過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
境界を確認したり測量したりするために、どうしても隣の土地を少し使わせてもらう必要が出ることがある。
そういうときは法律上、必要な範囲で隣地を使える。
でも、家の中まで勝手に入ってよいわけではなく、住家に入るには住んでいる人の承諾が必要である。

2のイメージ。
隣の木の枝が自分の土地に伸びてきたとき、いきなり自分で切るのではなく、まず相手に切ってもらうのが原則である。
ただし、頼んでも放置されたり、相手が分からなかったり、急いで対処しないと危ないような場合には、自分で切ることができる。

3のイメージ。
隣との境界線上にある共有の塀について、高さを高くして目隠しを強くしたいことがある。
この場合は、相手の承諾がなくても単独で高さを増すことができる。
ただし、逆に低くするのは相手にも影響が大きいので、全員の同意が必要になる。

4のイメージ。
周りを他人の土地に囲まれていて公道に出られない土地でも、当然に通行権は認められる。
しかし、「好きな場所を自由に通っていい」という話ではない。
なるべく必要最小限で、相手の土地に一番損害が少ない場所を選ばなければならない。

具体例

1のイメージ。
仮換地が指定されると、まだ最終的な換地処分前でも、とりあえず新しい場所をこれまでの土地と同じように使ってよい、という状態になる。
その代わり、もとの土地は使えなくなる。

2のイメージ。
市町村施行だからといって、最後の公告まで市町村がするわけではない。
市町村は「換地処分しました」と届け出る立場で、実際に公告するのは都道府県知事である。
ここがひっかけポイント。

3のイメージ。
保留地は、事業費をまかなうために施行者が売却する前提で確保しておく土地である。
この保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に、正式に施行者のものになる。

4のイメージ。
仮換地を指定しても、そこにまだ建物や物件があってすぐ使えないことがある。
そういう特別の事情があるときは、「仮換地の効力発生日」と「実際に使い始められる日」を別に設定できる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

1のイメージ。
宅建士登録簿に載っている住所は、取引士証を持っていなくても最新でなければならない。
そのため、「まだ取引士証を受け取っていないから住所変更届はいらない」とはならない。

2のイメージ。
宅建士は、仕事中だけきちんとしていればいいわけではない。
社会的信用の高い資格なので、私生活での重大な不適切行為でも信用や品位を害すると評価されることがある。

3のイメージ。
取引士証には住所が書かれているため、そのまま見せるのが不安な場面もある。
そこで、提示義務は守りつつ、住所欄に簡単にはがせるシールを貼って見せる運用が認められている。

4のイメージ。
結婚などで姓が変わっても、旧姓で仕事上の信用が積み上がっていることがある。
そのため、取引士証では現姓だけでなく旧姓を併記することも認められている。
だから、「旧姓併記は一切ダメ」とする④は誤りになる。

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

（選択肢1のイメージ）
もともと「畑」として一筆で登記されている土地があった。
ところが、その土地の一部だけを駐車場にして使い始め、現況としては「宅地」みたいな状態になった。
このままだと、登記簿上は一筆全部が同じ地目のままになってしまい、現況と登記がズレる。
でも、一筆の土地に「畑」と「宅地」みたいに複数の地目を同時に付けることはできない。
だから、土地を分ける（分筆する）必要が出てくる。
このとき、所有者が申請しないままだと現況が公示されないので、登記官が職権で分筆登記をして登記簿を現況に合わせる。
つまり、「職権で分筆できない」ではなく、むしろ職権で分筆して整える方向になる。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。