過去問を解く

具体例

（選択肢1のイメージ）
マンションの一室を買う場面を考える。
買主としては、部屋そのものだけでなく、「このマンション全体を誰が管理しているのか」も大事になる。
管理会社がしっかりしているのか、どこの法人が管理を受けているのかが分からないと、購入後の管理費や共用部分の運営にも不安が残る。
そのため、区分所有建物で一棟全体と敷地の管理が法人に委託されているときは、その法人の名前や所在地を説明することになっている。
だから選択肢1が正しい。

具体例

（選択肢2のイメージ）
２階建ての木造住宅を建てるときは、工事を始める前に建築確認を取るのが当たり前だと思う。
では、建てた後に屋根や柱、主要な部分を大きく直す「大規模の修繕」をする場合はどうか。
ここで「修繕だから確認はいらない」と考えると危ない。
大規模の修繕は、建物の安全性に直結し、実質的に建築と同じくらい影響が大きい。
そのため、法律上は「建築確認の対象」に含まれており、２階建て木造住宅なら大規模修繕でも確認が必要になる。
だから「大規模の修繕は不要」と断定する選択肢2が誤りになる。

具体例

造成宅地防災区域は、昔に造成された宅地で危ない場所にあとから安全対策を求めるための制度である。
一方、宅地造成等工事規制区域は、今後の造成工事そのものを厳しく規制する区域である。

この2つは役割が似ているので、同じ場所に二重にかけるのは適切ではない。
そのため、宅地造成等工事規制区域の中に、さらに造成宅地防災区域を重ねて指定することはできない。

ほかにも、知事が地域の実情に応じて技術基準を厳しくしたり、危険な土地の所有者に擁壁設置などを勧告したり、排水施設の除却工事に届出を求めたりする仕組みがある。
こうした制度全体で、崖崩れや土砂流出を防ごうとしている。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

1のイメージ。
売主側が「もう絶対に土地は渡しません」とはっきり言っているのに、さらに「渡してください」と期限を切って催促するのは無意味である。
こういう場合は、法律上、催告なしで解除してよい。

2のイメージ。
契約した本人Ａが亡くなっても、契約そのものが消えるわけではない。
相続人Ｃは、Ａの立場をそのまま引き継ぐので、解除権のような契約上の権利も一緒に承継する。

3のイメージ。
Ｂが代金をちゃんと払っているなら、Ｃに対して「では土地を引き渡してください」と言える。
登記がまだでも、当事者同士の関係では引渡しを求められる。
登記が大事になるのは、主に第三者との関係である。

4のイメージ。
Ａにだまされて土地の売買契約を結ばされた場合、Ｂはその契約を取り消せる。
その後Ａが亡くなってＣが相続しても、「だました本人はもういないから取消しできない」とはならない。
ＣはＡの契約上の地位を引き継いでいるので、ＢはＣに対して取消しを主張できる。

具体例

1のイメージ。
人にけがをさせたり物を壊したりした不法行為では、「請求されたら遅滞になる」のではなく、損害が発生した時点で、すでに賠償すべき状態に入っている。
だから、請求待ちではない。

2のイメージ。
たとえば、間違って振り込まれたお金を、受け取った本人が本当に気づかず使わずに持っていたような場合、その人は善意の受益者である。
この場合は、返してほしいと請求されて初めて、遅滞の責任を負うことになる。

3のイメージ。
工事に欠陥があって、注文者が「修補の代わりに損害賠償で相殺します」と言ったとする。
その瞬間に、もう「欠陥があるから報酬を払わないで待てる」という関係は終わる。
なので、残った報酬については、その相殺の意思表示の時から支払うべき状態になる。

4のイメージ。
「父が亡くなったら払う」といった約束は、不確定期限の債務である。
この場合は、債務者が期限到来を知っただけでも遅滞が始まり得るし、請求を先に受ければその時からでも始まる。
どちらか遅い方ではなく、早い方が基準になる。

具体例

1のイメージ。
自宅を売ったときに軽減税率の特例を使って税負担を軽くしてもらっているなら、その直後に新しい家で住宅ローン控除まで重ねて受けることはできない。
売却時の大きな特例と、購入時の大きな特例を同時期に二重取りできないようにしている。

2のイメージ。
家を買い換えた結果、前の自宅を売って損が出た場合、その損失を他の所得と通算できる制度がある。
これは「譲渡損失の救済」の制度であって、住宅ローン控除とは性質が違うため、両方を併用できる。

3のイメージ。
土地を先に買っていても、まだ家が完成して住み始めていない年には、住宅ローン控除は使えない。
実際に新築して住み始めてから初めて対象になるので、令和7年分ではなく、居住開始後の年分から考える。

4のイメージ。
住宅ローン控除は、長期の住宅ローンを組んで家を取得した人の負担を軽くする制度である。
そのため、3年のような短いローンは対象外で、少なくとも10年以上の償還期間が必要になる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
もともと「畑」として一筆で登記されている土地があった。
ところが、その土地の一部だけを駐車場にして使い始め、現況としては「宅地」みたいな状態になった。
このままだと、登記簿上は一筆全部が同じ地目のままになってしまい、現況と登記がズレる。
でも、一筆の土地に「畑」と「宅地」みたいに複数の地目を同時に付けることはできない。
だから、土地を分ける（分筆する）必要が出てくる。
このとき、所有者が申請しないままだと現況が公示されないので、登記官が職権で分筆登記をして登記簿を現況に合わせる。
つまり、「職権で分筆できない」ではなく、むしろ職権で分筆して整える方向になる。

具体例

1のイメージ。
まだ完成していない建物は、住所や構造が完成物件のように明確でないことがある。
そのため、パンフレットや図面など、35条説明で使った図書を渡して建物を特定できるようにする方法が認められている。

2のイメージ。
賃貸借契約では、家賃がいくらで、いつ、どうやって払うのかは基本中の基本である。
「お互い分かっているから書かなくていい」は通用しない。

3のイメージ。
引渡し時期は、物件をいつ受け取れるかに直結する大事な情報である。
相手が業者同士でも、37条書面にきちんと書かなければならない。

4のイメージ。
37条書面は、「欲しいなら渡す」ものではなく、契約当事者全員に交付が必要な書面である。
承諾があっても省略できない。