過去問を解く

解説

1 正しい。
都市計画区域外であっても、特に必要があるときは、都市施設に関する都市計画を定めることができる。したがって①は正しい。

2 正しい。
準都市計画区域では、用途地域を定めることはできるが、市街地開発事業に関する都市計画を定めることはできない。したがって②は正しい。

3 正しい。
準住居地域は、道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域である。したがって③は正しい。

4 誤り。
地区計画は、用途地域が定められている区域に限って定められるものではない。また、地区計画に関する都市計画を定める場合でも、地区整備計画を必ず定めなければならないわけではない。したがって④は誤りである。

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 正しい。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、住所に変更があれば変更登録を申請しなければならない。これは宅地建物取引士証の交付を受けているかどうかとは別の話である。氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請が必要であり、取引士証の交付を受けている者はあわせて書換え交付申請も必要になる。

2 正しい。
宅地建物取引士は、信用又は品位を害するような行為をしてはならない。この「信用失墜行為」には、宅建士としての職務に直接関係する行為だけでなく、私的な行為や職務に必ずしも直接関係しない行為も含まれる。

3 正しい。
宅地建物取引士は、取引関係者から請求があれば取引士証を提示しなければならない。その際、個人情報保護の観点から、住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないとされている。

4 誤り。
宅地建物取引士証の氏名は現姓で記載されるが、旧姓の使用を希望する者については、旧姓を併記することが認められている。したがって、「旧姓を併記することは認められていない」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
共用部分の持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者の有する専有部分の床面積の割合による。共有者数で等分するわけではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
規約の定めや集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずる。たとえば売買などで専有部分を取得した人も、以前からある規約や決議に拘束される。

3 正しい。
管理者は、集会において、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。マンション管理の透明性を確保するための基本ルールである。

4 正しい。
区分所有者が通知を受けるべき場所を管理者に通知していないときは、その区分所有者の専有部分の所在地にあてて招集通知をすれば足りる。この場合、その通知は通常到達すべき時に到達したものとみなされる。したがって④は正しい。

解説

1 誤り。
37条書面は、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても省略できない。
したがって、相手方Ｂが宅地建物取引業者でも交付は必要である。

2 正しい。
既存建物の売買では、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認した事項を 37条書面に記載しなければならない。
確認した事項がない場合は「無」と記載する。

3 誤り。
「天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め」は、定めがあるときだけ 37条書面の記載事項となる。
定めがない場合に「定めがない旨」まで書く義務はない。

4 誤り。
代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合は、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置も 37条書面に記載しなければならない。
したがって、「記載する必要はない」とするのは誤り。

解説

1 誤り。
期間の定めがない建物賃貸借では、賃貸人Ａからの解約申入れは「6か月」で終了するが、賃借人Ｂからの解約申入れは「3か月」で終了する。
よって「Ａ又はＢどちらでも6か月」とするのは誤り。

2 誤り。
法定更新が起きた場合、「従前の契約と同一の条件」で更新されたものとみなされるが、更新後は「期間の定めがない契約」となる。
よって「期間を2年として更新」とするのは誤り。

3 正しい。
造作買取請求権は任意規定であり、「造作買取請求権は行使しない」という特約は有効である。
よって正しい。

4 誤り。
取壊し予定の建物の賃貸借は、「書面」によるなど一定の方式が問題になるが、「公正証書でなければならない」までは要求されない。
よって誤り。

解説

1 正しい。
建築確認では、建築基準法やその命令・条例だけでなく、「宅地造成及び特定盛土等規制法」などの建築基準関係規定への適合も確認対象となる。よって正しい。

2 誤り。
２階建ての木造住宅は、原則として建築確認が必要な建築物に当たる。
また、建築確認の対象となる工事には、新築などの「建築」だけでなく、「大規模の修繕」や「大規模の模様替」も含まれる。
したがって、大規模の修繕をする場合にも確認を受け、確認済証の交付を受ける措置が必要であり、「不要」とするのは誤り。

3 正しい。
延べ面積が1,000㎡を超える木造建築物は、その外壁及び軒裏で延焼のおそれのある部分を防火構造としなければならない。よって正しい。

4 正しい。
階段には手すりを設けるのが原則だが、「高さ１ｍ以下」の階段の部分には手すりは不要とされている。よって正しい。

解説

1 誤り。
相手方が債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、催告をしなくても契約を解除することができる。したがって、Ｃが甲土地の引渡しを拒絶する意思を明確に示している以上、Ｂは催告なしで解除できる。

2 誤り。
相続人は被相続人の契約上の地位を承継する。解除権は一身専属権ではないため、Ａが有していた解除権はＣに相続される。よって、Ｂが代金を支払わない場合には、Ｃは本件契約を解除することができる。

3 誤り。
売買契約において、売主の引渡義務と買主の代金支払義務は同時履行の関係にある。Ｂが代金を支払い済みであれば、Ｃに対して甲土地の引渡しを請求することができる。所有権登記は第三者対抗要件であって、当事者間の引渡請求の要件ではない。

4 正しい。
本件契約がＡの詐欺により締結されたものであれば、ＢはＡに対して詐欺取消しを主張できる立場にある。そしてＡの死亡により、売主としての地位は相続人Ｃに承継されるので、ＢはＣに対しても本件契約の取消しを主張することができる。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。

解説

1 誤り。
専ら事業用建物の所有を目的とし、存続期間を20年とする借地権は、事業用定期借地権等にあたる。この場合、建物買取請求権の規定は適用されないが、設定契約は公正証書によってしなければならない。「公正証書による等書面」としている点が誤りである。

2 誤り。
これは建物譲渡特約付借地権として有効である。借地権設定後30年以上を経過した日に、借地上建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めれば、借地権を消滅させることができる。したがって、「無効である」は誤りである。

3 正しい。
借地権の設定において存続期間を定めなかったときは、普通借地権となり、その存続期間は30年である。したがって③は正しい。

4 誤り。
借地契約の更新後の期間は、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上でなければならない。したがって、最初の更新で存続期間を定めなかったときに10年となるとする④は誤りである。