過去問を解く

解説

1 誤り。
市街化区域以外の都市計画区域内で事後届出が必要となるのは、原則として5,000㎡以上の土地取引等である。本肢は4,000㎡であり届出対象面積に達していないため、事後届出は不要である。

2 誤り。
交換契約も事後届出の対象である。市街化区域内の土地は2,000㎡以上、都市計画区域外の土地は10,000㎡以上で届出が必要となるため、3,000㎡の土地を取得するＤと、12,000㎡の土地を取得するＣのいずれも事後届出が必要である。

3 誤り。
事前届出又は事後届出を怠った場合は、都道府県知事の勧告を待たずに、国土利用計画法違反として罰則の対象となる。解説PDFでも、6か月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金と整理されている。

4 正しい。
監視区域に指定された市街化区域では、2,000㎡未満で都道府県知事が定める面積以上の土地売買等の契約について事前届出が必要となる。本肢の2,500㎡はその対象であり、事前届出をした日から6週間は契約締結が禁止されるため、少なくとも契約締結の6週間前までに届出を行う必要がある。

解説

1 正しい。
仮換地の指定があった場合、従前の宅地について使用権原を有していた者は、仮換地指定の効力発生日から換地処分の公告日まで、仮換地を従前の宅地と同じように使用収益することができる。

2 誤り。
市町村施行の土地区画整理事業では、市町村が換地処分をした旨を都道府県知事に届け出て、その届出を受けた都道府県知事が換地処分の公告を行う。したがって、「市町村が公告しなければならない」とする②は誤りである。

3 正しい。
換地計画で定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得する。

4 正しい。
仮換地に使用収益の障害となる物件があるなど特別の事情があるときは、仮換地の効力発生日とは別の日を、使用収益開始日として定めることができる。

解説

この問題は、「相対効が原則、例外として混同・相殺・更改が絶対効」という形を押さえているかがポイント。

1 正しい（効力が生じない）
債権者が連帯債務者の一人に「履行の請求」をしても、他の連帯債務者に対しては効力が生じない（相対効）。
よって、効力が生じないものはこれ。

2 誤り（効力が生じる）
「混同」は絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

3 誤り（効力が生じる）
「相殺の援用」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

4 誤り（効力が生じる）
「更改」も絶対効なので、他の連帯債務者にも効力が及ぶ。
よって選べない。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立し、価格形成について相互に影響を及ぼすような他の不動産の存する圏域をいう。したがって①は正しい。

2 正しい。
不動産鑑定評価では、依頼目的に応じて、対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、想定上の条件を設定する場合がある。したがって②は正しい。

3 誤り。
記述の内容は「最有効使用の原則」の説明である。適合の原則とは、不動産がその用途や環境などと適合していることが価格形成に影響するという考え方であり、「最高度に発揮される可能性に最も富む使用」をいうものではない。解説PDFでも問25の正解は③とされている。

4 正しい。
収益還元法は、将来期待される純収益の現在価値の総和を求めて試算価格を出す手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。したがって④は正しい。

解説

1 正しい。
社会福祉施設、医療施設、学校などの公共公益的施設であっても、開発許可が当然に不要になるわけではない。市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為について都道府県知事の許可が必要であるため、病院を建築するための1,000㎡の開発行為は許可を受ける必要がある。そのため正解は①とされている。

2 誤り。
法29条の許可が必要となるのは、一定規模以上の開発行為である。したがって、開発行為を伴わない単なる建築物の建築については、床面積が1,000㎡以上であっても、法29条の開発許可は不要である。

3 誤り。
市街化調整区域内であっても、都市計画事業の施行として行う開発行為は、法29条の許可が不要な開発行為にあたる。したがって、「許可を得る必要がある」とする③は誤りである。

4 誤り。
開発登録簿に一定事項を登録するのは、法29条の許可を受けた者自身ではなく、都道府県知事である。したがって、「許可を受けた者が登録しなければならない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
免許権者は、指示処分を受けた宅地建物取引業者がその指示に従わない場合、業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。また、業務停止処分に違反した場合には、免許を取り消さなければならない。したがって①は正しい。

2 誤り。
事務所の所在地を確知できない場合、免許権者はその事実を公告し、その公告の日から30日以内に申出がないときに免許を取り消すことができる。2週間ではない。

3 誤り。
免許取消し処分に係る聴聞は公開で行われる。問題文のように「公開することが相当と認められる場合を除き、公開されない」とするのは誤りである。

4 誤り。
公告が必要なのは免許取消しだけではない。業務停止処分についても、その旨を公告しなければならない。したがって④は誤りである。

解説

1 誤り。
電磁的方法による提供に用いる方法の種類・内容をあらかじめ示して承諾を得る必要はあるが、それを宅地建物取引士に説明させる必要はない。宅建業者が相手方に示して承諾を得れば足りる。

2 正しい。
37条書面を電磁的方法で提供する場合は、宅地建物取引士の記名に代えて、その交付に係る宅地建物取引士が明示されるものであることが必要である。したがって②は正しい。

3 誤り。
いったん電磁的方法による提供について承諾を得ていても、その後、相手方から書面又は電磁的方法で電子提供を受けない旨の申出があったときは、以後は電磁的方法による提供をしてはならない。再度承諾を得た場合は別である。

4 誤り。
適法に電磁的方法による提供をした場合は、37条書面を交付したものとみなされる。そのため、追加で紙の37条書面を速やかに交付する必要はない。

解説

ア 禁止されている。
相手方が、契約を締結しない意思を表示し、さらに勧誘を受けたくない旨を明確に伝えたにもかかわらず、再び勧誘することは禁止されている。
本肢では、Ｂが「購入意思は一切ない。今後勧誘しないでほしい」と告げているのに、翌日に再度勧誘しているので禁止される。

イ 禁止されている。
契約締結を急がせるために、事実と異なることを告げる行為は禁止されている。
本肢では、他に買い手がいないのに、「他に買い手がいるので今日中しか契約できない」と告げている。
これは明らかな不実のことを告げて契約を誘引する行為なので禁止される。

ウ 禁止されている。
長時間にわたり勧誘し、相手を困惑させる行為は禁止されている。
本肢では、長時間の勧誘によって購入希望者を困惑させているため禁止される。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者は、契約締結を誘引するために、手付金について貸付けその他信用を供与することにより契約を誘引してはならない。
本肢では、「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれればよい」と言って契約締結を誘引している。
実際に契約に至ったかどうかは関係なく、このような誘引行為自体が禁止される。

解説

1 正しい。
個人施行は、少人数の土地所有者等が自分たちの宅地について区画整理を行う形態であり、換地計画の認可申請にあたっては、区域内の関係権利者（施行者に対抗できる宅地所有者等）の同意が必要となる。したがって正しい。

2 正しい。
国又は地方公共団体の所有地以外の道路等（私道など）で、事業により代替道路が設置されて当該道路が廃止される場合などは、換地計画でその土地について「換地を定めない」ことができる。したがって正しい。

3 正しい。
仮換地の指定により従前地が使えなくなり、使用収益開始日が別に定められて「使えない期間」が生じて損失を受けたときは、施行者は通常生ずべき損失を補償しなければならない。したがって正しい。

4 誤り。
登記の制限がかかる期間の起点は「仮換地の指定日」ではない。
換地処分の公告があると、施行者が土地・建物の変動に係る登記申請を行い、その登記が完了するまでの間に他の登記が入ると権利関係が複雑化するため、原則として登記が制限される。
したがって、「仮換地の指定があった日後」とする点が誤り。