過去問を解く

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
中古の鉄筋コンクリート造マンションを買う人は、「この建物に大きな劣化はないか」をかなり気にする。
そこで法律は、一定期間内に建物状況調査が行われていれば、その有無や結果の概要を買主に説明させることにしている。

ここでポイントは、建物の種類によって見る期間が違うこと。
普通の既存建物は「1年以内」だが、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅は「2年以内」まで広がる。

だから、1年6か月前に調査していても、鉄筋コンクリート造の共同住宅ならまだ説明対象に入る。
「1年を超えているから古すぎてダメ」と思うとひっかかる問題である。

具体例

アのイメージ。
中古マンションに抵当権が付いていて、「引渡しまでには消しますから大丈夫です」と言われても、買主にとっては今どういう権利が付いているのか自体が大事である。
だから、抹消予定でも説明は必要になる。

イのイメージ。
借地契約では、契約が終わるときに土地の上の建物を壊して更地で返す約束をすることがある。
この条件は借主にとってかなり重要なので、事前に説明しなければならない。

ウのイメージ。
住宅性能評価は、新築住宅を買う人にとっては大きな判断材料になる。
でも、ここでは建物の貸借の話なので、重要事項説明の対象にはならない。

エのイメージ。
急傾斜地崩壊危険区域に入っている土地は、単に「入っています」と言うだけでは不十分である。
その区域でどんな行為が制限されるのかまで説明されないと、買主は本当の影響を判断できない。

具体例

（選択肢３のイメージ）
総会に30人出席していたとして、議事録に30人全員の署名が必要だとすると、1人でも先に帰ったり、署名を拒んだりしたら議事録が完成しなくなる。
それでは総会運営が止まってしまう。
だから法律は、議事録の信用性を確保しつつ現実的に回るように、「議長」と「出席者のうち一定数」の署名で足りる形にしている。
つまり「出席者全員が署名しなければならない」という断定が誤り。

具体例

（選択肢2のイメージ）
規制区域の中にある造成地を想像する。工事が終わった後も、雨が降れば土砂が崩れる危険があるし、擁壁が傷めば事故につながる。
この「工事後もずっと安全に保つ」責任を、工事のたびに入れ替わる工事業者や、その工事の工事主だけに負わせると、誰が長期的に管理するのかが曖昧になる。
だから法律は、その土地を実際に支配している立場の人、つまり「所有者」「管理者」「占有者」に対して、土地を常時安全に保つよう努める義務を課している。
よって「工事主又は工事施行者が保全義務を負う」と書いた選択肢2がズレていて誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
会社が免許を取るときは、社長だけでなく、支店長クラスの「政令で定める使用人」に問題がないかも見られる。
Ｂは威力業務妨害で懲役刑の執行猶予中なので、まだ安全圏に戻っていない。
その人を重要ポストに置いたままでは、会社ごと免許が取れない。

（イのイメージ）
会社Ｄが、免許取消しを受けそうになって、処分の直前に店じまいした。
こういう「逃げ廃業」を防ぐため、法律は、会社だけでなく、その直前まで役員だった人にも 5 年の制限をかけている。
Ｅは公示の 40 日前に辞めているので、まだその射程内に入る。

（ウのイメージ）
未成年者Ｆが免許を取りたくても、法定代理人Ｇに重大な欠格事由があるとダメである。
これは、未成年者本人だけでなく、実際にその判断を支える法定代理人の適格性も重視しているからである。
Ｇがまだ欠格期間中なら、Ｆも免許を取れない。

（エのイメージ）
破産は、一度決定を受けると欠格事由になる。
でも、刑罰と違って「復権したあとさらに 5 年待つ」というルールではない。
復権した時点で、その欠格事由は消える。
だから、復権後ならすぐにでも会社の政令で定める使用人になれる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。