過去問を解く

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
「病院だから公共性があるし、許可はいらないのでは」と思いがちだが、都市計画法ではそう単純ではない。
市街化区域で土地を造成したり区画を変えたりする開発行為を1,000㎡以上で行うなら、病院目的でも開発許可が必要になる。

2のイメージ。
すでに造成済みの土地に、そのまま建物を建てるだけなら、これは開発行為ではない。
都市計画法29条が問題にするのは「建物の大きさ」よりも、「土地の区画形質の変更を伴う開発行為があるかどうか」である。

3のイメージ。
市街化調整区域は原則として開発を抑える区域だが、都市計画事業として行うものまで全部止めるわけではない。
道路や公園など、都市計画として進める事業に伴う開発行為は、例外として許可不要になる。

4のイメージ。
開発許可を受けた人は、必要書類を出したり手続に協力したりはするが、開発登録簿そのものに登録する主体ではない。
登録簿は行政側が管理するもので、一定事項を登録するのは都道府県知事である。

具体例

借地契約では、土地を借りて長く建物を使うので、借主保護がかなり強い。
そのため、「最初の10年は絶対に地代を下げません」と決めても、その特約はそのまま有効にはならない。
地代が相場に比べて高すぎる、低すぎるとなれば、増減額請求が問題になる。

また、賃貸アパートを建てる目的だと、「事業だから事業用定期借地権でいい」と思いがちだが、アパートは人が住む建物なので、ここでいう事業用定期借地権等には当たらない。
ここはかなりひっかけやすい。

さらに、建物買取請求権も、借地契約が終わったらいつでも使えるわけではない。
期間満了で終わり、しかも更新がない場合に問題になる権利であって、解除などでは当然には使えない。

最後に、普通借地権では、借主が更新請求をすればかなり強く保護されるが、貸主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があると認められるときは、更新されない。
この基本ルールを押さえておくと解きやすい。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

1のイメージ。
保全措置を取らずに受け取る手付金等でも、買主にとって大事な情報なので、重要事項説明書には書いておく必要がある。
ただし、37条書面にまで同じことを書く義務はない。

2のイメージ。
完成済み物件は基準が少し緩く、4,000万円の10％である400万円までは保全措置なしで受け取れる。
だから最初の手付金100万円はOK。
でも次に400万円を足すと合計500万円になり、基準超えなので、その時点ではまとめて保全措置が必要になる。

3のイメージ。
未完成物件は買主保護をより強くするため、基準が5％になる。
4,000万円の5％は200万円だから、300万円の手付金は最初から基準オーバーである。
したがって、保全措置なしでは受け取れない。

4のイメージ。
本来保全措置が必要な中間金なのに売主業者がそれをしていないなら、買主は不安なまま払う必要はない。
法律上、その中間金の支払いを拒むことができる。

具体例

1のイメージ。
昔は「承諾の手紙を出した時に契約成立」と考えるルールがあった。
でも今は、メールや通信手段が発達して、送っただけでは相手に本当に届いたか分からない場面も整理しやすくするため、基本は「相手に届いた時」に効力が生じる考え方になっている。
だから①は昔の名残のような内容で、今の民法条文にはない。

2のイメージ。
無効な契約でお金や物を受け取ってしまったなら、「最初からなかったこと」に戻す必要がある。
売買契約が無効なら、買主は物を返し、売主は代金を返す、という原状回復の話である。

3のイメージ。
代理人が、本人のためではなく自分や仲間の利益のために動き、しかも相手もそれを知っていたなら、その行為はまともな代理行為としては扱わない。
本人を守るため、無権代理と同じ扱いにする。

4のイメージ。
未成年者は原則として法定代理人の同意がないと勝手に契約できない。
ただし、「得するだけ」の行為、たとえば贈与を受けるだけのような場合は、わざわざ同意まではいらない。