過去問を解く

具体例

1のイメージ。
農地を売るには3条許可が必要なので、許可が下りるまで本登記はできない。
でも、その間に他人へ二重売買されると困るので、「許可が下りたら所有権が移ります」という停止条件付きで先に仮登記を入れて、順位だけ確保しておくことがある。
この仮登記の段階では、まだ農業委員会の許可は不要である。

2のイメージ。
農地の権利移転や設定は重要なので、原則として当事者がそろって申請する。
ただし、調停で話がまとまった場合などは、片方が協力しなくても進められるよう例外がある。

3のイメージ。
農地の賃貸借は、期間が来たら当然に終わるとは限らない。
貸主が「更新しません」と伝えるべき期間に何も言わなければ、前と同じ条件で続くことになる。
ただし、期間だけは前と同じ年数ではなく、定めのない契約として続く。

4のイメージ。
農地の賃貸借をやめると、耕作している人の生活や農地利用に大きな影響が出る。
そのため、普通の賃貸借より厳しく、解除や更新拒絶などをするには原則として知事の許可が必要になる。
勝手に「もう終わりです」とはしにくい仕組みになっている。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

1のイメージ。
お店や事務所だけに使う建物を建てるために、20年間だけ土地を借りる契約は、事業用定期借地権等の話である。
このタイプは、契約更新なし・建物買取請求なしにできるが、方式がかなり厳しく、公正証書でなければだめである。
「書面なら何でもよい」わけではない。

2のイメージ。
30年以上たったら、その土地の上の建物を地主に買い取ってもらって借地権を終わらせる、という仕組みがある。
これは借地借家法が認めている建物譲渡特約付借地権で、居住用建物でも使える。
だから無効ではない。

3のイメージ。
借地契約で「何年借りるか」を書かなかったとしても、期間なしでふわっと続くわけではない。
普通借地権として扱われ、法律が自動的に30年という期間を入れてくれる。

4のイメージ。
更新後の期間は、最初の更新か、その次以降かでルールが違う。
最初の更新はまだ長めに保護されていて、20年以上である。
10年になるのは、2回目以降の更新である。
ここを入れ替えるのが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

ア 心裡留保のイメージ
Ａが本当は売る気がないのに、冗談のつもりで「売るよ」と言った。
相手Ｂが「冗談だ」と知っている場合はもちろん無効。
さらに、普通なら気づける状況（例えば笑いながら言っていた、周りも冗談だと分かる空気だった）なら、Ｂが知らなかったとしても「知ることができた」と言えるので無効になりうる。
逆に、Ｂが気づきようがない状況なら有効になってしまうので、そこがポイント。

イ 通謀虚偽表示のイメージ
ＡとＢがグルになって、見せかけだけの売買契約を作り、登記まで入れた。
そこへ第三者Ｃが現れて、登記を信じて買ってしまった。
Ｃが善意なら、少し注意不足があっても保護される。
だから「この契約はウソだから無効だ」とＣにぶつけることはできない。

ウ 錯誤のイメージ
Ｃが商品を買うときに値札を見間違えて、全く別の商品だと思い込んで契約してしまった。
その勘違いが取引上重要なら、契約を「取り消してやり直す」ことができる。
ただし、その後に善意無過失で買った人がいると、その人には取消しを対抗できない。
ここが「無効ではなく取消し」で整理する理由。

エ 詐欺のイメージ
ＤがＥにだまされて契約した場合、Ｄは契約を取り消すことができる。
しかし、取り消す前に、事情を知らず注意も尽くして買った第三者がいると、その第三者には取消しを主張できない。
これが「詐欺の取消し前第三者は善意無過失なら保護」の意味。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

相殺では、「どちらの債権を使って相殺しようとしているか」が大事である。
今回、Ａが相殺の意思表示をするので、Ａが持っている甲債権が自働債権、Ｂが持っている乙債権が受働債権になる。

相殺で特に重要なのは、自働債権の弁済期が来ているかどうかである。
受働債権の方は、相殺される立場なので、そこまで厳しく見ない。

そのため、
・甲債権に弁済期の定めがないなら、すぐ請求できるので相殺できる
・甲債権が既に弁済期なら相殺できる
・甲債権がまだ弁済期でないなら相殺できない
という整理になる。

具体例

順位放棄は、「自分の優先順位を丸ごと相手に渡す」というより、
自分と相手が受けるはずだった取り分を、二人でシェアし直す イメージで考えると分かりやすい。

もともとは、
・Bが1,000万円
・Cが1,200万円
・Dが200万円
を受け取る順番だった。

でも、BがDのために順位を放棄すると、BとDの取り分だけをまとめて考える。
BとDの合計は1,200万円で、これをBの債権額1,000万円、Dの債権額2,000万円の割合、つまり1：2で分ける。

その結果、
・Bは400万円
・Dは800万円
になる。
ここで、Cには影響がない ことも大事なポイントである。