過去問を解く

解説

1 誤り。
未成年者がした法律行為は、本人又は法定代理人が取り消すことができる。したがって、未成年者本人Ａは単独で本件売買契約を取り消すことができ、法定代理人Ｂの同意は不要である。
そのため、Ｂは「自分が取消しに同意していない」という理由で、Ａの取消しの意思表示を取り消すことはできない。

2 誤り。
相手方Ｃが、Ａが未成年者であることにつき善意無過失であっても、未成年者又は法定代理人は制限行為能力を理由として契約を取り消すことができる。
制限行為能力者制度では、相手方の善意無過失によって取消権が失われることはない。

3 正しい。
未成年者本人による追認は、未成年者が成年に達するなどして制限行為能力者でなくなり、かつ、自らが取消権を有することを知った後でなければすることができない。
この要件を満たして追認したときは、その後は本件売買契約を取り消すことはできない。

4 誤り。
未成年者が取消し得る契約の目的物を、成年に達する前に法定代理人の同意なく第三者Ｄに売却したとしても、法定代理人がその売却を追認していない限り、当然に法定追認が成立するわけではない。
したがって、Ａはなお制限行為能力を理由として本件売買契約を取り消すことができる。

解説

1 誤り。
市街化調整区域のうち、開発許可を受けた開発区域以外の区域内では、建物の新築、改築、用途変更について、原則として都道府県知事の許可が必要である。学校も原則として許可が必要なので、「許可が不要」とするのは誤りである。 

2 誤り。
開発行為は、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。ゴルフコースの建設も、一般に開発行為に当たり得るため、「開発行為にはあたらない」とするのは誤りである。

3 誤り。
区域区分が定められていない都市計画区域でも、一定規模以上の開発行為には開発許可が必要となる。商業施設の建築目的で 4,000㎡ の開発行為を「許可不要」と断定するのは誤りである。

4 正しい。
自己の居住の用に供する住宅の建築を目的とする開発行為以外では、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。よって正しい。

解説

1 正しい。
市街化区域外の農地転用では、申請された農地の全てを住宅の用に供することが確実と認められないときは、法4条又は法5条の許可を受けることができない。よって正しい。

2 正しい。
農地を仮設工作物の設置その他の一時的な利用に供するために取得する場合には、法5条1項の許可を受けることができない。よって正しい。

3 正しい。
農地の賃貸借は、登記がなくても、農地の引渡しがあれば、その後にその農地について所有権を取得した第三者に対抗することができる。よって正しい。

4 誤り。
法人の代表者が、その法人の業務に関して法4条又は法5条の許可に違反して農地の転用をした場合、行為者本人が処罰されるほか、その法人にも両罰規定が適用される。
このとき法人に科される罰金は「300万円以下」ではなく「1億円以下」である。よって誤り。

解説

ア 違反する。
居住用建物の貸借の代理・媒介では、報酬限度額は貸主・借主の合計で「借賃1か月分＋消費税」となる。また、媒介で依頼者から事前承諾を得ていない場合、一方当事者から受け取れる報酬額は「借賃0.5か月分＋消費税」までに制限される。本件では、Ａは代理なので貸主から最大13万2,000円まで受領できるが、Ｂは免税事業者の媒介で、借主から受領できる上限は6万2,400円である。Ｂは6万5,000円を受領しているため違反となる。

イ 違反しない。
事業用建物の貸借で権利金の授受がある場合、権利金を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。本件では、借賃1か月分による計算では10万4,000円、権利金90万円を売買代金とみなした計算では4万6,800円となるため、高い方である10万4,000円が双方合計の限度額となる。Ｂは貸主・借主からそれぞれ5万円、合計10万円を受領しており、限度額内なので違反しない。

ウ 違反しない。
土地付建物の売買では、土地部分には消費税がかからず、建物部分のみ課税対象となる。本件では、代金3,500万円のうち土地代金が2,400万円なので、建物の税込代金は1,100万円、税抜建物代金は1,000万円となる。したがって、税抜の物件価格は3,400万円であり、媒介報酬の上限は速算式により105万6,000円となるが、課税事業者であるＡはこれに消費税を加えた116万1,600円まで受領できる。Ａは売主・買主からそれぞれ110万円を受領しており限度額内である。さらに、売主の特別依頼に基づく遠隔地調査の実費9万円も、事前承諾があるため別途受領できる。よって違反しない。

解説

1 正しい。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、住所に変更があれば変更登録を申請しなければならない。これは宅地建物取引士証の交付を受けているかどうかとは別の話である。氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請が必要であり、取引士証の交付を受けている者はあわせて書換え交付申請も必要になる。

2 正しい。
宅地建物取引士は、信用又は品位を害するような行為をしてはならない。この「信用失墜行為」には、宅建士としての職務に直接関係する行為だけでなく、私的な行為や職務に必ずしも直接関係しない行為も含まれる。

3 正しい。
宅地建物取引士は、取引関係者から請求があれば取引士証を提示しなければならない。その際、個人情報保護の観点から、住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないとされている。

4 誤り。
宅地建物取引士証の氏名は現姓で記載されるが、旧姓の使用を希望する者については、旧姓を併記することが認められている。したがって、「旧姓を併記することは認められていない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であって、事務所以外でも契約の締結や申込みの受付を行う場所は、50条2項の届出対象となる。こうした場所には、1名以上の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

2 正しい。
一団の宅地建物の分譲のための案内所で、土地に定着する建物内に設けられるものは、クーリング・オフの適用除外場所になる。テント張りの仮設案内所などは適用除外にならない点に注意が必要である。

3 正しい。
他の宅建業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理・媒介をする案内所も届出対象である。しかも、その案内所で売主業者自身も契約の申込みを受けるなら、代理・媒介業者だけでなく、売主業者も届出をしなければならない。

4 誤り。
展示会その他これに類する催しを実施する場所で契約行為等を行う場合は、業務開始の10日前までに、免許権者とその所在地を管轄する都道府県知事の両方に届け出なければならない。都道府県知事だけで足りるわけではない。

解説

1 正しい。
社会福祉施設、医療施設、学校などの公共公益的施設であっても、開発許可が当然に不要になるわけではない。市街化区域内では、1,000㎡以上の開発行為について都道府県知事の許可が必要であるため、病院を建築するための1,000㎡の開発行為は許可を受ける必要がある。そのため正解は①とされている。

2 誤り。
法29条の許可が必要となるのは、一定規模以上の開発行為である。したがって、開発行為を伴わない単なる建築物の建築については、床面積が1,000㎡以上であっても、法29条の開発許可は不要である。

3 誤り。
市街化調整区域内であっても、都市計画事業の施行として行う開発行為は、法29条の許可が不要な開発行為にあたる。したがって、「許可を得る必要がある」とする③は誤りである。

4 誤り。
開発登録簿に一定事項を登録するのは、法29条の許可を受けた者自身ではなく、都道府県知事である。したがって、「許可を受けた者が登録しなければならない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。
そして、その区域内では、災害防止上必要な建築制限として、住居の用に供する建築物の建築を禁止することができる。

2 正しい。
劇場、店舗、共同住宅、病院などのように多数の人が利用する建築物では、避難の安全確保のため、一定の場合に2以上の直通階段が必要になる。
床面積の合計が1,500㎡を超える物品販売業の店舗の売場を避難階以外の階に設ける場合は、その階から避難階又は地上に通ずる2以上の直通階段を設けなければならない。

3 誤り。
建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合には、その全部について防火地域内の建築物に関する規定が適用される。
したがって、「準防火地域内の建築物に関する規定を適用する」とする③は誤りである。

4 正しい。
石綿等をあらかじめ添加した建築材料は、石綿等を飛散又は発散させるおそれがないものとして国土交通大臣が定めたもの又は認定したものを除き、使用してはならない。

解説

1 誤り。
造成宅地防災区域は、過去に造成された一団の宅地について災害防止措置を求める制度であるが、宅地造成等工事規制区域内では同等の規制があるため、二重規制を避ける趣旨から重ねて指定することはできない。したがって、「宅地造成等工事規制区域内で指定できる」とする①は誤りである。

2 正しい。
都道府県知事は、その地方の気候、風土又は地勢の特殊性により、法律の基準だけでは災害防止の目的を達し難いと認めるときは、規則で工事の技術的基準を強化し、又は必要な基準を付加することができる。緩和はできない。

3 正しい。
都道府県知事は、宅地造成等工事規制区域内の土地について、宅地造成等に伴う災害防止のため必要があると認める場合、その土地の所有者等に対して、擁壁等の設置等の措置を勧告することができる。

4 正しい。
宅地造成等工事規制区域内の公共施設用地を除く土地で、雨水その他の地表水又は地下水を排除するための排水施設の除却工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要である。

解説

1 正しい。
建物が取壊し、倒壊、焼失などにより滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請しなければならない。

2 誤り。
登記簿の附属書類である申請書は、誰でも自由に閲覧できるわけではない。
図面以外の附属書類については、正当な理由があると認められる部分に限り閲覧を請求することができる。したがって、「理由の有無にかかわらず閲覧できる」とする②は誤りである。

3 正しい。
共有物分割禁止の定めに係る権利の変更登記は、共有者全員に関係するため、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同して申請しなければならない。

4 正しい。
区分建物では、登記手続を1回で済ませるため、表題部所有者本人だけでなく、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請することができる。