過去問を解く

具体例

Ａ、Ｂ、Ｃが、甲土地を「3 分の 1 ずつ」持っている。

(1) Ｄが勝手に登記した
無権利のＤが、甲土地を自分のもののように見せるために「虚偽の所有権移転登記」を入れた。
これは共有物を守るための「保存行為」なので、Ａは一人でも「抹消してくれ」と請求できる。

(2) Ａが持分を放棄した
Ａが「自分の持分はもう要らない」と放棄したとする。
この持分が「国」に行くイメージを持ちがちだが、共有では違う。
残っている共有者であるＢとＣが、その分を引き取る形になり、ＢとＣの持分が増える。

(3) Ａが亡くなり、ＥとＦが相続した
Ａが死亡すると、Ａの持分はＥとＦがいったん「共同で」持つ形になる（遺産分割前）。
ＢとＣから見れば、共有者がＡからＥＦに入れ替わっただけ。
だから、遺産分割が終わっていなくても、ＢＣは共有を解消するために「共有物分割の訴え」を起こせる。

(4) Ａが無断で土地を使っている
ＡがＢＣに無断で占有していても、共有者は持分に応じて土地を使える立場がある。
だからＢは、いきなり「明け渡せ」と当然には言えない（別途、独占的占有など特別な事情が必要）。

具体例

（アのイメージ）
広告に「売主なのか、媒介なのか、代理なのか」を書いていないと、見る人はその業者がどんな立場で関わっているのか分からない。
これはルール違反だが、すぐ刑罰になるタイプではなく、まず監督処分の対象になる。
一方で、「実際よりずっと広い」「実際より大きい」など、規模を著しく事実と違って見せる広告は、消費者を強くだます行為なので、監督処分だけでなく罰則の対象にもなる。
つまり、同じ広告違反でも重さが違う。

（イのイメージ）
まだ建築確認も取っていない段階で、「この土地にこういう建物が建ちます」と広告を出してしまうと、そもそも建てられるかどうかも確定していないものを売ることになる。
だから法律は、工事完了前の物件について、必要な許可や確認を受ける前は、契約どころか広告もさせない。
「広告だけなら先にできる」と思わせるのがひっかけ。

（ウのイメージ）
造成前の宅地を、まだ自分が持っていない状態で売るのは、普通なら厳しい制限がかかる。
ただし、相手がプロである宅地建物取引業者なら、一般消費者保護のための8種制限は外れる。
そのため、「買主が業者でも保全措置や取得契約が必要」と考えると間違える。

（エのイメージ）
専属専任媒介契約は、依頼を受けた業者がかなり強く囲い込む形の契約なので、その代わりに指定流通機構への登録を早くしなければならない。
だから「5日以内、しかも休業日は除く」という短い期間での登録義務がある。

具体例

1のイメージ。
クーリング・オフの説明書面は、業者が誰なのか、どの免許で営業しているのかが分かるように作る必要がある。
でも、35条書面のように宅建士の記名まで要求されるわけではない。

2のイメージ。
買主が「自分の会社で話したいです」と頼んで、その勤務先の事務所で申込みも契約もしたなら、そこは法律上クーリング・オフの適用除外場所になる。
落ち着いて判断できる場所と考えられているからである。

3のイメージ。
喫茶店は気軽に話せる場所ではあるが、法律上の適用除外場所には入っていない。
買主が自分から希望しても、喫茶店で契約したならクーリング・オフはできる。

4のイメージ。
銀行なら公的で安心な感じがするので、つい適用除外と思いがちだが、そうではない。
銀行は、宅建業者の事務所等にも、買主の自宅や勤務先にも当たらない。
そのため、銀行で契約した場合はクーリング・オフできる。
ここが典型的なひっかけである。

具体例

1のイメージ。
まだ都市計画区域に入っていない場所でも、たとえば広域的に必要な道路や公園などを整備する必要があるときは、まったく何も都市計画を決められないわけではない。
特に必要があるなら、都市施設について都市計画を定めることができる。

2のイメージ。
準都市計画区域は、将来の無秩序な発展を防ぐために最低限のコントロールをする区域である。
そのため用途地域は定められても、本格的な市街地開発事業まで予定する仕組みにはなっていない。

3のイメージ。
準住居地域は、幹線道路沿いなどで、ある程度の店舗や業務施設の利便も必要だけれど、同時に住む環境も守りたい場所に使う地域である。
「道路沿いの利便」と「住環境保護」の両方を意識した地域と覚えるとよい。

4のイメージ。
地区計画は、街区ごとにきめ細かくまちづくりをするための仕組みで、用途地域がある場所だけに限定されるわけではない。
また、まずは地区計画の方針だけを定めて、必要に応じて詳細な地区整備計画を置くこともある。
そのため、「用途地域がある場所だけ」「地区整備計画は必須」と両方とも言い切る④は誤りになる。

具体例

長く家を空けていて帰ってこない人がいると、その人の家や土地をどう管理するかが問題になる。
そこで家庭裁判所は、必要があれば財産を守るための管理人を選んだり、管理のルールを決めたりできる。

この制度は失踪宣告とは別なので、「7年間行方不明でないと何もできない」というわけではない。
もっと早い段階でも、財産を放置すると困る事情があれば動ける。

不在者財産管理人は、家が壊れそうなら修理するなど、財産を維持するための保存行為ができる。
さらに、どうしても必要なら、家庭裁判所の許可を取って不在者の家を売ることもできる。

一方で、裁判で不在者に不利な判決が出たときに控訴することは、財産を守るための行為なので、これも保存行為として許可なしでできる。

具体例

（選択肢4のイメージ）
会社ぐるみで無許可の農地転用をした場面を考える。
社長が会社の仕事として勝手に農地を宅地に変えてしまったとき、悪いのは社長個人だけではなく、会社も利益を受けている可能性が高い。
そのため法律は、社長本人だけを軽く罰して終わりにはせず、法人そのものにも重い罰金を科す。
ここで金額が小さく書かれていると要注意で、「個人は300万円以下の罰金があり得るが、法人はもっと重く、1億円以下の罰金」という差を押さえておく必要がある。

具体例

1のイメージ。
家の裏が急な斜面だと、大雨や地震で土が崩れてくる危険がある。
そのため、斜面を保護したり、擁壁を設けたりして安全対策を取る必要がある。

2のイメージ。
擁壁の裏に水がたまると、見えないところで強い圧力がかかる。
高さが低い擁壁でも、その水圧に地震の揺れが加わると崩れることがある。
だから「2ｍ以下なら水抜き孔がなくても大丈夫」とは言えない。

3のイメージ。
重力式擁壁は、鉄筋で支えるというより、擁壁そのものの重さで土の力を受け止めるタイプである。
「重力式」という名前どおり、自重がポイントになる。

4のイメージ。
昔工場があった土地や埋立地では、目に見えなくても有害物質が土の中に残っていることがある。
そのため、土地利用の前に調査が必要になることがある。

具体例

1のイメージ。
保証協会に入ると、営業保証金を供託する代わりに、まず協会へ分担金を払う。
このお金を先に納めておかないと、社員としてのスタートが切れない。

2のイメージ。
協会社員と取引した相手が弁済を受けられる上限は、「その業者が協会に入っていなかったら本来いくら営業保証金を供託していたか」で決まる。
協会へ実際に払った分担金の額が上限ではない。

3のイメージ。
協会をやめた業者が、すぐに分担金を返してもらえるわけではない。
まずは「この業者との取引で被害を受けた人はいませんか」と公告して、名乗り出る機会を与える必要がある。
それが終わってから返還になる。

4のイメージ。
営業保証金を供託している業者が支店を1つ閉めて保証金を減らしたいときでも、いきなり取り戻すことはできない。
取引相手を保護するため、原則として公告をして、請求権者がいないかを確認する必要がある。
ここを、保証協会のケースと混同するとひっかかる。

具体例

1のイメージ。
まだ完成していない建物は、住所や構造が完成物件のように明確でないことがある。
そのため、パンフレットや図面など、35条説明で使った図書を渡して建物を特定できるようにする方法が認められている。

2のイメージ。
賃貸借契約では、家賃がいくらで、いつ、どうやって払うのかは基本中の基本である。
「お互い分かっているから書かなくていい」は通用しない。

3のイメージ。
引渡し時期は、物件をいつ受け取れるかに直結する大事な情報である。
相手が業者同士でも、37条書面にきちんと書かなければならない。

4のイメージ。
37条書面は、「欲しいなら渡す」ものではなく、契約当事者全員に交付が必要な書面である。
承諾があっても省略できない。

具体例

1のイメージ。
国土法の事後届出は、土地の場所によって面積基準が違う。
市街化区域以外の都市計画区域なら基準は5,000㎡以上なので、4,000㎡ではまだ届出ラインに届かない。

2のイメージ。
お金のやり取りがない交換契約でも、土地を取得すること自体に変わりはない。
だから「売買じゃないから届出不要」とはならない。
しかも今回は、Ｃが取得する土地もＤが取得する土地もそれぞれ面積基準を超えているので、両方とも届出が必要になる。

3のイメージ。
届出をしないまま契約した場合、「まず勧告だけで終わる」というわけではない。
国土法では、無届での契約はそのまま罰則の対象にもなりうる。
ここはかなり強いルールである。

4のイメージ。
監視区域は、地価の急激な上昇などを防ぐため、普通より厳しく事前チェックをかける区域である。
そのため、契約してから届けるのではなく、契約前に届け出る。
しかも、届け出たら6週間は契約できないので、逆算すると少なくとも6週間前までに届出が必要になる。