過去問を解く

解説

1 正しい。
賃貸物の修繕が必要であることを貸主が知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときは、借主は自ら修繕をすることができる。修繕費は必要費として貸主に請求できる。

2 誤り。
借主による修繕が認められるのは、借主が貸主に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、貸主が相当の期間内に修繕をしないときである。
「直ちにしないとき」とする②は厳しすぎるので誤りである。

3 正しい。
貸主は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、その修繕が借主の責めに帰すべき事由によって必要となった場合には、その修繕義務を負わない。

4 正しい。
賃貸物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときは、借主は自らその修繕をすることができる。
たとえば水漏れが発生していて、そのまま放置すると被害が拡大するような場合である。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

この問題は、次の3つを順番に整理すると迷わない。
(1) 消滅時効（引渡しから10年が目安）
(2) 通知期間（不適合を知ってから1年以内に通知）
(3) 特約の効力（宅建業法40条と、売主の悪意の例外）

1 正しい。
引渡しから11年経過しているので、契約不適合責任の追及は消滅時効にかかる。
発見から1年以内に通知しても、時効で請求できない。
よって正しい。

2 正しい。
「引渡しから3年以内に通知しないと責任を負わない」という特約は、売主が業者でない場合は有効。
売主が業者でも、宅建業法40条は「引渡しから2年以上」の担保期間を定める必要があるだけなので、3年は有効になり得る。
本肢は4年後発見なので、特約により請求できない。
よって正しい。

3 誤り（これが正解）。
「引渡しから1年以内に通知しないと責任を負わない」という特約があっても、
売主Ａが「契約締結時点で土壌汚染を知っていて告げていなかった」場合、その不適合については特約で免責できない。
したがって、Ｂは引渡しから3年後に発見して直ちに通知していれば、Ａが宅地建物取引業者か否かにかかわらず損害賠償を請求できる。
本肢は「業者か否かで結論が異なる」としているので誤り。

4 正しい。
「一切責任を負わない」特約は、売主が業者でない場合は有効になり得る。
一方、売主が宅地建物取引業者の場合は、買主に不利な免責は宅建業法40条により制限され、特約が無効となる。
この場合は民法のルールに戻り、「発見から1年以内の通知」で追及できる。
よって、売主が業者か否かで結論が異なるので正しい。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
風致地区は、都市の風致（自然的な景観）を維持するための地区であり、条例で必要な規制を定めることができる。

2 正しい。
特定街区は、市街地の整備改善を図るために街区単位で定められ、容積率、高さの最高限度、壁面の位置の制限などを定める。

3 正しい。
近隣商業地域は、近隣住民向けの日用品供給を中心とする商業等の利便を増進するために定める用途地域である。

4 誤り。
記述は「田園住居地域」の定義である。
「生産緑地地区」は、市街化区域内の農地等で、良好な生活環境の確保に効用があり、かつ公共施設等の敷地として適した土地（500㎡以上）を都市計画で定めたものであり、指定されると建築等の行為が許可制となり、農地としての管理が求められる。
したがって、選択肢4は誤り。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

1 正しい。
換地により従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合は、換地計画で清算金を定める。清算金の徴収・交付は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する。

2 正しい。
現に施行中の施行地区を含む区域について新たに土地区画整理事業を施行しようとするときは、現在の施行者の同意を得なければならない。これは同じ区域で事業が重複して行われるのを防ぐためである。

3 正しい。
換地処分の公告があった後、施行者は施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行による変動があったものにつき、遅滞なく登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

4 誤り。
土地区画整理審議会が置かれるのは、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などによる公的施行の場合である。組合施行では土地区画整理審議会は置かれないため、仮換地指定についてその同意を得る必要はない。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

1 誤り。
共有物に形状又は効用の著しい変更を伴う変更を加えるには、原則として共有者全員の同意が必要である。本件のように所在等不明共有者Ｄがいて変更行為ができない場合には、残りの共有者全員の同意により裁判所に請求する仕組みはあるが、単に「過半数で足りる」とするのは誤りである。

2 誤り。
所有者でないＥ名義の登記の抹消請求は保存行為にあたり、共有者は1人で単独でも請求することができる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃのうち2人の同意が必要というわけではない。

3 正しい。
共有物に賃借権などの使用収益権を設定することは原則として変更行為であり全員同意が必要であるが、5年以下の土地の賃貸借は短期の賃貸借として持分の過半数で決定できる。本肢は土地を3年間賃貸するものであり、Ａ・Ｂ・Ｃの持分合計は4分の3なので、締結することができる。

4 誤り。
所在等不明共有者の持分を他の共有者に取得させる裁判がされた場合、持分を失った共有者Ｄは時価相当額の支払いを請求できるが、その請求に「決定から3年以内」という制限はない。一般の債権として消滅時効に服する。