過去問を解く

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

借地契約では、土地を借りて長く建物を使うので、借主保護がかなり強い。
そのため、「最初の10年は絶対に地代を下げません」と決めても、その特約はそのまま有効にはならない。
地代が相場に比べて高すぎる、低すぎるとなれば、増減額請求が問題になる。

また、賃貸アパートを建てる目的だと、「事業だから事業用定期借地権でいい」と思いがちだが、アパートは人が住む建物なので、ここでいう事業用定期借地権等には当たらない。
ここはかなりひっかけやすい。

さらに、建物買取請求権も、借地契約が終わったらいつでも使えるわけではない。
期間満了で終わり、しかも更新がない場合に問題になる権利であって、解除などでは当然には使えない。

最後に、普通借地権では、借主が更新請求をすればかなり強く保護されるが、貸主が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由があると認められるときは、更新されない。
この基本ルールを押さえておくと解きやすい。

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

1のイメージ。
電子で37条書面を渡す前には、「メールで送ります」「ダウンロード方式です」など方法を伝えて承諾をもらう必要がある。
でも、その説明役が必ず宅建士でなければならないわけではない。

2のイメージ。
紙の37条書面なら、誰がその書面に関与した宅建士か分かるようになっている。
電子でも同じで、データ上や表示画面で、どの宅建士によるものか分かるようにしておかなければならない。

3のイメージ。
最初は「電子で受け取ります」と言っていても、あとで相手方が「やっぱり電子では受け取りません」と申し出たら、その後は電子で送ってはいけない。
いったん承諾を取っていればずっと有効、というわけではない。

4のイメージ。
電子提供が法律の要件どおりにできていれば、それで紙を渡したのと同じ扱いになる。
だから、さらに紙の37条書面を追加で渡す必要はない。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
「病院だから公共性があるし、許可はいらないのでは」と思いがちだが、都市計画法ではそう単純ではない。
市街化区域で土地を造成したり区画を変えたりする開発行為を1,000㎡以上で行うなら、病院目的でも開発許可が必要になる。

2のイメージ。
すでに造成済みの土地に、そのまま建物を建てるだけなら、これは開発行為ではない。
都市計画法29条が問題にするのは「建物の大きさ」よりも、「土地の区画形質の変更を伴う開発行為があるかどうか」である。

3のイメージ。
市街化調整区域は原則として開発を抑える区域だが、都市計画事業として行うものまで全部止めるわけではない。
道路や公園など、都市計画として進める事業に伴う開発行為は、例外として許可不要になる。

4のイメージ。
開発許可を受けた人は、必要書類を出したり手続に協力したりはするが、開発登録簿そのものに登録する主体ではない。
登録簿は行政側が管理するもので、一定事項を登録するのは都道府県知事である。

具体例

造成宅地防災区域は、昔に造成された宅地で危ない場所にあとから安全対策を求めるための制度である。
一方、宅地造成等工事規制区域は、今後の造成工事そのものを厳しく規制する区域である。

この2つは役割が似ているので、同じ場所に二重にかけるのは適切ではない。
そのため、宅地造成等工事規制区域の中に、さらに造成宅地防災区域を重ねて指定することはできない。

ほかにも、知事が地域の実情に応じて技術基準を厳しくしたり、危険な土地の所有者に擁壁設置などを勧告したり、排水施設の除却工事に届出を求めたりする仕組みがある。
こうした制度全体で、崖崩れや土砂流出を防ごうとしている。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

1のイメージ。
宅建士登録簿に載っている住所は、取引士証を持っていなくても最新でなければならない。
そのため、「まだ取引士証を受け取っていないから住所変更届はいらない」とはならない。

2のイメージ。
宅建士は、仕事中だけきちんとしていればいいわけではない。
社会的信用の高い資格なので、私生活での重大な不適切行為でも信用や品位を害すると評価されることがある。

3のイメージ。
取引士証には住所が書かれているため、そのまま見せるのが不安な場面もある。
そこで、提示義務は守りつつ、住所欄に簡単にはがせるシールを貼って見せる運用が認められている。

4のイメージ。
結婚などで姓が変わっても、旧姓で仕事上の信用が積み上がっていることがある。
そのため、取引士証では現姓だけでなく旧姓を併記することも認められている。
だから、「旧姓併記は一切ダメ」とする④は誤りになる。