過去問を解く

解説

1 誤り。
専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権は、事業用定期借地権等にあたる。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないが、設定契約は公正証書によってしなければならない。「公正証書による等書面」としている点が誤りである。

2 誤り。
これは建物譲渡特約付借地権として有効である。借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めれば、借地権を消滅させることができる。したがって、「無効である」は誤りである。

3 正しい。
借地権の設定において存続期間を定めなかったときは、普通借地権となり、その存続期間は30年である。したがって③は正しい。

4 誤り。
借地契約の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上でなければならない。したがって、最初の更新で存続期間を定めなかったときに10年となるとする④は誤りである。

解説

① 正しい。
意思能力を有しない者がした法律行為は無効である。営業を許された未成年者であっても、実際に意思表示をした時点で意思能力を欠いていれば、その法律行為は無効となる。

② 誤り。
公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効である。無効な法律行為は、当事者が後で追認しても有効にはならない。

③ 誤り。
詐欺による意思表示も、強迫による意思表示も、いずれも取消しの対象である。どちらも取り消すまでは有効であり、取り消すことで初めから無効であったものとみなされる。

④ 誤り。
他人物売買は当然に無効ではない。売主はその物を取得して買主に引き渡す義務を負い、取得できなければ債務不履行の問題となる。したがって、「他人の所有物だから無効」という説明が誤りである。

解説

ア 誤り。
物件について登記されている権利がある場合、その権利の種類と内容は重要事項説明の対象になる。したがって、重要事項説明の時点で抵当権が設定されている以上、たとえ契約日までに抹消予定であっても、その抵当権の内容について説明しなければならない。

イ 正しい。
宅地の貸借において、契約終了時に宅地上の建物の取壊しに関する事項を定める場合には、その内容は重要事項説明の対象となる。定期借地権のように、更地にして返還する条件が付くケースをイメージすると分かりやすい。

ウ 誤り。
住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、建物の売買では説明対象になるが、建物の貸借では説明対象ではない。したがって、本肢は誤りである。

エ 誤り。
急傾斜地崩壊危険区域内にあることだけでなく、その区域内における行為の制限の概要まで説明しなければならない。したがって、「制限の概要については説明しなくてもよい」とする本肢は誤りである。

解説

ア 相殺できる。
弁済期の定めがない債権は、成立と同時に弁済期に入る。したがって、自働債権である甲債権は既に弁済期にあり、相殺することができる。受働債権である乙債権についても、Ａが期限の利益を放棄しているので問題はない。

イ 相殺できる。
自働債権である甲債権は弁済期が到来している。相殺では、自働債権が弁済期にあることが必要であり、受働債権である乙債権が弁済期の定めのない債権であっても相殺できる。

ウ 相殺できる。
弁済期の定めのない甲債権は、債権成立と同時に弁済期にある。受働債権である乙債権も弁済期が到来しているため、相殺することができる。

エ 相殺できない。
相殺のためには、自働債権である甲債権の弁済期が到来していなければならない。本肢では甲債権がまだ弁済期未到来なので、Ａは一方的な意思表示により相殺することができない。したがって、相殺できないのはエだけである。

解説

1 正しい。
集会では、原則としてあらかじめ通知した事項についてのみ決議する。
ただし、法で特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、通知事項以外についても決議することができる。

2 誤り。
集会を招集手続を経ないで開くことができるのは、議決権を有する区分所有者の全員の同意があるときである。
4分の3以上の同意では足りない。

3 正しい。
共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が単独で行うことができる。
したがって、集会決議は不要である。

4 正しい。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについての規約は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の3以上の多数で変更することができる。
8人中3人が反対すると、賛成は5人で4分の3に届かないため、変更することはできない。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

1 誤り。
建物の貸借では、法令上の制限に関する重要事項説明は原則不要であり、例外として説明が必要なのは限られた規定だけである。
準防火地域内にあることや、建築基準法第 61 条第 1 項に基づく建物の構造制限の概要は、建物の貸借の重要事項説明の対象ではない。
したがって誤りである。

2 誤り。
専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めは、区分所有建物に係る重要事項説明の内容である。
また、まだ正式な規約として成立していなくても、案の段階のものがあれば、その内容が記載・説明の対象となる。
したがって、「案の段階なら説明不要」とするのは誤りである。

3 誤り。
重要事項説明の対象となるのは、代金や借賃以外に授受される金銭の「額」と「授受の目的」である。
「保管方法」については説明不要である。
したがって誤りである。

4 正しい。
既存建物の取引では、その建物が過去 1 年以内、ただし鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等は過去 2 年以内に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合にはその結果の概要を説明しなければならない。
本肢は鉄筋コンクリート造の既存の共同住宅であり、1 年 6 か月前の調査は 2 年以内なので説明対象となる。
したがって正しい。

解説

ア 正しい。
建物の貸借の媒介を行う場合、水防法施行規則に基づき市町村の長が提供する水害ハザードマップに当該建物の位置が含まれているときは、その所在地を示して説明しなければならない。

イ 正しい。
既存住宅の売買を行う場合、建物状況調査の実施後1年を経過していないものについては、建物状況調査の実施の有無、実施している場合の結果の概要について説明しなければならない。

ウ 正しい。
宅地の売買を行う場合、宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、完了時における当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

エ 誤り。
私道に関する負担は、建物の貸借の媒介では重要事項説明の対象ではない。私道負担が説明対象となるのは、建物の貸借以外の取引である。

解説

ア 正しい。
取得時効完成前にＡからＣへ所有権が移転し、Ｃが登記を備えたとしても、その後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記がなくても、時効取得をＣに対抗することができる。時効完成後に権利を主張する者として扱われるからである。

イ 正しい。
Ｂの取得時効完成後にＡがＤへ土地を売却してＤが登記を備えた場合、いったん完成した時効取得を登記なくＤに対抗することはできない。
しかし、その後さらにＢがＤの登記の日から所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得により、Ｂは登記なくＤに対抗できる。

ウ 正しい。
Ｂの取得時効完成後、登記がないままＥがＡから抵当権設定を受けて登記を備えた場合でも、その後Ｂが引き続き所有の意思をもって平穏かつ公然に時効取得期間を満たして占有を継続したときは、再度の時効取得によりＢは所有権を取得し、特段の事情がない限りＥの抵当権は消滅する。

解説

1 正しい。
買戻しの特約の期間は最長10年であり、契約の日から10年を経過した買戻し特約は法律上その効力を失う。そこで、買戻しの特約に関する登記は、登記権利者が単独で抹消を申請することができる。

2 正しい。
所有権移転登記は共同申請が原則であるが、不動産の収用による所有権移転登記は例外として、起業者が単独で申請することができる。

3 誤り。
単独申請が認められるのは、相続人に対する遺贈による所有権移転登記である。これに対し、相続人ではない者に対する遺贈による所有権移転登記は、原則どおり相続人と受遺者の共同申請となる。

4 正しい。
登記名義人の住所についての変更登記は、権利の設定や移転ではなく、既存の登記情報の更新にすぎないため、登記名義人が単独で申請することができる。