過去問を解く

解説

1 誤り。
電磁的方法による提供に用いる方法の種類・内容をあらかじめ示して承諾を得る必要はあるが、それを宅地建物取引士に説明させる必要はない。宅建業者が相手方に示して承諾を得れば足りる。

2 正しい。
37条書面を電磁的方法で提供する場合は、宅地建物取引士の記名に代えて、その交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであることが必要である。したがって②は正しい。

3 誤り。
いったん電磁的方法による提供について承諾を得ていても、その後、相手方から書面又は電磁的方法で電子提供を受けない旨の申出があったときは、以後は電磁的方法による提供をしてはならない。再度承諾を得た場合は別である。

4 誤り。
適法に電磁的方法による提供をした場合は、37条書面を交付したものとみなされる。そのため、追加で紙の37条書面を速やかに交付する必要はない。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 正しい。
社会福祉施設、医療施設、学校などの公共公益的施設であっても、開発許可が当然に不要になるわけではない。市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為について都道府県知事の許可が必要であるため、病院を建築するための1,000㎡の開発行為は許可を受ける必要がある。そのため正解は①とされている。

2 誤り。
法29条の許可が必要となるのは、一定規模以上の開発行為である。したがって、開発行為を伴わない単なる建築物の建築については、床面積が1,000㎡以上であっても、法29条の開発許可は不要である。

3 誤り。
市街化調整区域内であっても、都市計画事業の施行として行う開発行為は、法29条の許可が不要な開発行為にあたる。したがって、「許可を得る必要がある」とする③は誤りである。

4 誤り。
開発登録簿に一定事項を登録するのは、法29条の許可を受けた者自身ではなく、都道府県知事である。したがって、「許可を受けた者が登録しなければならない」とする④は誤りである。

解説

ア 誤り。
ＢがＡとの売買契約に基づき甲土地の所有権を取得すると、通常は所有権と地上権が同一人に帰属するため混同が問題となる。もっとも、本件では甲土地にＣの抵当権が設定されているので、第三者の権利の目的となっている場合にあたり、混同は生じない。したがって、本件地上権は消滅しない。

イ 誤り。
Ａが死亡してＢが単独相続により甲土地の所有権を取得した場合でも、土地にＣの抵当権が付いている以上、第三者の権利保護のため混同は生じない。よって、本件地上権は消滅しない。

ウ 誤り。
ＢがＡとの代物弁済契約により甲土地の所有権を取得した場合も同様である。地上権者が底地を取得した場面では混同により地上権が消えるのが原則だが、土地が第三者Ｃの抵当権の目的となっているため、混同の例外として地上権は消滅しない。

エ 誤り。
ＢがＡとの贈与契約により甲土地の所有権を取得した場合でも結論は同じである。取得原因が売買・相続・代物弁済・贈与のいずれであっても、甲土地に第三者Ｃの抵当権が存在する以上、混同は生じず、本件地上権は消滅しない。

したがって、正しいものは一つもない。

解説

1 正しい。
賃貸物の修繕が必要であることを貸主が知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときは、借主は自ら修繕をすることができる。修繕費は必要費として貸主に請求できる。

2 誤り。
借主による修繕が認められるのは、借主が貸主に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、貸主が相当の期間内に修繕をしないときである。
「直ちにしないとき」とする②は厳しすぎるので誤りである。

3 正しい。
貸主は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、その修繕が借主の責めに帰すべき事由によって必要となった場合には、その修繕義務を負わない。

4 正しい。
賃貸物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときは、借主は自らその修繕をすることができる。
たとえば水漏れが発生していて、そのまま放置すると被害が拡大するような場合である。

解説

1 誤り。
不動産取得税の課税標準となる「取得時の不動産の価格」は、原則として固定資産税評価額である。売買価格そのものではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
不動産取得税の免税点は、土地は10万円、建築に係る家屋の取得は1戸につき23万円、その他の家屋の取得は1戸につき12万円であり、これ未満なら不動産取得税は課されない。したがって②が正しい。

3 誤り。
相続や法人の合併などの一般承継による不動産取得には、不動産取得税は課されない。したがって③は誤りである。

4 誤り。
令和8年4月時点では、住宅用地だけでなく住宅以外の土地についても不動産取得税の税率は3％である。したがって「住宅以外の家屋及び土地は4％」とする④は誤りである。

解説

1 不適当。
鋼は鉄を主成分とし、炭素を少量含む金属材料である。
炭素量が増えるほど、鋼は一般に「硬く・強く」なる一方で、粘り強さは低下する。
したがって、「炭素量が多いものほど、軟質で強度が小さい」とするこの記述は逆であり、不適当である。

2 適当。
鋼は鉄を主成分とするため、約 400～600℃ で強度・剛性が大きく低下する。
火災時には部材のたわみや屈曲が生じやすいため、耐火被覆や耐火塗料による処理が必要である。
また、雨や湿気、海風などにさらされるとさびて劣化するため、防錆処理も必要である。
したがって適当である。

3 適当。
鋼は強度と粘り強さのバランスがよく、同じ荷重条件でも比較的細い柱や梁で受け持つことができる。
したがって適当である。

4 適当。
鋼の密度は 1 立方センチメートル当たり約 7.85g、コンクリートは約 2.4g、木材は約 0.4g 程度である。
したがって、鋼の密度は木材やコンクリートに比べて大きい。
よって適当である。

解説

1 誤り。
証券化支援業務（買取型）の対象となる貸付債権には、自己又は親族が居住する住宅の建設・購入に必要な資金だけでなく、それに付随する土地・借地権の取得や住宅の改良に必要な資金も含まれる。したがって、「改良に必要な資金は含まれない」とする①は誤りである。

2 正しい。
住宅金融支援機構は、地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。耐震改修工事などがこれにあたる。

3 正しい。
機構は、民間金融機関による住宅資金供給を支援するため、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて住宅融資保険を引き受ける業務を行っている。

4 正しい。
機構は、住宅のエネルギー消費性能の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。省エネ改良の融資がこれにあたる。