過去問を解く

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

1 正しい。
成約済みの物件を引き続き広告することは、実際には取引できない物件を広告することになり、おとり広告として法32条の誇大広告等に該当する。インターネット広告も対象である。

2 正しい。
自ら貸主となる取引は、転貸を含めて法34条の取引態様明示義務の対象外である。したがって、広告に「貸主」と明示しなくても法違反にはならない。

3 誤り。
造成工事に必要な許可等があった後であれば、工事完了前でも広告は可能である。
しかし、その場合でも取引態様の別の明示は必要であり、省略することはできない。取引態様の明示は広告の都度必要で、例外はない。

4 正しい。
取引態様の別は、広告のたびに明示しなければならない。最初の広告に書いてあっても、次回以降の広告で省略することはできない。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

① 正しい。
意思能力を有しない者がした法律行為は無効である。営業を許された未成年者であっても、実際に意思表示をした時点で意思能力を欠いていれば、その法律行為は無効となる。

② 誤り。
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効である。無効な法律行為は、当事者が後で追認しても有効にはならない。

③ 誤り。
詐欺による意思表示も、強迫による意思表示も、いずれも取消しの対象である。どちらも取り消すまでは有効であり、取り消すことで初めから無効であったものとみなされる。

④ 誤り。
他人物売買は当然に無効ではない。売主はその物を取得して買主に引き渡す義務を負い、取得できなければ債務不履行の問題となる。したがって、「他人の所有物だから無効」という説明が誤りである。

解説

1 誤り。
37条書面は、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても省略できない。
したがって、相手方Ｂが宅地建物取引業者でも交付は必要である。

2 正しい。
既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認した事項を 37条書面に記載しなければならない。
確認した事項がない場合は「無」と記載する。

3 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、定めがあるときだけ 37条書面の記載事項となる。
定めがない場合に「定めがない旨」まで書く義務はない。

4 誤り。
代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合は、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置も 37条書面に記載しなければならない。
したがって、「記載する必要はない」とするのは誤り。

解説

1 不適当。
川沿いの低地は、川が運んできた土で新しく形成された土地である。
細粒分や有機分を含む軟弱地盤になりやすく、地耐力が不足しやすい。
圧密沈下や側方流動のリスクも高いため、重い構造物の直接基礎には適していない。
したがって、「重い構造物を支持できる」とするこの記述が不適当である。

2 適当。
砂州や砂丘の砂は、粒の大きさがそろっていて、地下水位が浅い場所では液状化しやすい。
したがって適当である。

3 適当。
丘陵地は、平野と山地の中間にある、なだらかな起伏が連続する地形であり、一般に山地ほど急ではない。
そのため、山地に比べると斜面崩壊は生じにくいといえる。
したがって適当である。

4 適当。
台地は、低地より古い時代に形成された地盤であり、砂やれきが締まって堅固になっていることが多い。
一般に構造物を支持できる強度を有している。
したがって適当である。

解説

1 違反しない。
37条書面には、建物の所在、種類、構造その他その建物を特定するために必要な表示を記載する必要がある。建築工事完了前の建物については、この表示を、35条の重要事項説明で使用した図書を交付することによって行うことが認められている。したがって①は適法である。

2 違反する。
建物の賃貸借において、借賃の額、支払時期及び支払方法は37条書面の必要的記載事項である。当事者の承諾があっても省略することはできない。

3 違反する。
物件の引渡し時期は37条書面の必要的記載事項である。買主・売主の双方が宅地建物取引業者であっても、省略することはできない。

4 違反する。
37条書面は契約の各当事者に交付しなければならない。相手方の承諾があっても交付を省略することはできない。

解説

1 正しい。
建蔽率は原則として都市計画で定められた指定建蔽率によるが、準防火地域内にある準耐火建築物である場合は10％、さらに街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するものの内にある場合も10％の緩和を受ける。したがって、両方に当てはまるときは合計20％を加えた数値が建蔽率となる。

2 誤り。
建築物や擁壁は原則として道路内又は道路に突き出して建築・築造できない。
ただし、道路の地盤面下に設ける建築物については例外的に認められる。したがって、「地盤面下に設ける建築物においても同様である」とする②は誤りである。

3 誤り。
袋路状道路にのみ接する建築物について条例で制限を付加できるのは、延べ面積150㎡超の建築物のうち、一戸建ての住宅を除く。したがって、一戸建て住宅まで含めて制限できるとする③は誤りである。

4 誤り。
日影規制の対象区域外にある建築物でも、冬至日に対象区域内の土地に日影を生じさせる高さ10ｍ超の建築物であれば、対象区域内の建築物とみなされて日影規制の適用を受ける。したがって「一律に適用されない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

1 正しい。
仮換地の指定があった場合、従前の宅地について使用権原を有していた者は、仮換地指定の効力発生日から換地処分の公告日まで、仮換地を従前の宅地と同じように使用収益することができる。

2 誤り。
市町村施行の土地区画整理事業では、市町村が換地処分をした旨を都道府県知事に届け出て、その届出を受けた都道府県知事が換地処分の公告を行う。したがって、「市町村が公告しなければならない」とする②は誤りである。

3 正しい。
換地計画で定められた保留地は、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得する。

4 正しい。
仮換地に使用収益の障害となる物件があるなど特別の事情があるときは、仮換地の効力発生日とは別の日を、使用収益開始日として定めることができる。