過去問を解く

具体例

（選択肢4のイメージ）
新築住宅を買ったあとに、「雨漏りがある」「大事な構造部分に不具合がある」といったトラブルが起きたとする。
このとき、すぐに裁判まで行くのは、お金も時間もかかって大変である。
そこで用意されているのが、指定住宅紛争処理機関という、住宅トラブルを裁判外で解決するための仕組みである。

保険契約が付いている新築住宅なら、売主である宅建業者と買主の間で争いになったときに、この機関へ持ち込んで、あっせん、調停、仲裁を受けることができる。
つまり、保険契約がある新築住宅では、「保険で守る」だけでなく、「紛争を解決する窓口も使える」という二重の保護がある。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

1のイメージ。
電子で37条書面を渡す前には、「メールで送ります」「ダウンロード方式です」など方法を伝えて承諾をもらう必要がある。
でも、その説明役が必ず宅建士でなければならないわけではない。

2のイメージ。
紙の37条書面なら、誰がその書面に関与した宅建士か分かるようになっている。
電子でも同じで、データ上や表示画面で、どの宅建士によるものか分かるようにしておかなければならない。

3のイメージ。
最初は「電子で受け取ります」と言っていても、あとで相手方が「やっぱり電子では受け取りません」と申し出たら、その後は電子で送ってはいけない。
いったん承諾を取っていればずっと有効、というわけではない。

4のイメージ。
電子提供が法律の要件どおりにできていれば、それで紙を渡したのと同じ扱いになる。
だから、さらに紙の37条書面を追加で渡す必要はない。

具体例

たとえば中古住宅を買ったあと、見えない部分に不具合が見つかったとする。
しかも、その不具合は売主が悪かったわけでも、買主が悪かったわけでもなく、誰のせいともいえない事情で起きていた。

このとき買主は、
「直してください」という追完請求、
「その分値段を下げてください」という代金減額請求、
そして要件を満たせば解除もできる。

でも、損害賠償は別である。
損害賠償は「相手に責任があるから、その損害を埋めてもらう」という性質なので、売主に責められる事情がないなら請求できない。

つまり、
・直してもらう
・値段を下げてもらう
・契約をやめる
はできる可能性があるが、
・お金で損害を賠償してもらう
だけはできない、という整理になる。

具体例

アのイメージ。
一見すると家の設備に見えるガス配管でも、売買後にその所有権がガス会社のまま残ることがある。
この場合、あとでガス会社を変えようとしたときに買取費用などが発生することがあるので、買主は事前に知っておく必要がある。

イのイメージ。
「重要事項説明をする人」や「35条書面に記名する人」は宅建士である必要はあるが、専任である必要まではない。
ここは「宅建士」と「専任の宅建士」をわざと混ぜる典型的なひっかけである。

ウのイメージ。
区分所有建物では、管理をどこが担当しているかは買主にとって大事である。
マンションだけでなく、区分所有の事務所ビルでも同じで、管理会社の名前や所在地は説明対象になる。

エのイメージ。
中古マンションでは、修繕積立金がどんなルールで積み立てられているか、そして今どれくらい積み上がっているかが重要である。
積立額が少ないと、将来の大規模修繕で追加負担が出ることもあるため、買主に説明しなければならない。

具体例

（アのイメージ）
建物を借りるとき、契約前に相手へ説明すべきことと、契約が成立した後に書面へ書くべきことは、完全に同じではない。
たとえば「いつ引き渡してもらえるか」は、最終的な契約条件として 37条書面には書く必要がある。
でも、重要事項説明の段階で必ず説明しなければならない事項には入っていない。
このように、「重説に必要か」と「37条書面に必要か」は分けて考える必要がある。

（イのイメージ）
契約の解除については、重説では「解除に関する事項」を説明しなければならない。
ただ、37条書面になると話が少し変わる。
37条書面は「契約でどう決めたか」をまとめる書面なので、解除について何も特約を置いていないなら、書くこと自体がない。
つまり、重説には必要でも、37条書面には「定めがあるときだけ書く」という差がある。

（ウのイメージ）
買主にとって、抵当権が付いているかどうかはとても重要なので、契約前に重説で説明してもらう必要がある。
しかし、37条書面は契約内容の確認書面であって、重説事項を全部そのまま写す書面ではない。
だから、抵当権の内容まで 37条書面に当然に書くわけではない。
「重要だから 37条書面にも必ず書くはず」と思うとひっかかる。

（エのイメージ）
重説は、宅地建物取引士が口頭で説明し、宅建士証も提示するという厳しいルールがある。
これに対して 37条書面は、契約成立後に交付する書面で、宅建士が記名はするが、内容を読み上げて説明する義務まではない。
ここで「書面を渡す以上、説明もしないといけないのでは」と考えると間違える。

具体例

（選択肢1のイメージ）
もともと「畑」として一筆で登記されている土地があった。
ところが、その土地の一部だけを駐車場にして使い始め、現況としては「宅地」みたいな状態になった。
このままだと、登記簿上は一筆全部が同じ地目のままになってしまい、現況と登記がズレる。
でも、一筆の土地に「畑」と「宅地」みたいに複数の地目を同時に付けることはできない。
だから、土地を分ける（分筆する）必要が出てくる。
このとき、所有者が申請しないままだと現況が公示されないので、登記官が職権で分筆登記をして登記簿を現況に合わせる。
つまり、「職権で分筆できない」ではなく、むしろ職権で分筆して整える方向になる。

具体例

1のイメージ。
更新申請をちゃんとしているのに、役所の処理が間に合わなかっただけで突然無免許になるのはおかしい。
そのため、更新申請中は、結論が出るまで前の免許がそのまま生きる。

2のイメージ。
自分は免許を持っているからといって、他の業者や他人にその名義を使わせて営業させるのはダメである。
書面で許していても、名義貸しそのものが禁止されている。

3のイメージ。
「どこの県の物件を扱うか」と「どこの県に事務所があるか」は別問題である。
甲県知事免許でも、乙県の物件を媒介すること自体はできる。
大臣免許が必要になるのは、甲県と乙県の両方に事務所を置くような場合である。

4のイメージ。
免許更新のときに、「この条件を守って営業してください」と行政が条件を付けることがある。
その条件を破れば、免許をそのまま維持させるのは不適当なので、取消しの対象になる。

具体例

1のイメージ。
映画館はどこでも建てられるわけではなく、用途地域ごとにかなり細かく制限されている。
準住居地域なら何でもOKではなく、映画館は客席部分200㎡未満という条件つきである。
だから300㎡ある映画館は準住居地域でも建てられない。

2のイメージ。
特定用途誘導地区は、特定の施設を誘導するために、容積率や高さなどを特別に調整する地区である。
その中で高さの最高限度が決まっていても、どうしても用途上・構造上やむを得ない建物なら、特定行政庁の許可でその上限を超えられる。

3のイメージ。
天空率は「空がどれくらい見えるか」で圧迫感を判断する仕組みで、斜線制限の代わりに使える。
ただし基準になるのは、普通に斜線制限を守った建物より空が狭くないこと、つまり天空率が以上であることである。
「未満」だと、むしろ空が少なくなってしまうのでダメである。

4のイメージ。
建蔽率80％の区域で、防火地域内の耐火建築物なら、火災の危険が低いことから建蔽率が緩和される場面がある。
この緩和は法律上の扱いであって、毎回特定行政庁の特別な許可を取る話ではない。
そこを混ぜると引っかかる。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。