過去問を解く

解説

1 正しい。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、住所に変更があれば変更登録を申請しなければならない。これは宅地建物取引士証の交付を受けているかどうかとは別の話である。氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請が必要であり、取引士証の交付を受けている者はあわせて書換え交付申請も必要になる。

2 正しい。
宅地建物取引士は、信用又は品位を害するような行為をしてはならない。この「信用失墜行為」には、宅建士としての職務に直接関係する行為だけでなく、私的な行為や職務に必ずしも直接関係しない行為も含まれる。

3 正しい。
宅地建物取引士は、取引関係者から請求があれば取引士証を提示しなければならない。その際、個人情報保護の観点から、住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないとされている。

4 誤り。
宅地建物取引士証の氏名は現姓で記載されるが、旧姓の使用を希望する者については、旧姓を併記することが認められている。したがって、「旧姓を併記することは認められていない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 誤り。
未成年者がした法律行為は、本人又は法定代理人が取り消すことができる。したがって、未成年者本人Ａは単独で本件売買契約を取り消すことができ、法定代理人Ｂの同意は不要である。
そのため、Ｂは「自分が取消しに同意していない」という理由で、Ａの取消しの意思表示を取り消すことはできない。

2 誤り。
相手方Ｃが、Ａが未成年者であることにつき善意無過失であっても、未成年者又は法定代理人は制限行為能力を理由として契約を取り消すことができる。
制限行為能力者制度では、相手方の善意無過失によって取消権が失われることはない。

3 正しい。
未成年者本人による追認は、未成年者が成年に達するなどして制限行為能力者でなくなり、かつ、自らが取消権を有することを知った後でなければすることができない。
この要件を満たして追認したときは、その後は本件売買契約を取り消すことはできない。

4 誤り。
未成年者が取消し得る契約の目的物を、成年に達する前に法定代理人の同意なく第三者Ｄに売却したとしても、法定代理人がその売却を追認していない限り、当然に法定追認が成立するわけではない。
したがって、Ａはなお制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消すことができる。

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じである。したがって、契約①だけ対抗できて契約②では対抗できないとする①は誤りである。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料増減額請求権を排除する特約は無効であり、賃料が不相当になれば賃料減額請求ができる。これに対し、**定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約がある場合、その特約が優先され、借地借家法32条による賃料増減額請求はできない。**したがって、契約①でも契約②でも請求できるとする②は誤りである。

3 正しい。
賃借人が相続人なく死亡した場合、その賃借人と同居していた事実上夫婦と同様の関係にあった者などは、賃借人の死亡を知った後1か月以内に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物賃貸借に関する賃借人の権利義務を承継する。この規定は普通建物賃貸借だけでなく、定期建物賃貸借にも適用される。したがって③は正しい。

4 誤り。
定期建物賃貸借は、公正証書に限られず、書面又は電磁的記録によって契約をすれば有効に成立する。したがって「公正証書によるときに限り」とする前半が誤りである。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要だが、前半部分が誤っているため、④全体として誤りである。

解説

1 誤り。
借地契約では、地代を減額しない旨の特約は無効である。
したがって、そのような特約があっても、地代が近隣の相場と比べて不相当になったときは、借主は地代の減額請求をすることができる。

2 誤り。
賃貸アパートは人が居住する建物なので、事業用定期借地権等は使えない。
この場合に考えるのは一般定期借地権や建物譲渡特約付借地権であり、公正証書が絶対必要というわけではない。 現行法でも、事業用定期借地権等は専ら事業の用に供する建物が対象である。

3 誤り。
建物買取請求権は、借地権の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに問題となる。
したがって、債務不履行解除や合意解除など、終了事由を問わず常に請求できるわけではない。

4 正しい。
本件は契約の更新がない旨を定めていないので普通借地権である。
普通借地権では、存続期間満了時に借地上に建物があり、借主が更新請求をしたときは、貸主が遅滞なく異議を述べない限り更新されるが、遅滞なく異議を述べ、その異議に更新拒絶の正当事由があると認められる場合には更新されない。

解説

ア 正しい。
住宅の売買後も宅地内のガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にある場合は、その旨を重要事項として説明しなければならない。買主に将来特別な費用負担が生じる可能性があるためである。

イ 誤り。
「専任の」が誤りである。35条書面への記名も重要事項説明も、専任の宅地建物取引士である必要はなく、その業務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。

ウ 正しい。
区分所有建物の売買・貸借において、1棟の建物と敷地の管理が委託されている場合、その委託を受けている者の氏名・住所、法人なら商号又は名称と主たる事務所の所在地は重要事項説明の内容となる。事務所ビルの一室の売買の媒介でも説明が必要である。

エ 正しい。
区分所有建物の売買において、計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容と既に積み立てられている額を説明しなければならない。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
共有物に形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、原則として共有者全員の同意が必要である。本件のように所在等不明共有者Ｄがいて変更行為ができない場合には、残りの共有者全員の同意により裁判所に請求する仕組みはあるが、単に「過半数で足りる」とするのは誤りである。

2 誤り。
所有者でないＥ名義の登記の抹消請求は保存行為にあたり、共有者は1人で単独でも請求することができる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃのうち2人の同意が必要というわけではない。

3 正しい。
共有物に賃借権などの使用収益権を設定することは原則として変更行為であり全員同意が必要であるが、5年以下の土地の賃貸借は短期の賃貸借として持分の過半数で決定できる。本肢は土地を3年間賃貸するものであり、Ａ・Ｂ・Ｃの持分合計は4分の3なので、締結することができる。

4 誤り。
所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判がされた場合、持分を失った共有者Ｄは時価相当額の支払いを請求できるが、その請求に「決定から3年以内」という制限はない。一般の債権として消滅時効に服する。