過去問を解く

解説

1 正しい。
占有回収の訴えは、占有者の意思によらずに占有を奪われた場合に認められる。たとえ相手の欺罔によって引渡しが行われたとしても、任意に占有を移した以上、「占有を奪われた」とは評価されない。したがって、ＢがＣに任意に占有を移した本肢では、賃借人Ｂはもちろん、賃貸人Ａも占有回収の訴えによって返還請求はできない。

2 誤り。
Ｂが建物の入口を閉ざしてＡの立入りを拒んだとしても、なおＢは賃借人として直接占有を続けており、ＡもＢを通じて間接占有を失っていない。第三者に占有を奪われた場面ではないため、Ａは占有回収の訴えをすることができない。

3 誤り。
被相続人が死亡時に有していた占有は、相続開始と同時に相続人に承継される。相続人が相続開始を知った時から承継するわけではない。したがって、ＤはＢ死亡の時点で当然に占有を承継する。

4 誤り。
賃貸借の契約上の地位は、貸主が死亡しても借主が死亡しても、原則として相続人に承継される。したがって、ＡとＢの双方が死亡したからといって、本件契約が当然に終了するわけではない。

解説

1 違反しない。
37条書面には、建物の所在、種類、構造その他その建物を特定するために必要な表示を記載する必要がある。建築工事完了前の建物については、この表示を、35条の重要事項説明で使用した図書を交付することによって行うことが認められている。したがって①は適法である。

2 違反する。
建物の賃貸借において、借賃の額、支払時期及び支払方法は37条書面の必要的記載事項である。当事者の承諾があっても省略することはできない。

3 違反する。
物件の引渡し時期は37条書面の必要的記載事項である。買主・売主の双方が宅地建物取引業者であっても、省略することはできない。

4 違反する。
37条書面は契約の各当事者に交付しなければならない。相手方の承諾があっても交付を省略することはできない。

解説

1 誤り。
免許の更新申請がされている場合、従前の免許は、有効期間満了後であっても、その申請について処分がされるまではなお効力を有する。
したがって、「有効期間の満了後その効力を失う」とする①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引業者が他人に自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませることは、名義貸しとして禁止されている。
書面で指示していたとしても適法にはならない。

3 誤り。
甲県知事免許の業者でも、乙県所在の宅地の売買の媒介自体は行うことができる。
免許換えや国土交通大臣免許が必要になるのは、2以上の都道府県に事務所を設置する場合であって、取引対象物件が他県にあるだけでは足りない。

4 正しい。
免許権者は、免許又はその更新に条件を付すことができる。
そして、その条件に違反したときは、免許取消しの対象となる。
したがって④が正しい。

解説

1 誤り。
予告広告をどの媒体で出したかによって、本広告の媒体が制限されるわけではない。新聞折込チラシで予告広告をした後に、本広告を別媒体で行うこともできる。したがって①は誤りである。

2 誤り。
土地取引において、その土地上に廃屋その他土地の利用を阻害する建物等があるときは、その旨を明示しなければならない。現地を見れば分かるとしても、省略することはできない。

3 誤り。
電車・バス等の交通機関の所要時間は、平常時だけを表示するのではなく、朝の通勤ラッシュ時の所要時間を明示しなければならない。したがって③は誤りである。

4 正しい。
「新築」と表示できるのは、建築後1年未満で、かつ、居住の用に供されたことがない住宅に限られる。建築後1年以上経過している一戸建て住宅は、たとえ未入居であっても「新築」と表示することはできない。したがって④が正しい。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

ア 正しい。
買受けの申込みから契約に進んだ場合、クーリング・オフの可否は「買受けの申込みをした場所」で決まる。
売主業者の事務所や、売主業者から媒介・代理を受けた宅地建物取引業者の事務所は、クーリング・オフの適用除外となる「事務所等」に当たる。
本肢では、ＣはＢの事務所で買受けの申込みをしているので、その後に喫茶店で契約を締結しても、クーリング・オフによる解除はできない。
したがって正しい。

イ 正しい。
クーリング・オフは、業者から書面でクーリング・オフの告知を受けた日から起算して8日以内に、書面で意思表示することによって行う。
そして、その効力は「書面を発した時」に生じる。
したがって、「8日以内にＡに到達させなければ解除できない」とする特約は、買主に不利であり無効である。
よって正しい。

ウ 誤り。
買主自ら申し出た場合の自宅はクーリング・オフの適用除外となるが、本肢では「Ｂからの提案により」Ｃの自宅で買受けの申込みを行っている。
したがって、これは適用除外に当たらず、クーリング・オフの適用がある。
さらに、本肢ではクーリング・オフの告知を受けていないため、8日間の期間の起算が始まらない。
そのため、Ｃはいつでもクーリング・オフできる。
よって、「クーリング・オフによる契約の解除はできない」とする本肢は誤りである。

エ 正しい。
クーリング・オフについてＣに告げる書面には、媒介業者Ｂの情報は記載されない。
当事者に係る事項として必要なのは、買主の氏名・住所、そして売主業者についての商号又は名称、住所、免許証番号である。
したがって、「Ｂの商号又は名称及び住所並びに免許証番号の記載は必要ない」とする本肢は正しい。

解説

1 誤り。
相続開始から遺産分割までの間に遺産である賃貸不動産から生じた賃料債権は、遺産そのものとは別個の財産とされ、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得する。したがって、後の遺産分割で当該不動産が一人の相続人に帰属したとしても、その相続人が相続開始時にさかのぼって賃料債権全部を取得するわけではない。

2 正しい。
相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属する。また、各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する。

3 正しい。
遺産分割の効力は、相続開始の時にさかのぼって生ずる。ただし、その遡及効によって第三者の権利を害することはできない。

4 正しい。
遺産分割によって不動産が一人の相続人に帰属した場合、遺産分割後にその不動産から生じた賃料債権は、その不動産を取得した相続人に帰属する。

解説

ア 誤り。
二つ以上の都道府県で試験に合格していても、「試験日が遅い都道府県知事の登録しか受けられない」という決まりはない。
したがって誤り。

イ 誤り。
「勤務する宅地建物取引業者の名称」は宅地建物取引士資格登録簿の登載事項なので、変更があれば遅滞なく変更の登録を申請する必要がある。
しかし、勤務先の名称は宅地建物取引士証の記載事項ではないため、宅地建物取引士証の書換え交付の申請は不要である。
書換え交付が必要なのは、氏名又は住所が変わった場合である。
したがって誤り。

ウ 正しい。
宅地建物取引士証の有効期間が満了して効力を失ったとき、又は宅地建物取引士の登録が消除されたときは、速やかに、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を返納しなければならない。
したがって正しい。

エ 正しい。
宅地建物取引士が、登録を受けている都道府県知事の管轄する都道府県以外に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転を申請することができる。
登録の移転は義務ではなく権利である。
したがって正しい。

解説

ア 禁止されている。
契約の勧誘を行う際は、勧誘に先立って、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、勧誘の目的を告げなければならない。
本肢では、業者名と免許番号、勧誘目的は伝えているが、「勧誘者の氏名」を告げていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

イ 禁止されている。
契約の申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為は禁止されている。
本肢では、声を荒げて事務所に来るよう強く求め、申込者が不安を覚えているので、「威迫」に当たる。
その後に撤回が認められていても、威迫行為があった時点で違反である。

ウ 禁止されている。
従業者証明書は、その宅地建物取引業者に従事する役員、従業員、アルバイトなどを含めた全ての従業者が携帯しなければならない。
本肢では、アルバイトにチラシ配布をさせているのに、従業者証明書を携帯させていない。
したがって禁止されている行為に当たる。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者やその従業者は、契約締結の勧誘に際して、将来の利益や有利性が確実であると誤解させるような「断定的判断」を提供してはならない。
本肢の「将来にわたりそこにマンションなどの高層の建物が建つ予定は全くない」という説明は、将来の事情を断定して相手に安心感を与えるものであり、断定的判断の提供に当たる。
したがって禁止されている。

解説

1 誤り。
借地権は、借地権者名義の建物が土地上に存在すれば、借地権の登記がなくても第三者に対抗できる（借地借家法10条1項）。
しかし本肢では、借地権者はＢなのに、建物の登記名義人がＢではなく配偶者Ｃである。
この場合、土地の新所有者Ｄに対して、Ｂは借地権を対抗できない。
よって誤り。

2 誤り。
定期借地権（借地借家法22条1項）で特約により排除できるのは、(1) 契約の更新、(2) 建物の築造による存続期間の延長、(3) 建物買取請求権、の３つである。
「地代の減額請求をしない」という特約はこの３つに含まれないため、普通借地権と同様に扱われる。
普通借地権において地代の減額請求をしない特約は無効（借地借家法11条1項）なので、定期借地権でも有効に定めることはできない。
よって誤り。

3 正しい。
存続期間が 50 年なので、「事業用定期借地権等（借地借家法23条。10年以上50年未満）」は使えないが、「一般定期借地権（借地借家法22条。50年以上）」として契約することができる。
一般定期借地権は用途にかかわらず「書面」で契約すればよい。
したがって、「契約の更新なし」「築造による延長なし」「建物買取請求権なし（借地借家法13条の買取請求をしない）」という特約を、書面で有効に定めることができる。
よって正しい。

4 誤り。
普通借地権の存続期間は「30年以上」である（借地借家法3条）。
本肢のように 20 年と定めても、その定めは無効となり、存続期間は 30 年になる。
公正証書で契約しても同様であり、20 年経過時点で更新拒絶をすることはできない。
よって誤り。