過去問を解く

具体例

（アのイメージ）
投資用マンションの電話営業を受けたＢが、「買う気は全くないし、もう電話もしないでほしい」とはっきり断った。
この時点で、相手は「もう勧誘されたくない」という意思を示している。
それなのに翌日また電話をかけて勧誘するのは、相手の意思を無視した再勧誘であり、法律上禁止される。

（イのイメージ）
購入希望者が「少し考えたい」と言ったとき、業者が「他にも買いたい人がいるから、今日中しか無理です」と焦らせる場面を考える。
もし本当に他の買い手がいるならまだしも、実際にはいないのにそう言うのは、相手に誤った判断をさせるためのウソである。
だから、事実でないことを告げて契約を急がせる行為として禁止される。

（ウのイメージ）
購入を迷っている人に対して、何時間も帰らせずに話を続け、「早く決めた方がいい」「今しかない」と押し続けると、相手は正常に判断できなくなる。
このように、長時間の勧誘で相手を精神的に追い込み、困惑させるやり方は、宅建業法で禁止されている。

（エのイメージ）
本来、買主は自分で手付金を用意して契約するかを判断するべきである。
それなのに業者が、「手付金はこちらで貸しますから契約しましょう」と持ちかけると、資金がない人でも無理に契約へ進みやすくなる。
これは、手付貸与によって契約を無理に引っ張る危険なやり方なので禁止される。
契約が最終的に成立しなかったとしても、「そういう誘い方をしたこと」自体が違反になる。

具体例

1のイメージ。
本店を移して最寄りの供託所が変わっても、金銭だけで供託しているなら、お金をいったん取り出して入れ直すのではなく、供託先を移す手続で対応する。
ここで「新たに供託」とすると誤りになる。

2のイメージ。
営業保証金で救済されるのは、家や土地の取引そのものに関して生じた債権である。
案内中の交通事故は、宅建業者との関係で起きたとはいえても、不動産取引そのものから生じた債権ではないので対象外になる。

3のイメージ。
有価証券で営業保証金を入れることはできるが、評価額は証券ごとに違う。
国債は100％、地方債は90％、その他は80％で、ここを入れ替えるのが定番のひっかけである。

4のイメージ。
支店をどこに作っても、営業保証金の置き場所はバラバラにならない。
いつも基準は本店で、本店最寄りの供託所にまとめて供託する。

具体例

1のイメージ。
人にけがをさせたり物を壊したりした不法行為では、「請求されたら遅滞になる」のではなく、損害が発生した時点で、すでに賠償すべき状態に入っている。
だから、請求待ちではない。

2のイメージ。
たとえば、間違って振り込まれたお金を、受け取った本人が本当に気づかず使わずに持っていたような場合、その人は善意の受益者である。
この場合は、返してほしいと請求されて初めて、遅滞の責任を負うことになる。

3のイメージ。
工事に欠陥があって、注文者が「修補の代わりに損害賠償で相殺します」と言ったとする。
その瞬間に、もう「欠陥があるから報酬を払わないで待てる」という関係は終わる。
なので、残った報酬については、その相殺の意思表示の時から支払うべき状態になる。

4のイメージ。
「父が亡くなったら払う」といった約束は、不確定期限の債務である。
この場合は、債務者が期限到来を知っただけでも遅滞が始まり得るし、請求を先に受ければその時からでも始まる。
どちらか遅い方ではなく、早い方が基準になる。

具体例

1のイメージ。
更新申請をちゃんとしているのに、役所の処理が間に合わなかっただけで突然無免許になるのはおかしい。
そのため、更新申請中は、結論が出るまで前の免許がそのまま生きる。

2のイメージ。
自分は免許を持っているからといって、他の業者や他人にその名義を使わせて営業させるのはダメである。
書面で許していても、名義貸しそのものが禁止されている。

3のイメージ。
「どこの県の物件を扱うか」と「どこの県に事務所があるか」は別問題である。
甲県知事免許でも、乙県の物件を媒介すること自体はできる。
大臣免許が必要になるのは、甲県と乙県の両方に事務所を置くような場合である。

4のイメージ。
免許更新のときに、「この条件を守って営業してください」と行政が条件を付けることがある。
その条件を破れば、免許をそのまま維持させるのは不適当なので、取消しの対象になる。

具体例

1のイメージ。
新しく宅地開発をすると、周りの道路や水路など既存の公共施設に影響が出る。
だから、いきなり申請するのではなく、まずその公共施設を管理している相手と話をして、同意を取っておく必要がある。

2のイメージ。
開発許可を受けた後に内容を変えたいときは、基本は「また許可を取り直す」イメージで考える。
軽い変更だけが届出で足りるので、原則と例外を逆にしないことが大事である。

3のイメージ。
工事が終わったら、事業者が「終わりました」と届け出る。
そのあと行政が検査して、問題なければ検査済証を出し、さらに行政が公告する。
ここで公告するのは事業者ではなく都道府県知事である。

4のイメージ。
市街化調整区域は、そもそも市街化を抑えるための区域である。
だから、開発行為を伴わない建築でも、住宅を建てるには原則として許可が必要になる。
「自分が住む家だから自由に建てられる」とはならない。

具体例

賃貸借契約では、基本的に建物を修繕する義務は貸主にある。
だから、借主が勝手に大きな工事をするのが原則というわけではない。

ただし、例外的に借主が自分で修繕できる場面がある。
たとえば、貸主が修繕の必要を知っているのに、相当の期間たっても何も直さないときである。
また、借主が「壊れているので直してください」と通知したのに、やはり相当の期間内に修繕しないときも同じである。

ここで大事なのは、「直ちに修繕しないとき」ではなく、「相当の期間内に修繕しないとき」という点である。
貸主にも手配や見積りの時間が必要な場合があるからである。

また、壊れた原因が借主自身にあるなら、貸主はその修繕義務を負わない。
さらに、水漏れのように急いで対応しないと被害が広がるときには、借主がすぐ自分で修繕することが認められる。

具体例

（選択肢1のイメージ）
川の近くの低地は、川が運んできた新しい土砂が積み重なってできている。
見た目は平らで使いやすそうでも、地面の中には細かい土や有機物が多く含まれていて、やわらかい地盤になっていることがある。
こういう土地に重い建物を建てると、地盤が沈んだり、地震のときに横に流れるように動いたりして、建物をしっかり支えられないことがある。
だから、「川沿いの低地なら重い構造物を支えられる」と考えるのは逆で、ここが不適当になる。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

ケース1 「他人物売買」のイメージ
ＢがＡに無断でＣに売った時点では、Ｂはまだ持ち主ではない。
その後、ＢがＡから正式に買って持ち主になった。
このときルールは、「過去にさかのぼってＣが最初から持ち主になる」ではない。
Ｂが持ち主になった瞬間に、その所有権がＣへ移る、という動きになる。
だから「購入した時点に遡って取得する」という言い方は誤り。

ケース2 「虚偽登記」のイメージ
Ｄが勝手に自分名義の登記を入れても、登記だけで真の持ち主にはならない。
登記に公信力がないので、Ｄから買ったＥも真の持ち主にはなれない。
この状態のＥは民法177条の第三者ではないので、真の持ち主から買ったＦは登記がなくても勝てる。

ケース3 「時効取得」のイメージ
Ｇが長年占有して時効で取得した。
時効完成時の所有者Ａや、その地位を引き継いだ相続人Ｈには、登記がなくても「これは自分の土地だ」と言える。
相続人は新しい第三者ではなく、Ａの立場をそのまま引き継ぐ人だから。

ケース4 「立木と明認方法」のイメージ
Ａが「土地は売るけど木は自分のもの」と言っても、第三者Ｋから見て分からなければ守れない。
木に札を立てる、木を削って名前を書くなどの「明認方法」をしておくか、立木の登記をしておく必要がある。
それをしないままＪがＫに売ると、ＡはＫに木の所有権を主張できない。

具体例

1のイメージ。
高い建物には雷が落ちやすいので、一定の高さを超えると避雷設備が必要になる。
基準は20ｍ超なので、25ｍの建物は原則として避雷設備を設けなければならない。

2のイメージ。
違反建築物に対して使用禁止などの命令を出すときは、普通は事前に意見提出の機会を与える。
でも、「今すぐ止めないと危ない」という緊急時の仮命令では、そんな手続を待っていられない。
だから、この場合は通知書交付などの手続を省略できる。

3のイメージ。
通常、増築が小さいと建築確認が不要になる例外がある。
しかし、防火地域内では火災防止の観点から規制が厳しく、共同住宅のような建物では10㎡以内の小さな増築でも確認が必要になる。

4のイメージ。
劇場と映画館は、建築基準法上の用途分類で近いグループに入っている。
そのため、劇場を映画館に変える用途変更は、確認が必要になるタイプの大きな用途変更には当たらない。