過去問を解く

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

1のイメージ。
建物がなくなったのに登記だけ残っていると、現実と登記が食い違ってしまう。
そのため、建物が滅失したときは、1か月以内に滅失登記を申請しなければならない。

2のイメージ。
登記簿そのものは広く公開されているが、申請書のような附属書類まで誰でも無条件に見られるわけではない。
個人情報や申請内容が含まれるため、正当な理由がある場合に限って閲覧が認められる。

3のイメージ。
共有物分割禁止の定めは、共有者全員に影響する約束である。
その内容を変える登記も、関係者全員で足並みをそろえて申請する必要がある。

4のイメージ。
区分建物では、表題部所有者から買った人が、わざわざ表題部所有者に保存登記をしてもらってから移転登記するのでは手間がかかる。
そこで、取得者が直接保存登記を申請できるようになっている。

具体例

（選択肢4のイメージ）
Ｈが、市街化区域にある隣り合った 2 つの土地をまとめて使いたいと考えた。
甲土地 1,200 m2 はお金を払って買う。
乙土地 1,300 m2 は、親族の好意で無償で借りる。

見た目は「合計 2,500 m2 の一団の土地を押さえた」ので、つい「2,000 m2 を超えているから届出が必要だ」と思いやすい。
でも国土利用計画法の事後届出は、「土地売買等の契約」に当たるものだけを面積判定の土台にする。
無償で賃借権を設定してもらうだけなら、そもそも「対価性」がなく、届出対象の契約に入らない。
そのため、届出対象として数えるのは売買した甲土地 1,200 m2 だけ。
市街化区域の基準である 2,000 m2 に届かないので、事後届出は不要になる。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

アのイメージ。
固定資産税や都市計画税のような公課の負担は、物件を売買して所有者が変わる場面で重要になる。
でも、貸借では所有権は移らないので、37条書面の必須記載事項にはならない。

イのイメージ。
賃貸借では、家賃そのもの以外にも、敷金、礼金、共益費、保証金、鍵交換費など、いろいろなお金が動く。
借主にとって重要なので、金額、いつ払うのか、何のためのお金かをきちんと書面に書かなければならない。

ウのイメージ。
「途中解約したら違約金いくら」「債務不履行なら損害賠償はこの範囲」といった定めがあるなら、後でトラブルになりやすい。
そのため、37条書面に内容を明記する必要がある。

エのイメージ。
建物の主要部分や雨漏り防止部分の状況は、中古住宅の売買では買主にとってかなり重要である。
ただし、ここでは既存建物の貸借の話なので、37条書面の必須記載事項ではない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
固定資産税の確認のために、市役所で固定資産課税台帳を見たい人がいる。
普通なら、納税義務者などは法律に従って台帳を閲覧できる。
ただ、もし台帳に書かれた住所をそのまま見せることで、DVやストーカーのような事情があり、その人の生命や身体に危害がおよぶおそれがある場合まで、そのまま見せるのは危険である。
そこで法律は、閲覧自体は認めつつも、必要に応じて住所を削除するなどの安全措置を講じたうえで閲覧させることができるようにしている。
つまり、「閲覧できるか、できないか」の二択ではなく、「安全に配慮した形で閲覧させる」という仕組みになっている。