過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
Ａが、貸主と借主の両方から、店舗の賃貸借の仲介を頼まれた。
普通の居住用賃貸とは違って、今回は「権利金 1,400万円」がある。
この場合は、単純に「家賃1か月分だけ」で考えるのではなく、権利金を売買代金のように見て計算した方が高ければ、そちらを使う。
その計算だと、1人あたり 52万8,000円まで受け取れる。
だから、貸主からも借主からも 52万8,000円ずつ受け取っても違反にはならない。
「高そうだから違反」と思わせるのがひっかけ。

（イのイメージ）
長い間使われていない土地や建物を貸したいときには、「長期の空家等」の特例で、全体としては通常より多めの報酬を取れることがある。
ただし、だからといって「借主から好きなだけ取っていい」わけではない。
借主から受け取る分には通常の上限があり、本肢では 5万5,000円まで。
Ｂは 7万円を取っているので、ここでアウトになる。
特例があるときほど、「誰からいくら取れるか」を分けて考えるのが大事。

（ウのイメージ）
ＡとＢがそれぞれ売主側、買主側の仲介をして、安い価格の土地付建物を売買した。
計算すると、たしかに報酬の上限は 10万4,500円になる。
でも、上限は「ここまでなら取っていい」という意味であって、「最低でもこの金額を払わないといけない」という意味ではない。
実際の報酬額は、依頼者と業者の合意で決まる。
だから、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」という書き方が誤りになる。

具体例

1のイメージ。
マンションの集会では、ふつうは事前に「この話をします」と知らせた内容しか決められない。
でも、軽い事項については、規約で特別に決めておけば、通知していないことでも決議できるようにしておくことができる。

2のイメージ。
招集通知を出さずに、いきなり集会を開くのはかなり例外的な扱いである。
そのため、「かなり多くの人が賛成している」だけでは足りず、議決権を持つ全員の同意が必要になる。

3のイメージ。
共用部分の保存行為とは、壊れた共用廊下を応急的に直すとか、雨漏りを防ぐために最低限の補修をするといった行為である。
これは共有者みんなの利益になるので、原則として各共有者が単独でできる。

4のイメージ。
一部共用部分とは、たとえば特定の棟だけが使う階段や廊下のようなものである。
こうした部分についての規約変更は、その部分を使う人たちの4分の3以上で決める。
8人いるなら6人以上の賛成が必要なので、3人が反対すると変更できない。

具体例

1のイメージ。
買戻し特約つきで不動産を売っても、その特約はいつまでも残るわけではなく、最長10年で効力が切れる。
もう法律上効力がないのだから、相手を探して共同で消してもらわなくても、権利者側から単独で抹消しやすくしている。

2のイメージ。
土地収用では、収用される側が素直に登記協力しないことも多い。
そのため、事業を行う起業者が単独で所有権移転登記を申請できるようになっている。

3のイメージ。
遺言で不動産をもらう場合でも、誰がもらうかで扱いが違う。
相続人に対する遺贈なら単独申請が認められるが、相続人ではない人への遺贈はそこまで簡単ではなく、原則どおり共同申請になる。
ここがひっかけポイントである。

4のイメージ。
住所変更登記は、誰かに権利を渡す登記ではなく、「今の住所はここです」と情報を直すだけである。
だから、登記名義人が自分ひとりで申請できる。

具体例

1のイメージ。
津波や高潮の危険が大きい場所に普通の住宅を建ててしまうと、人命に大きな危険が及ぶ。
そのため、自治体は条例で災害危険区域を指定し、その区域では住宅の建築を禁止できる。

2のイメージ。
大きな売場がある階では、火災などが起きたときに多くの人が一斉に逃げることになる。
避難経路が1つだけだと危険なので、一定規模以上では2つ以上の直通階段が必要になる。

3のイメージ。
防火地域と準防火地域では、防火地域の方が規制が厳しい。
だから、両方にまたがる建物なら、ゆるい方ではなく厳しい方に合わせて全部を扱う。

4のイメージ。
石綿は飛散すると健康被害のおそれがある。
そのため、飛び散らないと認められた特別なもの以外は、建築材料として使ってはいけない。

具体例

Ａが土地をＢに売ったが、Ｂはまだ登記していない。
ＢはすぐにＣへ転売した。

ここでＡとＢが揉めて、Ａが「契約を解除する」と言い出したとする。
Ｃからすると「自分は買ったのに、土地はＡに戻るのか」が問題になる。

ケース1 Ａが先に解除していた（解除後にＣが登場）
Ａに戻った土地を、ＢがＣに売ってきたような形になる。
この場合は、ＡとＣで「登記を先に取った方が勝つ」勝負になる。
Ｃが先に登記を取れば、Ａに対して「自分が所有者だ」と言える。

ケース2 Ｃが先に買っていた（解除前にＣが登場）
Ａが解除して元に戻したいと思っても、Ｃの権利をいきなり消すのはよくない。
ただし、Ｃが守られるためには「登記を備える」ことが必要になる。
Ｃが登記を取っていれば、解除されてもＡに対して所有権を主張できる。

結論として、解除がいつ起きたかにかかわらず、Ｃは登記を備えればＡに対抗できる。

具体例

1のイメージ。
まず軽い処分として「こう直しなさい」という指示が出る。
それでも従わなければ、次は「しばらく営業を止めなさい」という業務停止になる。
さらに、その業務停止命令まで無視したら、もう免許を残しておけないので、取消しが必要になる。

2のイメージ。
業者の所在が分からなくなったとき、いきなりすぐ取消しではない。
まず公告して、「名乗り出てください」と待つ期間があり、その期間は2週間ではなく30日である。

3のイメージ。
普通の行政手続では聴聞が非公開原則のものもあるが、宅建業者や宅建士に対する監督処分の聴聞は、透明性確保のため公開で行う。
この特則があるのがポイントである。

4のイメージ。
重い処分である免許取消しだけが公表されると思いがちだが、業務停止処分も利用者保護のため公表対象になる。
だから「業務停止は公告不要」は誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
電話で不動産の勧誘がかかってきたとき、相手がどこの業者かだけでなく、「今話しているこの人が誰なのか」も分からないと不安になる。
だから法律は、「会社名」「勧誘している人の名前」「勧誘目的」の3つを最初に伝えさせている。
会社名だけ言って自分の名前を言わないのは、相手から見ると責任の所在がぼやけるので違反になる。

（イのイメージ）
賃貸マンションの申込みをした後で、「やっぱりやめたい」と思うことは普通にある。
そのときに、業者側が大声で怒鳴ったり、「とにかく来い」と強く迫ったりして、相手に怖い思いをさせて撤回しにくくするのはダメである。
実際に撤回が認められたかどうかではなく、その前の威圧的な対応そのものが問題になる。

（ウのイメージ）
チラシ配りだけのアルバイトだから、従業者証明書はいらないのでは、と思いやすい。
でも、一般の人から見れば、その人は不動産会社の人として動いている。
誰がその会社の従業者なのかを明らかにするために、アルバイトでも従業者証明書を携帯しなければならない。
だから「一時的な手伝いだから不要」は通らない。

（エのイメージ）
南向きで日当たりが良い部屋を検討している人にとって、「南側に将来ずっと高い建物は建たない」と言われたら、その言葉をかなり信じてしまう。
でも、隣地の将来利用は業者が完全に保証できるものではない。
将来のことを「全くない」と言い切るのは、買主に利益が確実だと思わせる危険な説明であり、断定的判断の提供として禁止される。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

（選択肢2のイメージ）
固定資産税の確認のために、市役所で固定資産課税台帳を見たい人がいる。
普通なら、納税義務者などは法律に従って台帳を閲覧できる。
ただ、もし台帳に書かれた住所をそのまま見せることで、DVやストーカーのような事情があり、その人の生命や身体に危害がおよぶおそれがある場合まで、そのまま見せるのは危険である。
そこで法律は、閲覧自体は認めつつも、必要に応じて住所を削除するなどの安全措置を講じたうえで閲覧させることができるようにしている。
つまり、「閲覧できるか、できないか」の二択ではなく、「安全に配慮した形で閲覧させる」という仕組みになっている。