過去問を解く

解説

1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。

2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。

3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。

4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。

解説

抵当権の順位放棄では、放棄した者とその利益を受ける者の配当額の合計を、両者の債権額の割合に応じて按分する。

本問で順位放棄や譲渡がなければ、売却代金2,400万円の配当は、
B … 1,000万円
C … 1,200万円
D … 200万円
となる。

ここでBがDのために順位を放棄すると、Bが受けるはずだった1,000万円と、Dが受けるはずだった200万円の合計1,200万円を、BとDの債権額の割合で分ける。
Bの債権額は1,000万円、Dの債権額は2,000万円なので、割合は 1：2 である。

したがって、
B … 1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円
D … 1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円
となる。
Cの配当額1,200万円には影響しない。
よって、Bの受ける配当額は 400万円 である。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

1 正しい。
高さ20ｍを超える建築物には、周囲の状況によって安全上支障がない場合を除き、有効な避雷設備を設けなければならない。25ｍの建築物はこの対象に当たるため、①は正しい。

2 誤り。
特定行政庁が違反建築物について使用禁止又は使用制限の命令をする場合、原則として意見書の提出先等を記載した通知書の交付などの手続が必要である。もっとも、緊急の必要があるときにする仮の命令については、その手続を経ないで命令することができる。したがって②は誤りである。

3 正しい。
防火地域内にある共同住宅を増築する場合は、増築部分が10㎡以内であっても建築確認が必要である。したがって③は正しい。

4 正しい。
劇場を映画館に用途変更する場合は、いずれも類似用途に属するため、この用途変更について建築確認は不要である。問題文の映画館部分の床面積合計が500㎡であっても結論は変わらない。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
機構は、災害により住宅が滅失した人に対し、代替となる住宅の建設、購入又は被災住宅の補修に必要な資金を貸し付ける業務を行っている。
この貸付金については、元金据置期間を設けることができる。

2 誤り。
証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となるのは、自己又は親族が居住する住宅の建設又は購入等に係る貸付債権である。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は対象外である。
したがって誤り。

3 正しい。
機構は、高齢者に対する直接融資について、高齢者向け返済特例制度を設けている。
これは、高齢者が亡くなるまでは利息のみを支払い、死亡時に融資住宅や敷地の売却等により借入金元金を一括返済する制度である。

4 正しい。
機構は、合理的土地利用建築物、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物で相当の住宅部分を有するものの建設又は取得に必要な資金の貸付けを行っている。

解説

ア 正しい。
建物の賃貸借の媒介では、「引渡しの時期」は 37条書面の記載事項であるが、重要事項説明の対象ではない。
よって正しい。

イ 誤り。
重要事項説明書では「契約の解除に関する事項」が必要的記載事項である。
これに対し、37条書面では「契約の解除に関する定めがあるとき」に限って、その内容を記載すればよい。
したがって、契約に定めがない場合まで 37条書面に全て記載しなければならないとするのは誤り。

ウ 誤り。
登記されている権利の種類・内容や、登記上の所有者に関する事項は、重要事項説明の対象である。
しかし、37条書面にはこれらを記載する義務はない。
したがって、売主に交付する 37条書面にも抵当権の内容を記載しなければならないとするのは誤り。

エ 誤り。
宅地建物取引業者がしなければならないのは、契約を締結したときに、宅地建物取引士が記名した 37条書面を交付することである。
37条書面の内容を宅地建物取引士に説明させる義務はない。
したがって誤り。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 誤り。
不在者が管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができる。
これは失踪宣告とは別の制度なので、生死不明が7年間続いていることまでは必要ない。

2 誤り。
不在者が管理人を置いた場合でも、その不在者の生死が明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、管理人を改任することができる。
不在者本人による管理人の監督が期待できなくなるためである。

3 誤り。
家庭裁判所により選任された管理人は、不在者の財産について保存行為を行う権限を持つ。
建物収去土地明渡請求を認容した第一審判決に対して控訴することは、不在者の財産の現状を維持するための保存行為にあたるので、家庭裁判所の許可は不要である。

4 正しい。
家庭裁判所により選任された管理人は、保存行為のほか、性質を変えない範囲での利用・改良をすることができる。
また、それを超える行為であっても、家庭裁判所の許可を得れば、不在者の自宅を売却することができる。