過去問を解く

解説

1 正しい。
賃貸物の修繕が必要であることを貸主が知ったにもかかわらず、相当の期間内に必要な修繕をしないときは、借主は自ら修繕をすることができる。修繕費は必要費として貸主に請求できる。

2 誤り。
借主による修繕が認められるのは、借主が貸主に修繕が必要である旨を通知したにもかかわらず、貸主が相当の期間内に修繕をしないときである。
「直ちにしないとき」とする②は厳しすぎるので誤りである。

3 正しい。
貸主は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うが、その修繕が借主の責めに帰すべき事由によって必要となった場合には、その修繕義務を負わない。

4 正しい。
賃貸物の修繕が必要な場合において、急迫の事情があるときは、借主は自らその修繕をすることができる。
たとえば水漏れが発生していて、そのまま放置すると被害が拡大するような場合である。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

1 正しい。
事務管理は「義務なく他人のために事務を管理する」場合に成立する。
しかし本件でＣが修理をしたのは、Ｂとの「請負契約」に基づくもの。
契約に基づく履行は事務管理ではないため、ＣはＡに対して事務管理を根拠に修理費用を請求できない。
よって正しい。

2 誤り。
屋根の雨漏り修理は、建物の使用収益に必要な修繕であり、賃貸人Ａが負担すべき修繕に当たる。
賃借人Ｂが賃貸人の負担すべき「必要費」を支出したときは、「直ちに」償還請求できる。
契約終了時の償還となるのは「有益費」の場合である。
よって誤り。

3 誤り。
不動産の先取特権には「不動産保存」「不動産工事」「不動産売買」がある。
本件の屋根修理は、性質として「保存」に近く、「不動産工事の先取特権」が当然に成立するものではない。
また、先取特権は原則として「債務者の不動産」に存在するが、Ｃの債務者はＢであり、甲建物の所有者はＡである。
さらに、不動産の先取特権はいずれも「登記」が必要であり、「当然に」行使できるわけではない。
よって誤り。

4 誤り。
不当利得は「法律上の原因なく」利益を受けた場合に成立する。
本件では、「権利金を支払わない代わりに修繕費を負担する」という対価関係がある。
修繕費と権利金が相応しているなら、Ａが法律上の原因なく利益を受けたとはいえない。
したがって、ＣはＡに対して不当利得を根拠に請求できない。
よって誤り。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

1 正しい。
増築部分が既存建物と独立性を有さず、その構成部分となる場合には、付合により建物所有者がその増築部分を原始取得する。したがって、請負代金をまだ支払っていなくても、Ａは増築部分の所有権を取得する。

2 誤り。
請負人の契約不適合責任は、基本的に売買の契約不適合責任と同様に扱われる。したがって、注文者が通知しなければならないのは「工事が終了した日から1年以内」ではなく、「契約不適合を知った時から1年以内」である。

3 正しい。
請負人が引渡し時に契約不適合を知っていた、又は重大な過失によって知らなかったときは、注文者の通知期間の制限は適用されない。したがって、Ａが工事終了日から3年後に不適合を知った場合でも、消滅時効が完成するまでは修補請求をすることができる。

4 正しい。
請負契約では、注文者が提供した材料の性質又は注文者の指図によって生じた契約不適合については、請負人は責任を負わない。もっとも、請負人がその不適当性を知りながら告げなかったときは別である。本肢ではＢは不適当であることを知らなかったので、Ａは修補請求できない。

解説

1 誤り。
履行の追完請求権と契約の解除権は、売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって、これらを「行使できない権利」に含めるのは誤りである。

2 誤り。
代金の減額請求権と契約の解除権も、要件を満たせば売主に帰責事由がなくても行使できる。したがって②は誤りである。

3 誤り。
履行の追完請求権も代金の減額請求権も、契約不適合責任に基づく権利として、売主の帰責事由がなくても行使可能である。したがって③も誤りである。

4 正しい。
契約不適合責任に関する4つの権利のうち、損害賠償請求権だけは債務不履行の一般原則に従い、売主に帰責事由があることが必要である。問題文では、契約不適合は売主・買主のいずれの責めにも帰することができない事由によるとしているので、買主は損害賠償請求権のみ行使することができない。

解説

1 正しい。
換地により従前の宅地と換地の資産価値に不均衡が生じる場合は、換地計画で清算金を定める。清算金の徴収・交付は、換地処分の公告があった日の翌日に確定する。

2 正しい。
現に施行中の施行地区を含む区域について新たに土地区画整理事業を施行しようとするときは、現在の施行者の同意を得なければならない。これは同じ区域で事業が重複して行われるのを防ぐためである。

3 正しい。
換地処分の公告があった後、施行者は施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行による変動があったものにつき、遅滞なく登記を申請し、又は嘱託しなければならない。

4 誤り。
土地区画整理審議会が置かれるのは、都道府県、市町村、国土交通大臣、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社などによる公的施行の場合である。組合施行では土地区画整理審議会は置かれないため、仮換地指定についてその同意を得る必要はない。

解説

1 誤り。
ＢがＣに転売しても、ＢがＡに対して持つ「所有権移転登記請求権」が当然に消えるわけではない。
したがって、ＢはＡに対して自己への移転登記を請求できる場面がある。
よって誤り。

2 誤り。
転々譲渡の場面で、前々主Ａは原則として民法177条の「第三者」に当たらない。
当事者間であれば登記がなくても権利主張できるので、「登記がなければＡに主張できない」と断定するのは誤り。

3 正しい。
ポイントは「解除前の第三者」か「解除後の第三者」かで整理する。

ＢＣの売買より前にＡが解除していた（解除後の第三者）
解除によって権利関係が戻った後にＣが登場した形になるので、ＡとＣは「登記を先に備えた方が勝つ」という関係になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

ＢＣの売買の後にＡが解除した（解除前の第三者）
解除の原状回復で第三者の権利を害せないが、Ｃが保護されるには「登記を備えること」が必要になる。
Ｃが登記を備えればＡに対抗できる。

したがって、どちらの場合でも「Ｃが登記を備えればＡに所有権を主張できる」ので正しい。

4 誤り。
強迫による取消しの場面は、解除と同じ形で一律に処理できない。
取消しと転売の先後関係によって結論が変わり、「いずれの場合でも善意無過失なら主張できる」と断定するのは誤り。

解説

1 誤り。
未成年者がした法律行為は、本人又は法定代理人が取り消すことができる。したがって、未成年者本人Ａは単独で本件売買契約を取り消すことができ、法定代理人Ｂの同意は不要である。
そのため、Ｂは「自分が取消しに同意していない」という理由で、Ａの取消しの意思表示を取り消すことはできない。

2 誤り。
相手方Ｃが、Ａが未成年者であることにつき善意無過失であっても、未成年者又は法定代理人は制限行為能力を理由として契約を取り消すことができる。
制限行為能力者制度では、相手方の善意無過失によって取消権が失われることはない。

3 正しい。
未成年者本人による追認は、未成年者が成年に達するなどして制限行為能力者でなくなり、かつ、自らが取消権を有することを知った後でなければすることができない。
この要件を満たして追認したときは、その後は本件売買契約を取り消すことはできない。

4 誤り。
未成年者が取消し得る契約の目的物を、成年に達する前に法定代理人の同意なく第三者Ｄに売却したとしても、法定代理人がその売却を追認していない限り、当然に法定追認が成立するわけではない。
したがって、Ａはなお制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消すことができる。