過去問を解く

解説

1 誤り。
前年に居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の適用を受けているときは、住宅ローン控除の適用を受けることはできない。住宅ローン控除を受けるには、居住年およびその前2年の計3年間などに一定の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないことが要件の一つである。

2 正しい。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローン控除と併用することができる。したがって②が正しい。

3 誤り。
住宅ローン控除を受けるためには、家屋を取得した日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいることが必要である。令和7年にはまだ居住を開始していないので、令和7年分の所得税については適用を受けることができない。

4 誤り。
住宅ローン控除の対象となる住宅借入金等は、償還期間が10年以上であることが必要である。償還期間3年の契約では適用を受けることができない。

解説

1 正しい。
クーリング・オフについて告げる書面には、宅建業者の商号又は名称、住所、免許証番号などの記載が必要であるが、宅地建物取引士の記名までは要求されていない。したがって①は正しい。

2 正しい。
買主が自ら申し出た場合におけるその者の勤務先の事務所は、クーリング・オフの適用除外場所にあたる。したがって、Ｂの勤務する会社の事務所で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフできない。

3 正しい。
喫茶店は、たとえ買主の申出による場合でも、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、喫茶店で申込みと契約をした場合、Ｂはクーリング・オフをすることができる。

4 誤り。
買主が融資を受ける銀行は、宅地建物取引業者の事務所等でも、買主の勤務先事務所でも、自宅でもないため、クーリング・オフの適用除外場所にはあたらない。したがって、銀行で申込みと契約をした場合でも、Ｂはクーリング・オフによる解除を行うことができる。よって④は誤りである。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

1 誤り。
1つの土地に複数の地目を割り当てることはできないため、一筆の土地の一部が別の地目となった場合は分筆登記の対象となる。
そして、所有者から分筆登記の申請がない場合でも、不動産の現状を公示するという不動産登記制度の目的を果たすため、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない。 
よって、「職権で分筆の登記をすることができない」とする本肢は誤り。

2 正しい。
登記事項証明書の交付請求は、電子情報処理組織を利用して登記所に請求情報を提供する方法でもできる。
よって正しい。

3 正しい。
権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してするのが原則である。
よって正しい。 

4 正しい。
建物の合併の登記は、申請できる者が限定される。
この肢の内容は不適切とはいえない。

解説

1 正しい。
売主が買主に対して説明義務を負う場合、売主と密接な関係にあり、売主と一体となって販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者も、売主と同様に説明を行う信義則上の義務を負うことがある。判例でも、売主の100％出資子会社である宅建業者に売主と同様の説明義務を認めている。

2 正しい。
受任者は原則として自ら委任事務を処理すべきであり、復受任者を選任できるのは、①委任者の許諾を得たとき、または②やむを得ない事情があるときに限られる。

3 正しい。
委任契約は原則として委任者の死亡で終了するが、この規定は任意規定と解されている。そのため、本人が死亡しても代理権が消滅しない特約は有効であり、本肢のような合意があれば、本人死亡後も代理権は消滅しない。

4 誤り。
これは請負の説明である。委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって効力を生ずる契約である。委任は「仕事の完成」が目的ではなく、「事務処理の遂行」が目的である。したがって誤っているのは④である。

解説

1 正しい。
これは現在の民法の条文には存在しない。民法では、意思表示はその通知が相手方に到達した時から効力を生ずるとされ、契約も承諾の意思表示が相手方に到達した時に成立する。かつては隔地者間契約について承諾の発信主義の規定があったが、現在は削除されている。したがって、「条文として規定されていないもの」は①である。

2 誤り。
これは民法121条の2第1項に規定されている。無効な法律行為に基づいて給付を受けた者は、相手方を原状に復させる義務を負う。

3 誤り。
これは民法107条に規定されている。代理人が自己又は第三者の利益を図る目的で代理権の範囲内の行為をし、相手方がその目的を知り、又は知ることができたときは、無権代理行為とみなされる。

4 誤り。
これは民法5条1項に規定されている。未成年者の法律行為には原則として法定代理人の同意が必要だが、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為は例外である。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

1 誤り。
工事完了前の物件では、代金の 5％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢では、最初の手付金 200 万円は代金 4,000 万円のちょうど 5％ なので、その段階では保全措置は不要である。
しかし、その後に中間金 200 万円を受領すると合計 400 万円となり、基準額を超える。
この場合は、「中間金を受領する前」に、手付金と中間金を合わせた 400 万円について保全措置を講じなければならない。
本肢は受領した後に保全措置を講じているので違反である。

2 正しい。
工事完了後の物件では、代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下であるときを除き、手付金等の受領前に保全措置が必要である。
本肢の手付金 400 万円は、代金 4,000 万円のちょうど 10％ である。
したがって、保全措置を講じずに受領しても違反しない。

3 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で手付を受領したときは、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除することができる。
本肢では、売主Ａが解除するのに 500 万円を返還しただけであり、倍額である 1,000 万円を現実に提供していない。
したがって違反である。

4 誤り。
宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、損害賠償額の予定や違約金の合計額は、代金の 2 割を超えてはならない。
本肢では代金 4,000 万円の 2 割は 800 万円であるのに、1,000 万円と定めているので、超過部分が無効となる。
したがって違反である。

解説

抵当権の順位放棄では、放棄した者とその利益を受ける者の配当額の合計を、両者の債権額の割合に応じて按分する。

本問で順位放棄や譲渡がなければ、売却代金2,400万円の配当は、
B … 1,000万円
C … 1,200万円
D … 200万円
となる。

ここでBがDのために順位を放棄すると、Bが受けるはずだった1,000万円と、Dが受けるはずだった200万円の合計1,200万円を、BとDの債権額の割合で分ける。
Bの債権額は1,000万円、Dの債権額は2,000万円なので、割合は 1：2 である。

したがって、
B … 1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円
D … 1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円
となる。
Cの配当額1,200万円には影響しない。
よって、Bの受ける配当額は 400万円 である。

解説

1 誤り。
小規模住宅用地（200 m2 以下）の固定資産税の課税標準は、価格の「3分の1」ではなく「6分の1」である。したがって誤り。

2 正しい。
固定資産課税台帳は、納税義務者等の求めに応じて閲覧に供される。もっとも、記載された住所が明らかになることで人の生命又は身体に危害を及ぼすおそれがある場合には、住所を削除するなどの措置を講じたもの又はその写しを閲覧に供することができる。したがって正しい。

3 誤り。
ここで問題になるのは「税額」ではなく「課税標準額」である。土地30万円未満、家屋20万円未満、償却資産150万円未満のときは、原則として固定資産税は課されない。したがって「固定資産税額」が基準だとする本肢は誤り。

4 誤り。
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日（賦課期日）において登記簿や固定資産課税台帳に所有者として記録されている者であるが、その者が賦課期日前に死亡している場合などは、賦課期日に土地や家屋を現に所有している者が納税義務者となる。したがって、新たな所有者が台帳に登録されていなくても、何人にも課税できないわけではない。