過去問を解く

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

ＡとＢが連帯で100万円を借りた（債権者はＣ）。

ケース1 ＣがＡにだけ「払え」と請求した
Ａに請求した事実は、Ｂに対して自動で同じ効果を生むわけではない。
これが「相対効が原則」という感覚。

ケース2 ＡがＣを相続してしまい、Ａが「債務者」と「債権者」を同時に持つ状態になった
これは混同で、債権債務が消える。
連帯の全体に影響するので、Ｂの負担にも効く（絶対効）。

ケース3 ＡがＣに対して別の債権を持っていて、「相殺する」と言った
相殺で債務が減るのは連帯全体に影響するので、Ｂにも効く（絶対効）。

ケース4 ＡがＣと話し合って「別の債務に組み替える」更改をした
更改も連帯全体に影響する扱いになり、Ｂにも効く（絶対効）。

結論として、他に効かないのは「請求」だけ。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

1のイメージ。
「この物件は絶対に値上がりします」「必ず儲かります」と言い切って勧誘するのはダメである。
将来の利益は不確実なのに、確実だと思わせるのが問題になる。

2のイメージ。
引渡しが遅れそうなのに、「来月には必ず引き渡せます」とわざとウソを言って契約させるのはアウトである。
あとから契約書に本当の時期を書けば済む、という話ではない。

3のイメージ。
高齢者が老衰で亡くなった、家の中で転倒して亡くなった、というような自然死や日常生活上の不慮の死は、売買でも原則として告知不要である。
ただし、長期間放置されて特殊清掃が入ったような場合は別である。

4のイメージ。
賃貸では、事故死や自殺などがあっても、発覚から概ね3年たてば、原則として告げなくてよい扱いがある。
ただし、社会的影響が大きいなど特段の事情がある場合は別である。

具体例

1のイメージ。
「病院だから公共性があるし、許可はいらないのでは」と思いがちだが、都市計画法ではそう単純ではない。
市街化区域で土地を造成したり区画を変えたりする開発行為を1,000㎡以上で行うなら、病院目的でも開発許可が必要になる。

2のイメージ。
すでに造成済みの土地に、そのまま建物を建てるだけなら、これは開発行為ではない。
都市計画法29条が問題にするのは「建物の大きさ」よりも、「土地の区画形質の変更を伴う開発行為があるかどうか」である。

3のイメージ。
市街化調整区域は原則として開発を抑える区域だが、都市計画事業として行うものまで全部止めるわけではない。
道路や公園など、都市計画として進める事業に伴う開発行為は、例外として許可不要になる。

4のイメージ。
開発許可を受けた人は、必要書類を出したり手続に協力したりはするが、開発登録簿そのものに登録する主体ではない。
登録簿は行政側が管理するもので、一定事項を登録するのは都道府県知事である。

具体例

（選択肢1のイメージ）
期間の定めがない賃貸借で、Ｂが引っ越したくなった。Ｂが「解約します」と言ったら、基本は3か月で終わる。
一方で、Ａが「出て行って」と言うのは借主保護が強く、6か月の予告が必要で、さらに正当事由も問題になる。
だから「どちらも6か月」は違う。

（選択肢2のイメージ）
2年契約で、満了が近いのにＡもＢも何も言わずにズルズル住み続けた。
このとき法定更新が起きるが、「また2年更新」とは限らない。更新後は「期間の定めがない契約」に切り替わるのがポイント。
だから「期間を2年として更新」は違う。

（選択肢3のイメージ）
Ｂが店舗を借りて、カウンターや棚などの造作を付けた。契約終了時に「造作を買い取って」と言える制度が造作買取請求権。
ただ、契約で最初から「造作買取請求権は行使しない」と合意しておけば、その合意が優先される。
だから、この特約は有効。

（選択肢4のイメージ）
ビルを数年後に取り壊す予定なので、「取り壊す時に賃貸借は終了」と決めて貸したい。
この場合、方式のルールはあるが、「公正証書でなければならない」とまでは言えない。
だからこの断定は違う。

具体例

（選択肢4のイメージ）
中古の鉄筋コンクリート造マンションを買う人は、「この建物に大きな劣化はないか」をかなり気にする。
そこで法律は、一定期間内に建物状況調査が行われていれば、その有無や結果の概要を買主に説明させることにしている。

ここでポイントは、建物の種類によって見る期間が違うこと。
普通の既存建物は「1年以内」だが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅は「2年以内」まで広がる。

だから、1年6か月前に調査していても、鉄筋コンクリート造の共同住宅ならまだ説明対象に入る。
「1年を超えているから古すぎてダメ」と思うとひっかかる問題である。