過去問を解く

具体例

1のイメージ。
レインズに登録した物件は、契約が成立したらすぐにその事実を反映させなければならない。
まだ引渡しが終わっていなくても、「契約成立」はもう重要な事実なので通知が必要になる。

2のイメージ。
媒介契約書には、「標準媒介契約約款ベースかどうか」をはっきり書く必要がある。
相手が一般人か業者かでこの記載義務が消えるわけではない。

3のイメージ。
専任媒介契約では、「今回は特に動きがありませんでした」という内容でも、2週間に1回は依頼者へ状況を伝えないといけない。
しかも、その報告は必ず紙でなくてもよく、メールや口頭でも足りる。

4のイメージ。
建物状況調査のあっせんを頼まなかったとしても、その事実自体を媒介契約書に書いておく必要がある。
「希望しないから何も書かない」はダメで、「あっせんなし」と分かるように記載する。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

ＡはＢから 1,000 万円を借りた。期限の定めがないので、いつか返せばよい契約だった。
ところが別の出来事で、Ｂがわざと（悪意で）Ａに大きな損害を与え、ＡはＢに対して 1,000 万円の損害賠償請求権を持つことになった。

ここで相殺のイメージを２つに分けると分かりやすい。

パターン1 Ｂが「自分が払う損害賠償を、貸金と相殺する」と言い出す。
悪意の不法行為をした側が、相殺で逃げるのは不当になりやすいので、制限が問題になりやすい。

パターン2 本問の形
Ａが「Ｂに対する損害賠償請求権があるのだから、借金 1,000 万円と相殺して帳消しにする」と言う。
この場合、悪意の不法行為で損害を受けた側であるＡが、自分の債権を使って相殺する形になる。
だからＡは相殺できる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

長く家を空けていて帰ってこない人がいると、その人の家や土地をどう管理するかが問題になる。
そこで家庭裁判所は、必要があれば財産を守るための管理人を選んだり、管理のルールを決めたりできる。

この制度は失踪宣告とは別なので、「7年間行方不明でないと何もできない」というわけではない。
もっと早い段階でも、財産を放置すると困る事情があれば動ける。

不在者財産管理人は、家が壊れそうなら修理するなど、財産を維持するための保存行為ができる。
さらに、どうしても必要なら、家庭裁判所の許可を取って不在者の家を売ることもできる。

一方で、裁判で不在者に不利な判決が出たときに控訴することは、財産を守るための行為なので、これも保存行為として許可なしでできる。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。