過去問を解く

具体例

1のイメージ。
レインズに登録した物件は、契約が成立したらすぐにその事実を反映させなければならない。
まだ引渡しが終わっていなくても、「契約成立」はもう重要な事実なので通知が必要になる。

2のイメージ。
媒介契約書には、「標準媒介契約約款ベースかどうか」をはっきり書く必要がある。
相手が一般人か業者かでこの記載義務が消えるわけではない。

3のイメージ。
専任媒介契約では、「今回は特に動きがありませんでした」という内容でも、2週間に1回は依頼者へ状況を伝えないといけない。
しかも、その報告は必ず紙でなくてもよく、メールや口頭でも足りる。

4のイメージ。
建物状況調査のあっせんを頼まなかったとしても、その事実自体を媒介契約書に書いておく必要がある。
「希望しないから何も書かない」はダメで、「あっせんなし」と分かるように記載する。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

1のイメージ。
本店や支店でなくても、継続的に契約の申込みを受けたり契約を結んだりする場所なら、実質的には大事な営業拠点である。
そのため、届出が必要で、そこには専任の宅建士も置かなければならない。

2のイメージ。
分譲地の案内所でも、ちゃんと建物の中にある案内所なら、買主が比較的落ち着いて判断できると考えられている。
そのため、クーリング・オフの適用除外場所になる。

3のイメージ。
分譲の現地案内所で、仲介業者だけでなく売主もその場で契約申込みを受けるなら、実際に業務をしているのは両方である。
だから、届出も片方だけでは足りず、両方必要になる。

4のイメージ。
展示会場で申込みや契約をするなら、行政はその場所で誰が業務をしているのか把握しておく必要がある。
そのため、会場のある都道府県知事だけでなく、免許を出している免許権者にも届出が必要になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
本店を移して最寄りの供託所が変わっても、金銭だけで供託しているなら、お金をいったん取り出して入れ直すのではなく、供託先を移す手続で対応する。
ここで「新たに供託」とすると誤りになる。

2のイメージ。
営業保証金で救済されるのは、家や土地の取引そのものに関して生じた債権である。
案内中の交通事故は、宅建業者との関係で起きたとはいえても、不動産取引そのものから生じた債権ではないので対象外になる。

3のイメージ。
有価証券で営業保証金を入れることはできるが、評価額は証券ごとに違う。
国債は100％、地方債は90％、その他は80％で、ここを入れ替えるのが定番のひっかけである。

4のイメージ。
支店をどこに作っても、営業保証金の置き場所はバラバラにならない。
いつも基準は本店で、本店最寄りの供託所にまとめて供託する。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

1のイメージ。
「病院だから公共性があるし、許可はいらないのでは」と思いがちだが、都市計画法ではそう単純ではない。
市街化区域で土地を造成したり区画を変えたりする開発行為を1,000㎡以上で行うなら、病院目的でも開発許可が必要になる。

2のイメージ。
すでに造成済みの土地に、そのまま建物を建てるだけなら、これは開発行為ではない。
都市計画法29条が問題にするのは「建物の大きさ」よりも、「土地の区画形質の変更を伴う開発行為があるかどうか」である。

3のイメージ。
市街化調整区域は原則として開発を抑える区域だが、都市計画事業として行うものまで全部止めるわけではない。
道路や公園など、都市計画として進める事業に伴う開発行為は、例外として許可不要になる。

4のイメージ。
開発許可を受けた人は、必要書類を出したり手続に協力したりはするが、開発登録簿そのものに登録する主体ではない。
登録簿は行政側が管理するもので、一定事項を登録するのは都道府県知事である。

具体例

1のイメージ。
人にけがをさせたり物を壊したりした不法行為では、「請求されたら遅滞になる」のではなく、損害が発生した時点で、すでに賠償すべき状態に入っている。
だから、請求待ちではない。

2のイメージ。
たとえば、間違って振り込まれたお金を、受け取った本人が本当に気づかず使わずに持っていたような場合、その人は善意の受益者である。
この場合は、返してほしいと請求されて初めて、遅滞の責任を負うことになる。

3のイメージ。
工事に欠陥があって、注文者が「修補の代わりに損害賠償で相殺します」と言ったとする。
その瞬間に、もう「欠陥があるから報酬を払わないで待てる」という関係は終わる。
なので、残った報酬については、その相殺の意思表示の時から支払うべき状態になる。

4のイメージ。
「父が亡くなったら払う」といった約束は、不確定期限の債務である。
この場合は、債務者が期限到来を知っただけでも遅滞が始まり得るし、請求を先に受ければその時からでも始まる。
どちらか遅い方ではなく、早い方が基準になる。