過去問を解く

具体例

1のイメージ。
高い建物には雷が落ちやすいので、一定の高さを超えると避雷設備が必要になる。
基準は20ｍ超なので、25ｍの建物は原則として避雷設備を設けなければならない。

2のイメージ。
違反建築物に対して使用禁止などの命令を出すときは、普通は事前に意見提出の機会を与える。
でも、「今すぐ止めないと危ない」という緊急時の仮命令では、そんな手続を待っていられない。
だから、この場合は通知書交付などの手続を省略できる。

3のイメージ。
通常、増築が小さいと建築確認が不要になる例外がある。
しかし、防火地域内では火災防止の観点から規制が厳しく、共同住宅のような建物では10㎡以内の小さな増築でも確認が必要になる。

4のイメージ。
劇場と映画館は、建築基準法上の用途分類で近いグループに入っている。
そのため、劇場を映画館に変える用途変更は、確認が必要になるタイプの大きな用途変更には当たらない。

具体例

1のイメージ。
国土法の事後届出は、土地の場所によって面積基準が違う。
市街化区域以外の都市計画区域なら基準は5,000㎡以上なので、4,000㎡ではまだ届出ラインに届かない。

2のイメージ。
お金のやり取りがない交換契約でも、土地を取得すること自体に変わりはない。
だから「売買じゃないから届出不要」とはならない。
しかも今回は、Ｃが取得する土地もＤが取得する土地もそれぞれ面積基準を超えているので、両方とも届出が必要になる。

3のイメージ。
届出をしないまま契約した場合、「まず勧告だけで終わる」というわけではない。
国土法では、無届での契約はそのまま罰則の対象にもなりうる。
ここはかなり強いルールである。

4のイメージ。
監視区域は、地価の急激な上昇などを防ぐため、普通より厳しく事前チェックをかける区域である。
そのため、契約してから届けるのではなく、契約前に届け出る。
しかも、届け出たら6週間は契約できないので、逆算すると少なくとも6週間前までに届出が必要になる。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

1のイメージ。
本店を移して最寄りの供託所が変わっても、金銭だけで供託しているなら、お金をいったん取り出して入れ直すのではなく、供託先を移す手続で対応する。
ここで「新たに供託」とすると誤りになる。

2のイメージ。
営業保証金で救済されるのは、家や土地の取引そのものに関して生じた債権である。
案内中の交通事故は、宅建業者との関係で起きたとはいえても、不動産取引そのものから生じた債権ではないので対象外になる。

3のイメージ。
有価証券で営業保証金を入れることはできるが、評価額は証券ごとに違う。
国債は100％、地方債は90％、その他は80％で、ここを入れ替えるのが定番のひっかけである。

4のイメージ。
支店をどこに作っても、営業保証金の置き場所はバラバラにならない。
いつも基準は本店で、本店最寄りの供託所にまとめて供託する。

具体例

（選択肢2のイメージ）
高額な土地付建物の売買をすると、お金の流れや相手の確認内容をあとで追えるように、業者は取引記録を残しておかなければならない。
これは、「何か怪しい資金の流れがあったときに、あとから調べられるようにする」ためである。

ここで、「5年も残せば十分では」と思いやすい。
でも、この法律では保存期間は「7年」と決められている。
だから、5年で捨ててしまうと、まだ保存義務の途中で廃棄したことになり違反になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
中古の建物を買う人にとって、一番気になるのは「この建物は大丈夫か」という点である。
たとえば、柱や梁などの重要な部分に問題がないか、雨漏りに関わる部分に異常がないかは、買った後の安心に直結する。
そこで、既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を 37条書面に書くことになっている。
何も確認していないなら、それも「無」として書く。
つまり、この部分は「書くか書かないか」ではなく、「確認した内容をそのまま書面に残す」ルールだと考えると分かりやすい。