過去問を解く

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

ア 禁止されている。
相手方が、契約を締結しない意思を表示し、さらに勧誘を受けたくない旨を明確に伝えたにもかかわらず、再び勧誘することは禁止されている。
本肢では、Ｂが「購入意思は一切ない。今後勧誘しないでほしい」と告げているのに、翌日に再度勧誘しているので禁止される。

イ 禁止されている。
契約締結を急がせるために、事実と異なることを告げる行為は禁止されている。
本肢では、他に買い手がいないのに、「他に買い手がいるので今日中しか契約できない」と告げている。
これは明らかな不実のことを告げて契約を誘引する行為なので禁止される。

ウ 禁止されている。
長時間にわたり勧誘し、相手を困惑させる行為は禁止されている。
本肢では、長時間の勧誘によって購入希望者を困惑させているため禁止される。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者は、契約締結を誘引するために、手付金について貸付けその他信用を供与することにより契約を誘引してはならない。
本肢では、「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれればよい」と言って契約締結を誘引している。
実際に契約に至ったかどうかは関係なく、このような誘引行為自体が禁止される。

解説

ア 正しい。
宅地建物取引業者が、自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権を自ら売主として販売する場合は、原則として重要事項説明書の交付と説明が必要である。
ただし、金融商品取引法で契約前の説明が不要とされている一定の場合には、宅建業法でも重説が不要となる。
本肢では、宅建業法第 35 条第 3 項に基づき説明すべき事項のすべてが記載された目論見書を交付しているため、重要事項説明書の交付及び説明を省略することができる。

イ 正しい。
取引対象の建物が建築工事完了前のものであるときは、取引の種類を問わず、工事完了時の形状、構造等について必要に応じ図面を交付して説明しなければならない。
建物については、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ、設備の設置及び構造が説明対象になる。
したがって正しい。

ウ 正しい。
宅地建物の貸借では、敷金や保証金など、契約終了時に精算される金銭について、その精算に関する事項が重要事項説明の内容となる。
したがって正しい。

エ 正しい。
売買対象となる宅地建物又は貸借対象となる宅地が津波防護施設区域内にあるときは、法令上の制限として、その制限の概要を説明しなければならない。
したがって正しい。

解説

ア 正しい。
住宅の売買後も宅地内のガス配管設備等の所有権が家庭用プロパンガス販売会社にある場合は、その旨を重要事項として説明しなければならない。買主に将来特別な費用負担が生じる可能性があるためである。

イ 誤り。
「専任の」が誤りである。35条書面への記名も重要事項説明も、専任の宅地建物取引士である必要はなく、その業務を行うべき宅地建物取引業者に勤務する宅地建物取引士であれば足りる。

ウ 正しい。
区分所有建物の売買・貸借において、1棟の建物と敷地の管理が委託されている場合、その委託を受けている者の氏名・住所、法人なら商号又は名称と主たる事務所の所在地は重要事項説明の内容となる。事務所ビルの一室の売買の媒介でも説明が必要である。

エ 正しい。
区分所有建物の売買において、計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容と既に積み立てられている額を説明しなければならない。

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 誤り。
団地と駅その他の施設との間の道路距離又は所要時間を表示するときは、最も近い地点と最も遠い地点の数値を「併記」しなければならない。
いずれか一つだけの表示では足りない。
また、団地が複数の区画に分かれるときは、取引する区画ごとに距離を表示する必要がある。
したがって誤り。

2 誤り。
管理費については、1戸当たりの月額を表示するのが原則である。
住戸によって管理費の額が異なり、全てを表示するのが広告スペースの関係で困難なときは、「最低額及び最高額」を表示することができる。
最高額のみでは足りない。
したがって誤り。

3 正しい。
新設予定の鉄道の駅等又はバス停については、当該路線の運行主体が公表したものであれば、現に利用できるものでなくても、その新設予定時期を明示して広告に表示することができる。
したがって正しい。

4 誤り。
徒歩による所要時間は、道路距離 80 m につき 1 分で換算し、1 分未満の端数は切り上げて 1 分とする。
15 分 50 秒であれば、表示は 16 分としなければならない。
したがって誤り。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。