過去問を解く

解説

1 正しい。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供してはならない。これは宅地建物取引業法上の禁止行為である。

2 誤り。
宅建業者は、契約締結の勧誘に際し、重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが禁止されている。引渡し時期について故意に不実告知をした場合、後で37条書面に正確に記載しても違反は治らない。

3 正しい。
人の死の告知ガイドラインでは、売買対象の居住用不動産で自然死や日常生活での不慮の死があった場合、特殊清掃等が伴わなければ、原則として買主に告げなくてもよいとされている。

4 正しい。
ガイドラインでは、賃貸借対象の居住用不動産で自然死等以外の死が発生した場合でも、特段の事情がない限り、その死が発覚してから概ね3年を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとしている。

解説

ア 違反する。
共同売主の場合、重要事項説明書には共同する全業者が記名し、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
Ａ社だけを幹事社にして、Ａ社の宅地建物取引士だけが記名し、単独で交付・説明するのは違反である。

イ 違反しない。
買主はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所で申込みを受けた場合は、そもそもクーリング・オフの適用がない。
したがって、クーリング・オフについて告げる書面を交付しなくても違反ではない。

ウ 違反する。
区分所有建物に関する「共用部分に関する規約の定め」は重要事項説明の内容である。
正式な規約としてまだ成立していなくても、「案」の段階のものがあれば、その内容を重要事項説明書に記載し、説明しなければならない。
したがって、買主の了解があっても、記載を省略するのは違反である。

エ 違反する。
自ら売主となる工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金は 500万円であり、売買代金 5,000万円の 5％ は 250万円なので、5％ を超えている。
したがって、保全措置が必要であるのに不要と判断した点がまず違反である。
さらに、保全措置が必要な額の手付金等を受領しようとする場合は、その概要を重要事項説明書に記載しなければならないので、記載省略も違反である。

解説

1 誤り。
共有物に形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、原則として共有者全員の同意が必要である。本件のように所在等不明共有者Ｄがいて変更行為ができない場合には、残りの共有者全員の同意により裁判所に請求する仕組みはあるが、単に「過半数で足りる」とするのは誤りである。

2 誤り。
所有者でないＥ名義の登記の抹消請求は保存行為にあたり、共有者は1人で単独でも請求することができる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃのうち2人の同意が必要というわけではない。

3 正しい。
共有物に賃借権などの使用収益権を設定することは原則として変更行為であり全員同意が必要であるが、5年以下の土地の賃貸借は短期の賃貸借として持分の過半数で決定できる。本肢は土地を3年間賃貸するものであり、Ａ・Ｂ・Ｃの持分合計は4分の3なので、締結することができる。

4 誤り。
所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判がされた場合、持分を失った共有者Ｄは時価相当額の支払いを請求できるが、その請求に「決定から3年以内」という制限はない。一般の債権として消滅時効に服する。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

ア 誤り。
二つ以上の都道府県で試験に合格していても、「試験日が遅い都道府県知事の登録しか受けられない」という決まりはない。
したがって誤り。

イ 誤り。
「勤務する宅地建物取引業者の名称」は宅地建物取引士資格登録簿の登載事項なので、変更があれば遅滞なく変更の登録を申請する必要がある。
しかし、勤務先の名称は宅地建物取引士証の記載事項ではないため、宅地建物取引士証の書換え交付の申請は不要である。
書換え交付が必要なのは、氏名又は住所が変わった場合である。
したがって誤り。

ウ 正しい。
宅地建物取引士証の有効期間が満了して効力を失ったとき、又は宅地建物取引士の登録が消除されたときは、速やかに、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を返納しなければならない。
したがって正しい。

エ 正しい。
宅地建物取引士が、登録を受けている都道府県知事の管轄する都道府県以外に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転を申請することができる。
登録の移転は義務ではなく権利である。
したがって正しい。

解説

1 適当。
ラーメン構造は、柱と梁を強固に接合し、地震や風などの水平荷重に対する耐力を高める構造である。柱は鉛直方向、梁は水平方向に配置され、接合部を剛接にすることで一体的に働く。

2 適当。
ブレース構造は、柱や梁で構成された四角形のフレームの対角線上にブレース（斜材）を入れて補強する構造である。横方向の変形を抑え、地震や風に対する強度を高める。

3 不適当。
ブレース構造は、建物の骨組み全てに使うことが多いわけではなく、一部の補強として採用されることが多い。実際には、ラーメン構造など他の構造と併用されるケースが多い。したがって③が最も不適当である。

4 適当。
壁式構造は、壁と床を一体化して箱のような構造にするもので、原則として柱や梁を用いない。壁面全体で力を受けるため、剛性を高めやすい。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。

2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。

3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。

4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。

解説

1 誤り。
一団の土地を別々の人が取得した場合は、それぞれの取得面積で判定する。市街化区域では 2,000 m2 以上が届出対象なので、Ｂは必要だが、Ｃは 1,500 m2 で不要である。よって、Ｂ及びＣがともに届出必要とするのは誤り。

2 誤り。
担保権の実行としての競売で土地を取得した場合は、契約性がないため事後届出は不要である。よって誤り。

3 誤り。
市街化調整区域内では 5,000 m2 以上が届出対象であり、本件 7,000 m2 は届出対象である。
ただし、届出期間は「契約締結日から 2 週間以内」であって、「1か月以内」ではない。よって誤り。

4 正しい。
一団の土地を同時期に取得する場合でも、対価の授受を伴わない賃借権設定は「土地売買等の契約」に当たらない。
したがって、面積判定の対象になるのは売買で取得する甲土地 1,200 m2 のみであり、市街化区域の 2,000 m2 基準に達しないので、Ｈは事後届出を行う必要がない。よって正しい。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。