過去問を解く

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 適切。
30度以上の急傾斜地を背後に控える宅地では、崖崩れや土砂流出の危険が高いため、崖面の保護対策や擁壁の設置などが必要になる。

2 不適切。
水抜き孔は、擁壁の裏側にたまる雨水や地下水の圧力を逃がす大切な役割を持つ。高さ2ｍ以下の擁壁でも、水抜き孔がなければ安全とはいえず、特に地震時には倒壊する危険がある。したがって②が最も不適当である。

3 適切。
重力式擁壁は、コンクリートや石材などの自重によって背面からの土圧に抵抗する構造物である。擁壁自体の重みで安定性を確保するのが特徴である。

4 適切。
工場跡地や埋立地では、過去の操業や埋立材料の影響により、重金属や揮発性有機化合物による土壌汚染が発生していることがある。

解説

1 違反しない。
宅地建物取引業者が土地付建物の売買契約の締結、代理、媒介を行う場合は特定取引に当たり、相手方が自然人であれば、氏名、住居、生年月日、取引目的、職業を確認する。
本肢はその確認事項どおりなので違反しない。

2 違反する。
宅地建物取引業者は、宅地建物の売買契約の締結、代理、媒介の取引を行った場合、直ちに取引記録を作成しなければならない。
そして、その取引記録の保存期間は「取引日から7年間」である。
本肢は5年で廃棄しているので違反である。

3 違反しない。
特定事業者は、特定業務に係る取引で収受した財産が犯罪収益やテロ資金である、又はその取引がマネーロンダリングであると疑われる場合、速やかに行政庁へ届け出なければならない。
宅地建物取引業者の届出先は免許権者である。
したがって本肢は違反しない。

4 違反しない。
顧客と接する従業者に対する教育訓練の実施は、取引時確認、記録保存、疑わしい取引の届出等を的確に行うための措置として求められている。
これは努力義務に当たり、本肢のように教育訓練を実施することは適法である。
したがって違反しない。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 正しい。
増築部分が既存建物と独立性を有さず、その構成部分となる場合には、付合により建物所有者がその増築部分を原始取得する。したがって、請負代金をまだ支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。

2 誤り。
請負人の契約不適合責任は、基本的に売買の契約不適合責任と同様に扱われる。したがって、注文者が通知しなければならないのは「工事が終了した日から1年以内」ではなく、「契約不適合を知った時から1年以内」である。

3 正しい。
請負人が引渡し時に契約不適合を知っていた、又は重大な過失によって知らなかったときは、注文者の通知期間の制限は適用されない。したがって、Ａが工事終了日から3年後に不適合を知った場合でも、消滅時効が完成するまでは修補請求をすることができる。

4 正しい。
請負契約では、注文者が提供した材料の性質又は注文者の指図によって生じた契約不適合については、請負人は責任を負わない。もっとも、請負人がその不適当性を知りながら告げなかったときは別である。本肢ではＢは不適当であることを知らなかったので、Ａは修補請求できない。

解説

1 正しい。
宅地建物取引業者が免許を受けてから 1 年以内に事業を開始しない場合、又は 1 年以上継続して休業している場合、免許権者は免許を取り消さなければならない。これは必要的免許取消である。したがって正しい。

2 誤り。
法人の宅地建物取引業者が株主総会の決議で解散した場合、その法人は清算会社となり、清算人が選任される。この場合、廃業届をするのは「代表する役員であった者」ではなく「清算人」であり、期間も「60日以内」ではなく「解散の日から30日以内」である。したがって誤り。

3 誤り。
支店のみで宅地建物取引業を行う場合でも、本店は宅建業法上の事務所とみなされる。そのため、甲県に本店、乙県に支店があるＣは、2以上の都道府県に事務所を有することになり、必要なのは乙県知事免許ではなく国土交通大臣免許である。したがって誤り。

4 誤り。
甲県知事免許の者が甲県の事務所を廃止し、乙県に新たに事務所を設置する場合は、乙県知事に免許換えの申請を行う。乙県知事免許を受けると甲県知事免許は自動的に失効するため、甲県知事への廃業届は不要である。したがって誤り。

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

抵当権の順位放棄では、放棄した者とその利益を受ける者の配当額の合計を、両者の債権額の割合に応じて按分する。

本問で順位放棄や譲渡がなければ、売却代金2,400万円の配当は、
B … 1,000万円
C … 1,200万円
D … 200万円
となる。

ここでBがDのために順位を放棄すると、Bが受けるはずだった1,000万円と、Dが受けるはずだった200万円の合計1,200万円を、BとDの債権額の割合で分ける。
Bの債権額は1,000万円、Dの債権額は2,000万円なので、割合は 1：2 である。

したがって、
B … 1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円
D … 1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円
となる。
Cの配当額1,200万円には影響しない。
よって、Bの受ける配当額は 400万円 である。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。