過去問を解く

具体例

（選択肢2のイメージ）
フラット35のような証券化支援事業（買取型）は、「自分や親族が住む家」を建てたり買ったりする人の住宅ローンを支える制度だとイメージすると分かりやすい。
だから、自分で住む家ではなく、大家さんが人に貸すための賃貸住宅を建てるためのローンまでは買い取ってくれない。
ここで、「住宅なら何でも対象」と広く考えるとひっかかる。
機構が買い取るのは、あくまで自己居住用など一定の住宅に限られる。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

1のイメージ。
危ない盛土がないか調べるために、都道府県知事が現地を測量したり確認したりする必要があることがある。
そのときは、必要な範囲で土地に立ち入ることができ、占有者も正当な理由なく拒めない。

2のイメージ。
「このままだと崩れるかもしれない」という土地が宅地造成等工事規制区域内にあるなら、都道府県知事は所有者などに対して「擁壁を作ってください」などの勧告ができる。
所有者だけが対象ではないが、所有者は当然その中に入る。

3のイメージ。
近所の人への説明は、「工事が始まってから2週間以内にやればよい」という話ではない。
工事の許可を取ろうとする段階で、事前に周辺住民へ説明しておく必要がある。
だから③はタイミングがずれている。

4のイメージ。
特定盛土等規制区域では、一定の工事について「始める30日前までに届け出てください」というルールがある。
急に大きな盛土や土石の堆積を始められると危険だから、事前に行政が把握できるようにしている。

具体例

1のイメージ。
試験に受かっただけでは、すぐ誰でも登録できるわけではない。
実務経験2年がないなら、その代わりに登録実務講習の修了が必要である。
「合格後1年以内なら特別にOK」というルールはない。

2のイメージ。
宅建士証は期限切れになったら、ただ使えなくなるだけではなく、ちゃんと返さなければならない。
期限が切れた証明書を手元に残したままにしないためである。

3のイメージ。
自分の名前を他人に使わせて、その人が宅建士として振る舞うのは名義貸しである。
相手も宅建士資格を持っているかどうかは関係なく、他人名義で動くこと自体が問題になる。

4のイメージ。
事務所に専任の宅建士が1人しかいないのに、その人の宅建士証が失効すると、その事務所はすぐに法の基準を満たさなくなる。
そのため、2週間以内に新しい専任宅建士を置くなどの是正をしなければならない。

具体例

（選択肢4のイメージ）
文章を読むと、「農業も残しながら、低層住宅の落ち着いた住環境も守る」というイメージになる。
これは、農地と住宅が混ざる地域で、住環境と農の共存を狙う「田園住居地域」っぽい説明である。
一方で、生産緑地地区は「都市の中の農地等を計画的に残す」ための制度で、指定された農地は勝手に宅地化しにくくなり、建築なども許可制になっていく。
だから「低層住宅の住環境を保護するため」と言い切るのは、生産緑地地区の説明としてズレている。

具体例

1のイメージ。
不動産を1,000万円で買ったからといって、その1,000万円がそのまま不動産取得税の課税標準になるわけではない。
税金の基準になるのは、原則として固定資産税評価額である。

2のイメージ。
とても小さな土地や家屋まで全部課税すると事務負担ばかり大きくなるので、不動産取得税には「この金額未満なら課税しない」という免税点がある。
土地10万円、建築家屋23万円、その他家屋12万円という数字を押さえておくとよい。

3のイメージ。
会社が合併して不動産が新会社に移る場合は、売買で新しく買ったというより、法律上まとめて承継されるイメージである。
こうした一般承継には、不動産取得税はかからない。

4のイメージ。
税率のひっかけでは、「住宅は3％、それ以外は4％」と雑に覚えると危ない。
土地については住宅用地以外でも3％の扱いがあるので、④のようにまとめて4％とするのは誤りになる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
山のふもとに大きな分譲地や商業施設をつくる計画を考える。ところが、その土地の一部が「土砂崩れの危険が高い」「津波などの危険が高い」として、建築基準法の「災害危険区域」に指定されていた。
もし、こうした危険な場所を含んだまま大規模開発ができてしまうと、住む人や利用する人の安全を確保できない。
そこで、自己居住用住宅のような例外を除き、原則として開発区域に災害危険区域の土地を入れてはいけない、というルールで安全側に倒している。だから選択肢4が正しい。

具体例

（選択肢2のイメージ）
固定資産税の確認のために、市役所で固定資産課税台帳を見たい人がいる。
普通なら、納税義務者などは法律に従って台帳を閲覧できる。
ただ、もし台帳に書かれた住所をそのまま見せることで、DVやストーカーのような事情があり、その人の生命や身体に危害がおよぶおそれがある場合まで、そのまま見せるのは危険である。
そこで法律は、閲覧自体は認めつつも、必要に応じて住所を削除するなどの安全措置を講じたうえで閲覧させることができるようにしている。
つまり、「閲覧できるか、できないか」の二択ではなく、「安全に配慮した形で閲覧させる」という仕組みになっている。

具体例

（選択肢2のイメージ）
完成済みのマンションを 4,000 万円で買うとき、買主Ｂから手付金として 400 万円を受け取る場面を考える。
宅建業者が自ら売主になると、買主保護のために、一定額を超える手付金などを受け取る前には保全措置が必要になる。
ただし、完成済み物件なら「代金の 10％ 以下かつ 1,000 万円以下」であれば保全措置は不要である。
この問題では 4,000 万円の 10％ は 400 万円なので、受け取る手付金 400 万円はちょうど基準内である。
だから、保全措置を講じなくても違反にはならない。

具体例

Ａが土地の持ち主で、Ｂがその土地を借りて建物を建てて使いたい場面を考える。

(1) 借地権の対抗の場面
Ｂが土地を借りて建物を建てているのに、借地権の登記をしていなかった。
それでも「Ｂ名義の建物」が土地の上に建っていれば、土地が第三者に売られても、Ｂは借地権を主張できる。
ただし今回は建物の登記名義が配偶者Ｃになっている。
土地を買った第三者Ｄから見ると、「Ｂが借りている」と外から分からないので、Ｂは対抗できない。

(2) 定期借地権で何を特約で消せるか
定期借地権は、更新がない、延長がない、建物の買取請求権がない、という３点を特約で消す仕組み。
でも「地代を下げろと言えない」という特約まで自由にできるわけではない。
地代が周りの相場より明らかに高くなったら、原則として減額請求できるルールが残る。

(3) 50年という期間の落とし穴
「事業用だから事業用定期借地権でいける」と思いがちだが、事業用定期借地権等は「10年以上50年未満」。
ちょうど50年は入らない。
だから50年にしたいなら「一般定期借地権（50年以上）」として契約する。
一般定期借地権は用途は問わず、書面で、更新なし、延長なし、建物買取請求権なし、を有効にできる。

(4) 20年は短すぎる
居住用でも事業用でも、普通借地権で20年は短すぎて無効になり、30年に引き上げられる。
公正証書だから短くできる、ということはない。
そのため20年で更新拒絶はできない。