過去問を解く

具体例

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けられるようにするための権利である。
だから、期間を特に決めなければ、「しばらくの間」ではなく、原則として配偶者が亡くなるまで続く。

ただし、この権利は「自分が住み続けるため」の権利なので、勝手に第三者へ貸して収益を得てよいわけではない。
第三者に貸すには、家の所有者の承諾が必要になる。

また、この権利は登記しておかないと第三者に対して弱くなるので、家を所有することになったＣには、Ｂが配偶者居住権の設定登記をできるように協力する義務がある。

さらに、日常的な修理費や通常の維持費は、その家に住んで利益を受けるＢが負担するのが原則である。
ここで、「所有者が負担するのでは」と混同しやすいので注意が必要である。

具体例

1のイメージ。
免責的債務引受は、「元の債務者が抜けて、別の人が新しい債務者になる」仕組みである。
債権者からすると、誰に請求できるかが変わるので大きな問題であり、勝手に交代されては困る。
だから、債権者の承諾が必要になる。

2のイメージ。
併存的債務引受は、元の債務者が残ったまま、新しく引受人も一緒に責任を負う形である。
債務者と引受人だけで話を決めた場合でも、最終的には利益を受ける債権者が「それで受けます」と承諾して効力が生じる。

3のイメージ。
今度は債権者と引受人が直接、「あなたも一緒に払う人になってください」と契約する場面である。
この場合、元の債務者の承諾まではいらない。
元の債務者のためというより、債権者にとって回収先が増える契約だからである。

4のイメージ。
借りた部屋を勝手に別の人へ又貸しするのは、貸主から見ると誰が使っているのか分からなくなり不利益が大きい。
そのため、転貸には賃貸人の承諾が必要になる。

具体例

登場人物は３人。
Ａは大家、Ｂは借主、Ｃは修理業者。

雨漏りがして、ＢがＣに修理を頼んだ。
この時点で、Ｃが約束した相手はＡではなくＢである。
だから、修理代金を払うべき相手も、原則としてＢになる。

その後、Ｂが無資力になり、賃料も滞納して、賃貸借が解除され、建物がＡに戻ったとしても、
Ｃは「Ａのために勝手に助けた」わけではない。
Ｃは「Ｂとの請負契約」に従って仕事をしただけなので、「事務管理」でＡに請求はできない。

一方で、もしＢが修理代金を自腹で支払ってしまった場合は話が変わる。
屋根の修理は本来、賃貸人Ａが負担すべき修繕であり、Ｂが負担した費用は「必要費」に当たる。
この場合、Ｂは「契約が終わるのを待たずに」、すぐＡに対して「償還してくれ」と言える。

また、Ｃが「先取特権で建物から優先弁済を受けられる」と簡単には言えない点も重要。
先取特権には種類や要件があり、そもそもＣの相手はＢであってＡではないし、「登記」などの要件もある。
さらに、Ｂが権利金を払わない代わりに修繕費を負担する特約があり、修繕費と権利金が釣り合っているなら、
Ａがタダで得したとは言えないので、「不当利得」でＡに請求するのも難しい。

具体例

1のイメージ。
仮換地が指定されると、まだ最終的な換地処分前でも、とりあえず新しい場所をこれまでの土地と同じように使ってよい、という状態になる。
その代わり、もとの土地は使えなくなる。

2のイメージ。
市町村施行だからといって、最後の公告まで市町村がするわけではない。
市町村は「換地処分しました」と届け出る立場で、実際に公告するのは都道府県知事である。
ここがひっかけポイント。

3のイメージ。
保留地は、事業費をまかなうために施行者が売却する前提で確保しておく土地である。
この保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に、正式に施行者のものになる。

4のイメージ。
仮換地を指定しても、そこにまだ建物や物件があってすぐ使えないことがある。
そういう特別の事情があるときは、「仮換地の効力発生日」と「実際に使い始められる日」を別に設定できる。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
部屋を借りて実際に住み始めていたら、その後に大家が建物を別の人に売っても、「私はこの部屋の借主です」と新しい所有者に主張できる。
これは普通借家でも定期借家でも同じで、建物の引渡しが対抗力になる。

2のイメージ。
普通借家では、「契約中は家賃を変えません」と書いてあっても、その後に事情が大きく変わって賃料が不相当になれば、減額請求ができる。
でも定期借家は、賃料改定について特約をしていれば、その特約どおりに処理する。
ここが普通借家との大きな違いである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなって相続人もいないが、長年いっしょに暮らしていた内縁の配偶者Ｄがいたとする。
この場合、Ｄが「自分は継ぎません」と反対の意思表示をしない限り、住み続けられるようにＢの借主としての立場を引き継げる。
しかもこれは普通借家だけでなく、定期借家でも同じである。

4のイメージ。
定期借家というと「特別だから公正証書が必要」と思いがちだが、それは定期借地の一部で出てくる話と混ざりやすい。
定期建物賃貸借は、公正証書でなくても、書面や電磁的記録で足りる。
ここを取り違えるのが典型的なひっかけである。

具体例

借地契約では、土地を借りて長く建物を使うので、借主保護がかなり強い。
そのため、「最初の10年は絶対に地代を下げません」と決めても、その特約はそのまま有効にはならない。
地代が相場に比べて高すぎる、低すぎるとなれば、増減額請求が問題になる。

また、賃貸アパートを建てる目的だと、「事業だから事業用定期借地権でいい」と思いがちだが、アパートは人が住む建物なので、ここでいう事業用定期借地権等には当たらない。
ここはかなりひっかけやすい。

さらに、建物買取請求権も、借地契約が終わったらいつでも使えるわけではない。
期間満了で終わり、しかも更新がない場合に問題になる権利であって、解除などでは当然には使えない。

最後に、普通借地権では、借主が更新請求をすればかなり強く保護されるが、貸主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があると認められるときは、更新されない。
この基本ルールを押さえておくと解きやすい。

具体例

1のイメージ。
この制度は「直近1年だけ」を見るのではなく、基準日前10年間に引き渡した新築住宅を基準に考える。
だから、今年は0戸でも、過去10年の中に引渡実績があるなら届出が必要になる。

2のイメージ。
届出を忘れてもすぐ全面禁止になるわけではないが、そのまま放置すると、基準日の翌日から50日を過ぎた時点で新しい新築住宅の売買契約ができなくなる。
ここが実務上かなり大きい制限である。

3のイメージ。
保険は、新築住宅の売主の瑕疵担保責任をバックアップするためのものなので、買主が途中でその家を転売したからといって自動的に消えるわけではない。

4のイメージ。
小さい住戸は戸数計算の特例があるが、数字を混同しやすい。
正しくは「55㎡以下なら2戸で1戸」であって、「25㎡以下なら3戸で1戸」ではない。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。