過去問を解く

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業をやめて、これまで供託していた営業保証金を返してもらいたいと考えた。
でも、その前に、過去にＡと取引した人の中に「まだ返してもらう権利がある人」がいるかもしれない。
もし何の手続もなくＡに営業保証金を返してしまうと、本来そこから弁済を受けられるはずだった人が困ってしまう。
そこで法律は、いきなり取り戻すことを認めず、「還付を受ける権利がある人は、一定期間内に申し出てください」と官報で公告させる。
その期間も短すぎてはいけないので、「6か月を下らない」期間が必要になる。
だから選択肢1が正しい。

具体例

造成宅地防災区域は、昔に造成された宅地で危ない場所にあとから安全対策を求めるための制度である。
一方、宅地造成等工事規制区域は、今後の造成工事そのものを厳しく規制する区域である。

この2つは役割が似ているので、同じ場所に二重にかけるのは適切ではない。
そのため、宅地造成等工事規制区域の中に、さらに造成宅地防災区域を重ねて指定することはできない。

ほかにも、知事が地域の実情に応じて技術基準を厳しくしたり、危険な土地の所有者に擁壁設置などを勧告したり、排水施設の除却工事に届出を求めたりする仕組みがある。
こうした制度全体で、崖崩れや土砂流出を防ごうとしている。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

（アのイメージ）
不動産会社の広告を見て電話をかけた人が、「この会社は売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を広告で見ていたとしても、注文を受けるときにその立場があらためて分からないとトラブルになりやすい。
そのため、法律は「広告のとき」と「注文を受けるとき」の両方で取引態様の別を明示させている。
だから、「広告で一度書いたからもう十分」は通らない。

（イのイメージ）
実際には地盤が普通なのに、「最高の地盤です」「周辺で一番優良です」などと大げさに広告するのは、見る人を強く誤認させる。
たとえ誰も申し込まず、契約も成立しなくても、その広告自体が違法な誇大広告となる。
つまり、「結果として被害者が出なかったからセーフ」にはならない。

（ウのイメージ）
複数回に分けて広告を出すとき、最初の広告だけに「売主」「媒介」などを書いて、2回目以降は省略したくなるかもしれない。
でも、2回目や3回目の広告しか見ない人もいる。
だから法律は、どの広告を見ても取引態様が分かるように、広告のたびに明示することを求めている。

（エのイメージ）
賃貸の媒介で、業者が自分の判断でネット広告やチラシ広告を出すことは普通にある。
しかし、その費用を依頼者に上乗せ請求できるのは、「依頼者から特別に頼まれて出した広告」の場合だけである。
業者が勝手に出した広告まであとから請求できると、依頼者は思わぬ負担を負うことになる。
そのため、依頼によらない広告料金は、媒介報酬とは別には取れない。

具体例

都市の再生を強力に進めたいエリアで、既存の用途地域や斜線制限、高さ制限のままでは、大規模で魅力ある再開発がしにくいことがある。
そこで都市再生特別地区では、「従来の規制にそのまま当てはめる」のではなく、「都市計画で決めたルールに従う」ことを中心にして計画を実現する。
だから「高さは法56条に適合させる必要がある」と言い切ってしまうのはズレる。

（選択肢2のイメージ）
住宅街の中に、２階建てで床面積1,000㎡の大きな飲食店ができたら、車や人の出入り、騒音、においなどで住環境が大きく変わる。
そこで住居系の用途地域では、こうした大規模な飲食店を建てられないように用途制限がある。
さらに工業専用地域は工業のための地域なので、飲食店は建てられない。
だから選択肢2が正しい。

（選択肢3のイメージ）
建築協定は「この区域では建物の高さはこれ以上にしない」などのルールをみんなで決める制度。
いったん認可と公告がされると、あとからその区域の土地を買って入ってきた人にも、そのルールが及ぶから意味がある。
もし「あとから全員合意したときだけ及ぶ」なら、協定の実効性がなくなってしまう。
だから選択肢3の断定はおかしい。

（選択肢4のイメージ）
省エネのために外壁を厚くしたり設備を追加したりすると、建物の外形が少し大きくなり、容積率の計算に影響が出ることがある。
ただし「省エネで公益性が高いから、許可なしで何でも容積率オーバーOK」という制度ではない。
一定の要件や手続があるため、無条件に超えられるとするのは誤り。

具体例

1のイメージ。
建蔽率には、火災に強い建物を建てる場合や、角地で防災上・通風上のメリットがある場合に緩和がある。
この問題では、その2つの緩和が重なるので、あわせて20％分ゆるくなる。

2のイメージ。
道路の上に建物や擁壁が突き出すと危ないので原則禁止である。
でも、地下通路や地下駐車場のように道路の地面の下なら、道路利用の邪魔になりにくいので例外的に認められる。

3のイメージ。
袋路状道路は避難や消防活動に不利なので、一定の建築物には追加規制をかけられる。
ただし、一戸建て住宅はこの条例付加制限の対象外である。

4のイメージ。
日影規制は、「建物がどこに建っているか」だけではなく、「どこに影を落とすか」も問題になる。
だから、対象区域外の建物でも、対象区域内に大きな影を落とすなら規制を受けることがある。

具体例

未成年者が親の同意なく高額な建物を買ってしまっても、その契約はあとから取り消せる。
これは、判断力や経験が十分でない未成年者を守るための仕組みである。

この取消しは、本人だけでなく親もできる。
でも、本人が自分で取り消したのに、親が「自分は反対だ」と言ってその取消しを消すことはできない。
本人の取消しはそれだけで有効である。

また、相手方が「この人は成年だと思っていた」「未成年だとは全く分からなかった」としても、未成年者保護のほうが優先されるので、取消しは妨げられない。

一方で、本人が成年に達し、「自分はこの契約を取り消せる立場にあった」と知ったうえで、あえて追認したなら、その契約は確定し、もう取り消せなくなる。
ここがこの問題の一番大事なポイントである。

具体例

1のイメージ。
住宅を買うときは、家そのものの代金だけでなく、購入にあわせて行う改良工事の費用が必要になることがある。
機構の買取型では、こうした購入に付随する改良資金も対象に入る。
だから、「改良資金は対象外」とすると誤りになる。

2のイメージ。
古い家を地震に強くするために耐震補強をしたい、というニーズに対して、機構は改良資金の融資制度を用意している。
耐震性向上は典型的な対象である。

3のイメージ。
機構は自分で全部の住宅ローンを直接貸すだけではなく、民間金融機関が貸した住宅ローンを保険で支える仕組みも持っている。
これが住宅融資保険である。

4のイメージ。
断熱改修や省エネ設備の導入など、住宅のエネルギー性能を高める工事にも機構の融資対象がある。
省エネ改良も、法律上の機構業務に入っている。

具体例

（アのイメージ）
昔に甲県で試験に受かり、その後に乙県でも試験に受かった人がいたとしても、「後から受かった県でしか登録できない」というルールではない。
宅地建物取引士の登録は、どの知事の登録を受けるかという別の話であり、「試験日が遅い県に固定される」わけではない。
ここは、試験合格と登録制度をごちゃまぜにしやすいひっかけである。

（イのイメージ）
勤務先の会社名が変わると、登録簿の情報としては直さないといけない。
でも、宅地建物取引士証そのものには勤務先の名前は書かれていない。
だから、登録簿の変更手続は必要でも、取引士証の書換えまではいらない。
「登録が変わるなら証明書も全部書換えだろう」と思うと間違える。

（ウのイメージ）
宅地建物取引士証の有効期限が切れたのに、そのまま持ち続けていると、まだ使える証明書のように見えてしまう。
そこで法律は、効力を失った取引士証は速やかに返納するよう求めている。
登録が消除された場合も同じで、使えない証明書を手元に残しておかない仕組みになっている。

（エのイメージ）
東京で登録していた宅地建物取引士が、大阪の宅建業者の事務所で働くことになった。
このとき、登録を大阪へ移すことはできるが、必ず移さなければならないわけではない。
「登録の移転ができる」という制度であって、「移転しなければならない」という義務ではない。
ここを取り違えやすい。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。