過去問を解く

解説

この問題は、「①が根保証か」「②が根保証か」を分けて考えると一瞬で解ける。

1 誤り。
保証契約は、書面又は電磁的記録によってしなければ効力を生じない。
①が書面必要なのは正しいが、②も同じく書面又は電磁的記録が必要なので、口頭で有効とする部分が誤り。

2 誤り。
①は「連帯保証」なので、保証人Ａには「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がない。
したがって、「まずＣに請求せよ」と主張できない。
②は通常の保証であり、原則として保証人Ａは「まずＥに請求せよ」と主張できる。
本文はこれを逆に書いているので誤り。

3 正しい。
①は賃貸借に基づくＣの一切の債務を対象としており、将来発生する家賃や損害金なども含むため「根保証」に当たる。
しかも保証人Ａは個人であるから、「個人根保証」として極度額の定めが必要になる。
極度額の定めがない個人根保証は無効である。
②は売買代金という「特定の債務」の保証であり、根保証ではないので極度額は不要である。
よって正しい。

4 誤り。
委託を受けた保証人は、債権者に対して主たる債務の履行状況に関する情報提供を請求できる。
債権者は必要な情報を提供すべきであり、「守秘義務」を理由に一律に拒否することはできない。
本文は②だけ拒否できるとしているので誤り。

解説

1 誤り。
不動産取得税の課税標準となる「取得時の不動産の価格」は、原則として固定資産税評価額である。売買価格そのものではない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
不動産取得税の免税点は、土地は10万円、建築に係る家屋の取得は1戸につき23万円、その他の家屋の取得は1戸につき12万円であり、これ未満なら不動産取得税は課されない。したがって②が正しい。

3 誤り。
相続や法人の合併などの一般承継による不動産取得には、不動産取得税は課されない。したがって③は誤りである。

4 誤り。
令和8年4月時点では、住宅用地だけでなく住宅以外の土地についても不動産取得税の税率は3％である。したがって「住宅以外の家屋及び土地は4％」とする④は誤りである。

解説

ア 正しい。
政令で定める使用人が、宅地建物取引業法の欠格事由に当たる者であるときは、その法人は免許を受けることができない。
Ｂは、刑法第234条の罪により懲役刑、しかも執行猶予付きの判決を受けている。
執行猶予期間が満了していない段階では、まだ欠格事由から外れていない。
したがって、Ｂが政令で定める使用人であるＣ社は、免許を受けることができない。

イ 正しい。
不正手段による免許取得を理由とする免許取消処分の聴聞の公示後、処分を免れるように廃業届を出した場合で、その廃業に相当の理由がないときは、一定の者は 5 年間免許を受けられない。
その対象には、公示日前 60 日以内に当該法人の役員であった者も含まれる。
Ｅは公示日の 40 日前に取締役を退任しているので、この範囲に入る。
したがって、Ｅは当該届出から 5 年を経過しなければ免許を受けることができない。

ウ 誤り。
営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が免許を受けるには、その法定代理人に欠格事由がないことが必要である。
Ｇは刑法第206条の罪により罰金刑に処せられており、その執行終了後 5 年を経過していない。
この場合、Ｇは欠格事由に該当するので、Ｆは免許を受けることができない。
したがって、「免許を受けることができる」とするウは誤り。

エ 正しい。
破産に関する欠格事由は、「破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者」である。
つまり、復権を得ればその欠格事由は消える。
ここには、刑罰のような「その後 5 年間」の制限はない。
したがって、Ｊが復権を得た後であれば、その日から 5 年を経過していなくても、Ｊが政令で定める使用人であることを理由にＫ社が欠格になることはない。
よって正しい。

解説

1 誤り。
資力確保措置の対象になるのは、基準日前「15年間」ではなく、「10年間」に自ら売主として引き渡した新築住宅である。
したがって、15年間を前提にしているこの記述は誤りである。

2 誤り。
資力確保措置を講じる義務があるのは、「自ら売主として」新築住宅を販売した宅地建物取引業者である。
新築住宅の売買を「媒介」しただけの宅地建物取引業者には、この義務はない。
したがって誤りである。

3 誤り。
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の対象は、「構造耐力上主要な部分」だけではない。
「雨水の浸入を防止する部分」についての瑕疵も対象になる。
したがって、「構造耐力上主要な部分の瑕疵についてのみ」とするこの記述は誤りである。

4 正しい。
指定住宅紛争処理機関は、住宅品質確保法に基づく ADR 機関である。
住宅瑕疵担保責任保険契約に係る売買契約については、当事者双方又は一方が申請することで、裁判外であっせん、調停、仲裁を受けることができる。
したがって正しい。

解説

1 誤り。
宅地建物取引業者は、指定流通機構に登録した物件の契約が成立したときは、遅滞なく、登録番号・取引価格・契約成立日を指定流通機構に通知しなければならない。引渡し完了の有無は関係ない。したがって①は誤りである。

2 誤り。
媒介契約書には、その契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かを記載しなければならない。これは依頼者が宅地建物取引業者である場合でも省略できない。したがって②は誤りである。

3 正しい。
専任媒介契約では、宅建業者は依頼者に対し、業務処理状況を2週間に1回以上報告しなければならない。買受けの申込みがなかった場合でも報告義務はある。また、報告方法は書面に限られず、電子メールや口頭などでもよい。したがって③は正しい。

4 誤り。
媒介契約書には、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を記載しなければならない。依頼者があっせんを希望しない場合でも、「無」として記載が必要である。したがって④は誤りである。

解説

1 正しい。
社会福祉施設、医療施設、学校などの公共公益的施設であっても、開発許可が当然に不要になるわけではない。市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為について都道府県知事の許可が必要であるため、病院を建築するための1,000㎡の開発行為は許可を受ける必要がある。そのため正解は①とされている。

2 誤り。
法29条の許可が必要となるのは、一定規模以上の開発行為である。したがって、開発行為を伴わない単なる建築物の建築については、床面積が1,000㎡以上であっても、法29条の開発許可は不要である。

3 誤り。
市街化調整区域内であっても、都市計画事業の施行として行う開発行為は、法29条の許可が不要な開発行為にあたる。したがって、「許可を得る必要がある」とする③は誤りである。

4 誤り。
開発登録簿に一定事項を登録するのは、法29条の許可を受けた者自身ではなく、都道府県知事である。したがって、「許可を受けた者が登録しなければならない」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
保証金の供託又は保険契約の締結の状況の届出は、基準日前10年間に自ら売主として引き渡した新築住宅が対象になる。
したがって、基準日前1年間の実績が0戸でも、基準日前10年間に10戸ある以上、届出が必要である。

2 正しい。
基準日に係る保証金の供託又は保険契約の締結の状況について必要な届出をしなかった場合、基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後は、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。

3 誤り。
新築住宅の引渡しから10年以内にその住宅が転売されたとしても、住宅販売瑕疵担保責任保険契約が当然に解除されるわけではない。

4 誤り。
保証金の供託額を決めるための新築住宅の合計戸数の算定では、床面積が55㎡以下である住宅は、2戸をもって1戸として数える。
25㎡以下を3戸で1戸と数えるわけではない。

解説

1 誤り。
未成年者がした法律行為は、本人又は法定代理人が取り消すことができる。したがって、未成年者本人Ａは単独で本件売買契約を取り消すことができ、法定代理人Ｂの同意は不要である。
そのため、Ｂは「自分が取消しに同意していない」という理由で、Ａの取消しの意思表示を取り消すことはできない。

2 誤り。
相手方Ｃが、Ａが未成年者であることにつき善意無過失であっても、未成年者又は法定代理人は制限行為能力を理由として契約を取り消すことができる。
制限行為能力者制度では、相手方の善意無過失によって取消権が失われることはない。

3 正しい。
未成年者本人による追認は、未成年者が成年に達するなどして制限行為能力者でなくなり、かつ、自らが取消権を有することを知った後でなければすることができない。
この要件を満たして追認したときは、その後は本件売買契約を取り消すことはできない。

4 誤り。
未成年者が取消し得る契約の目的物を、成年に達する前に法定代理人の同意なく第三者Ｄに売却したとしても、法定代理人がその売却を追認していない限り、当然に法定追認が成立するわけではない。
したがって、Ａはなお制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消すことができる。

解説

1 誤り。
建物賃貸借では、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できる。これは定期建物賃貸借でも普通建物賃貸借でも同じである。したがって、契約①だけ対抗できて契約②では対抗できないとする①は誤りである。

2 誤り。
普通建物賃貸借では、賃料増減額請求権を排除する特約は無効であり、賃料が不相当になれば賃料減額請求ができる。これに対し、**定期建物賃貸借では、賃料改定に関する特約がある場合、その特約が優先され、借地借家法32条による賃料増減額請求はできない。**したがって、契約①でも契約②でも請求できるとする②は誤りである。

3 正しい。
賃借人が相続人なく死亡した場合、その賃借人と同居していた事実上夫婦と同様の関係にあった者などは、賃借人の死亡を知った後1か月以内に賃貸人に反対の意思表示をしない限り、建物賃貸借に関する賃借人の権利義務を承継する。この規定は普通建物賃貸借だけでなく、定期建物賃貸借にも適用される。したがって③は正しい。

4 誤り。
定期建物賃貸借は、公正証書に限られず、書面又は電磁的記録によって契約をすれば有効に成立する。したがって「公正証書によるときに限り」とする前半が誤りである。また、普通建物賃貸借で賃貸人が更新を拒絶するには正当事由が必要だが、前半部分が誤っているため、④全体として誤りである。

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。