接占有を続けており、ＡもＢを通じて間接占有を失っていない。第三者に占有を奪われた場面ではないため、Ａは占有回収の訴えをすることができない。

3 誤り。
被相続人が死亡時に有していた占有は、相続開始と同時に相続人に承継される。相続人が相続開始を知った時から承継するわけではない。したがって、ＤはＢ死亡の時点で当然に占有を承継する。

4 誤り。
賃貸借の契約上の地位は、貸主が死亡しても借主が死亡しても、原則として相続人に承継される。したがって、ＡとＢの双方が死亡したからといって、本件契約が当然に終了するわけではない。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

ア 禁止されている。
契約の勧誘を行う際は、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、勧誘の目的を告げなければならない。
本肢では、業者名と免許番号、勧誘目的は伝えているが、「勧誘者の氏名」を告げていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

イ 禁止されている。
契約の申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為は禁止されている。
本肢では、声を荒げて事務所に来るよう強く求め、申込者が不安を覚えているので、「威迫」に当たる。
その後に撤回が認められていても、威迫行為があった時点で違反である。

ウ 禁止されている。
従業者証明書は、その宅地建物取引業者に従事する役員、従業員、アルバイトなどを含めた全ての従業者が携帯しなければならない。
本肢では、アルバイトにチラシ配布をさせているのに、従業者証明書を携帯させていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者やその従業者は、契約締結の勧誘に際して、将来の利益や有利性が確実であると誤解させるような「断定的判断」を提供してはならない。
本肢の「将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」という説明は、将来の事情を断定して相手に安心感を与えるものであり、断定的判断の提供に当たる。
したがって禁止されている。