過去問を解く

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

ア 誤り。
当該建物に係る租税その他の公課の負担は、売買においては記載事項となるが、建物の貸借では37条書面の記載事項ではない。貸借では所有権移転がないためである。

イ 正しい。
敷金や共益費など、借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額、授受の時期、目的を37条書面に記載しなければならない。

ウ 正しい。
損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。売買か貸借かは問わない。

エ 誤り。
建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況は、既存建物の売買では問題となるが、既存建物の貸借の37条書面に必ず記載しなければならない事項ではない。

解説

1 誤り。
期間の定めがない建物賃貸借では、賃貸人Ａからの解約申入れは「6か月」で終了するが、賃借人Ｂからの解約申入れは「3か月」で終了する。
よって「Ａ又はＢどちらでも6か月」とするのは誤り。

2 誤り。
法定更新が起きた場合、「従前の契約と同一の条件」で更新されたものとみなされるが、更新後は「期間の定めがない契約」となる。
よって「期間を2年として更新」とするのは誤り。

3 正しい。
造作買取請求権は任意規定であり、「造作買取請求権は行使しない」という特約は有効である。
よって正しい。

4 誤り。
取壊し予定の建物の賃貸借は、「書面」によるなど一定の方式が問題になるが、「公正証書でなければならない」までは要求されない。
よって誤り。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。

解説

1 正しい。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、住所に変更があれば変更登録を申請しなければならない。これは宅地建物取引士証の交付を受けているかどうかとは別の話である。氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請が必要であり、取引士証の交付を受けている者はあわせて書換え交付申請も必要になる。

2 正しい。
宅地建物取引士は、信用又は品位を害するような行為をしてはならない。この「信用失墜行為」には、宅建士としての職務に直接関係する行為だけでなく、私的な行為や職務に必ずしも直接関係しない行為も含まれる。

3 正しい。
宅地建物取引士は、取引関係者から請求があれば取引士証を提示しなければならない。その際、個人情報保護の観点から、住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないとされている。

4 誤り。
宅地建物取引士証の氏名は現姓で記載されるが、旧姓の使用を希望する者については、旧姓を併記することが認められている。したがって、「旧姓を併記することは認められていない」とする④は誤りである。

解説

ア 誤り。
二つ以上の都道府県で試験に合格していても、「試験日が遅い都道府県知事の登録しか受けられない」という決まりはない。
したがって誤り。

イ 誤り。
「勤務する宅地建物取引業者の名称」は宅地建物取引士資格登録簿の登載事項なので、変更があれば遅滞なく変更の登録を申請する必要がある。
しかし、勤務先の名称は宅地建物取引士証の記載事項ではないため、宅地建物取引士証の書換え交付の申請は不要である。
書換え交付が必要なのは、氏名又は住所が変わった場合である。
したがって誤り。

ウ 正しい。
宅地建物取引士証の有効期間が満了して効力を失ったとき、又は宅地建物取引士の登録が消除されたときは、速やかに、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を返納しなければならない。
したがって正しい。

エ 正しい。
宅地建物取引士が、登録を受けている都道府県知事の管轄する都道府県以外に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事しているときは、登録の移転を申請することができる。
登録の移転は義務ではなく権利である。
したがって正しい。

解説

1 正しい。
機構は、災害により住宅が滅失した人に対し、代替となる住宅の建設、購入又は被災住宅の補修に必要な資金を貸し付ける業務を行っている。
この貸付金については、元金据置期間を設けることができる。

2 誤り。
証券化支援事業（買取型）において譲受けの対象となるのは、自己又は親族が居住する住宅の建設又は購入等に係る貸付債権である。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は対象外である。
したがって誤り。

3 正しい。
機構は、高齢者に対する直接融資について、高齢者向け返済特例制度を設けている。
これは、高齢者が亡くなるまでは利息のみを支払い、死亡時に融資住宅や敷地の売却等により借入金元金を一括返済する制度である。

4 正しい。
機構は、合理的土地利用建築物、市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物で相当の住宅部分を有するものの建設又は取得に必要な資金の貸付けを行っている。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。