過去問を解く

具体例

（選択肢1のイメージ）
もともと「畑」として一筆で登記されている土地があった。
ところが、その土地の一部だけを駐車場にして使い始め、現況としては「宅地」みたいな状態になった。
このままだと、登記簿上は一筆全部が同じ地目のままになってしまい、現況と登記がズレる。
でも、一筆の土地に「畑」と「宅地」みたいに複数の地目を同時に付けることはできない。
だから、土地を分ける（分筆する）必要が出てくる。
このとき、所有者が申請しないままだと現況が公示されないので、登記官が職権で分筆登記をして登記簿を現況に合わせる。
つまり、「職権で分筆できない」ではなく、むしろ職権で分筆して整える方向になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

登場人物は３人。
Ａは大家、Ｂは借主、Ｃは修理業者。

雨漏りがして、ＢがＣに修理を頼んだ。
この時点で、Ｃが約束した相手はＡではなくＢである。
だから、修理代金を払うべき相手も、原則としてＢになる。

その後、Ｂが無資力になり、賃料も滞納して、賃貸借が解除され、建物がＡに戻ったとしても、
Ｃは「Ａのために勝手に助けた」わけではない。
Ｃは「Ｂとの請負契約」に従って仕事をしただけなので、「事務管理」でＡに請求はできない。

一方で、もしＢが修理代金を自腹で支払ってしまった場合は話が変わる。
屋根の修理は本来、賃貸人Ａが負担すべき修繕であり、Ｂが負担した費用は「必要費」に当たる。
この場合、Ｂは「契約が終わるのを待たずに」、すぐＡに対して「償還してくれ」と言える。

また、Ｃが「先取特権で建物から優先弁済を受けられる」と簡単には言えない点も重要。
先取特権には種類や要件があり、そもそもＣの相手はＢであってＡではないし、「登記」などの要件もある。
さらに、Ｂが権利金を払わない代わりに修繕費を負担する特約があり、修繕費と権利金が釣り合っているなら、
Ａがタダで得したとは言えないので、「不当利得」でＡに請求するのも難しい。

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

借地契約では、土地を借りて長く建物を使うので、借主保護がかなり強い。
そのため、「最初の10年は絶対に地代を下げません」と決めても、その特約はそのまま有効にはならない。
地代が相場に比べて高すぎる、低すぎるとなれば、増減額請求が問題になる。

また、賃貸アパートを建てる目的だと、「事業だから事業用定期借地権でいい」と思いがちだが、アパートは人が住む建物なので、ここでいう事業用定期借地権等には当たらない。
ここはかなりひっかけやすい。

さらに、建物買取請求権も、借地契約が終わったらいつでも使えるわけではない。
期間満了で終わり、しかも更新がない場合に問題になる権利であって、解除などでは当然には使えない。

最後に、普通借地権では、借主が更新請求をすればかなり強く保護されるが、貸主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があると認められるときは、更新されない。
この基本ルールを押さえておくと解きやすい。

具体例

1のイメージ。
新しく宅地開発をすると、周りの道路や水路など既存の公共施設に影響が出る。
だから、いきなり申請するのではなく、まずその公共施設を管理している相手と話をして、同意を取っておく必要がある。

2のイメージ。
開発許可を受けた後に内容を変えたいときは、基本は「また許可を取り直す」イメージで考える。
軽い変更だけが届出で足りるので、原則と例外を逆にしないことが大事である。

3のイメージ。
工事が終わったら、事業者が「終わりました」と届け出る。
そのあと行政が検査して、問題なければ検査済証を出し、さらに行政が公告する。
ここで公告するのは事業者ではなく都道府県知事である。

4のイメージ。
市街化調整区域は、そもそも市街化を抑えるための区域である。
だから、開発行為を伴わない建築でも、住宅を建てるには原則として許可が必要になる。
「自分が住む家だから自由に建てられる」とはならない。

具体例

1のイメージ。
家の裏が急な斜面だと、大雨や地震で土が崩れてくる危険がある。
そのため、斜面を保護したり、擁壁を設けたりして安全対策を取る必要がある。

2のイメージ。
擁壁の裏に水がたまると、見えないところで強い圧力がかかる。
高さが低い擁壁でも、その水圧に地震の揺れが加わると崩れることがある。
だから「2ｍ以下なら水抜き孔がなくても大丈夫」とは言えない。

3のイメージ。
重力式擁壁は、鉄筋で支えるというより、擁壁そのものの重さで土の力を受け止めるタイプである。
「重力式」という名前どおり、自重がポイントになる。

4のイメージ。
昔工場があった土地や埋立地では、目に見えなくても有害物質が土の中に残っていることがある。
そのため、土地利用の前に調査が必要になることがある。

具体例

1のイメージ。
マンションの共用部分は、各部屋の持ち主みんなで共有している。
でも、その持分は「人数で平等に4分の1ずつ」みたいに決まるのではなく、原則としてそれぞれの専有部分の広さに応じて決まる。
広い部屋の持分が大きく、狭い部屋の持分は小さくなるのが基本である。

2のイメージ。
ある部屋を後から買った人が、「その規約は自分が決めたものじゃないから関係ない」とは言えない。
マンションは一体で管理されるので、前の所有者の時からある規約や集会決議は、新しく買った人にもそのまま及ぶ。

3のイメージ。
管理者は、通帳を持って管理費を動かすだけではだめで、毎年きちんと住民の前で「今年はこういう管理をしました」と報告しなければならない。
これにより管理の中身を区分所有者がチェックできる。

4のイメージ。
集会の案内を送るとき、本人が「通知はこの住所に送ってください」と指定していないなら、その人が持っている部屋の所在地あてに送ればよい。
そして、その方法で送ったなら、普通なら届くはずのタイミングで届いたものとして扱う。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。