過去問を解く

具体例

1のイメージ。
国土法の事後届出は、土地の場所によって面積基準が違う。
市街化区域以外の都市計画区域なら基準は5,000㎡以上なので、4,000㎡ではまだ届出ラインに届かない。

2のイメージ。
お金のやり取りがない交換契約でも、土地を取得すること自体に変わりはない。
だから「売買じゃないから届出不要」とはならない。
しかも今回は、Ｃが取得する土地もＤが取得する土地もそれぞれ面積基準を超えているので、両方とも届出が必要になる。

3のイメージ。
届出をしないまま契約した場合、「まず勧告だけで終わる」というわけではない。
国土法では、無届での契約はそのまま罰則の対象にもなりうる。
ここはかなり強いルールである。

4のイメージ。
監視区域は、地価の急激な上昇などを防ぐため、普通より厳しく事前チェックをかける区域である。
そのため、契約してから届けるのではなく、契約前に届け出る。
しかも、届け出たら6週間は契約できないので、逆算すると少なくとも6週間前までに届出が必要になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。

具体例

たとえば中古住宅を買ったあと、見えない部分に不具合が見つかったとする。
しかも、その不具合は売主が悪かったわけでも、買主が悪かったわけでもなく、誰のせいともいえない事情で起きていた。

このとき買主は、
「直してください」という追完請求、
「その分値段を下げてください」という代金減額請求、
そして要件を満たせば解除もできる。

でも、損害賠償は別である。
損害賠償は「相手に責任があるから、その損害を埋めてもらう」という性質なので、売主に責められる事情がないなら請求できない。

つまり、
・直してもらう
・値段を下げてもらう
・契約をやめる
はできる可能性があるが、
・お金で損害を賠償してもらう
だけはできない、という整理になる。

具体例

（アのイメージ）
会社が免許を取るときは、社長だけでなく、支店長クラスの「政令で定める使用人」に問題がないかも見られる。
Ｂは威力業務妨害で懲役刑の執行猶予中なので、まだ安全圏に戻っていない。
その人を重要ポストに置いたままでは、会社ごと免許が取れない。

（イのイメージ）
会社Ｄが、免許取消しを受けそうになって、処分の直前に店じまいした。
こういう「逃げ廃業」を防ぐため、法律は、会社だけでなく、その直前まで役員だった人にも 5 年の制限をかけている。
Ｅは公示の 40 日前に辞めているので、まだその射程内に入る。

（ウのイメージ）
未成年者Ｆが免許を取りたくても、法定代理人Ｇに重大な欠格事由があるとダメである。
これは、未成年者本人だけでなく、実際にその判断を支える法定代理人の適格性も重視しているからである。
Ｇがまだ欠格期間中なら、Ｆも免許を取れない。

（エのイメージ）
破産は、一度決定を受けると欠格事由になる。
でも、刑罰と違って「復権したあとさらに 5 年待つ」というルールではない。
復権した時点で、その欠格事由は消える。
だから、復権後ならすぐにでも会社の政令で定める使用人になれる。

具体例

1のイメージ。
まだ完成していない建物は、住所や構造が完成物件のように明確でないことがある。
そのため、パンフレットや図面など、35条説明で使った図書を渡して建物を特定できるようにする方法が認められている。

2のイメージ。
賃貸借契約では、家賃がいくらで、いつ、どうやって払うのかは基本中の基本である。
「お互い分かっているから書かなくていい」は通用しない。

3のイメージ。
引渡し時期は、物件をいつ受け取れるかに直結する大事な情報である。
相手が業者同士でも、37条書面にきちんと書かなければならない。

4のイメージ。
37条書面は、「欲しいなら渡す」ものではなく、契約当事者全員に交付が必要な書面である。
承諾があっても省略できない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。