過去問を解く

具体例

1のイメージ。
Ｃが「もう自分がこの建物の持ち主だよ」とウソを言い、Ｂがそれを信じて鍵を渡してしまったとしても、Ｂ自身が自分の意思で建物を渡している。
だまされてはいるが、力ずくで奪われたわけではないので、占有回収の訴えは使えない。

2のイメージ。
Ｂが借主としてその建物に住んでいて、「大家さんは入らないでください」と入口を閉めても、それだけでＡの占有が奪われたことにはならない。
もともとＢが直接占有し、Ａはその背後で間接占有している関係だからである。

3のイメージ。
Ｂが亡くなった瞬間、その建物の占有は相続人Ｄに当然に引き継がれる。
Ｄが「相続が始まった」と知った時からではなく、死亡の時点で承継される。

4のイメージ。
賃貸借は、契約した本人が亡くなったら自動で消える性質の契約ではない。
貸主側も借主側も、通常はその立場が相続人にそのまま引き継がれる。
だから、双方死亡でも当然終了にはならない。

具体例

1のイメージ。
ネットに出した物件がもう売れているのに、そのまま載せ続けると、「まだ買える良い物件がある」と客を呼び込む形になってしまう。
これは典型的なおとり広告である。

2のイメージ。
自分が大家として貸すなら、業者が代理や媒介をしているわけではない。
そのため、法34条の「取引態様の別」を広告に出す義務はかからない。

3のイメージ。
未完成物件でも、必要な許可が下りていれば広告はできる。
でも、「広告してよい」ことと、「取引態様を書かなくてよい」ことは別である。
取引態様の明示は常に必要なので、ここを省略できるとした③が誤りになる。

4のイメージ。
分譲地を何回かに分けて広告するとき、「前回の広告で書いたから今回は省略」は通用しない。
見る人はその広告だけを見るかもしれないので、毎回きちんと取引態様を明示しなければならない。

具体例

（選択肢1のイメージ）
Ａが宅建業の免許だけ取って、1年間まったく営業を始めなかったとする。
免許は「いつかやるかもしれないから、とりあえず持っておく」ためのものではない。
実際に宅建業を営む意思と能力がある人に与えられるものなので、免許を取ったのに1年たっても始めないなら、免許権者は「もう営業する意思がない」と見て、免許を取り消さなければならない。
ここは「取り消すことができる」ではなく、「取り消さなければならない」という必要的取消しなのがポイント。

具体例

（選択肢1のイメージ）
土地を買って登記するときに、「この土地は雑種地だから軽減措置は使えないのでは」と不安になる場面を考える。
たとえば、駐車場や資材置場として使っていた土地を買った場合、「住宅用地じゃないし、雑種地だし、特例は無理かも」と思いやすい。
でも、この税率軽減措置は「土地」の所有権移転登記について広くかかるもので、地目が宅地か雑種地かで区別していない。
さらに、価格がいくらか、面積がどれくらいか、買う人が個人か法人かでも切られていない。
だから、「雑種地でも適用される」という選択肢1が正しい。

具体例

（アのイメージ）
Ａ社、Ｂ社、Ｃ社の3社が一緒にマンションを売っているのに、買主に対しては「Ａ社だけが説明します」としてしまう場面である。
買主から見ると、実際の売主は3社なのに、1社だけが説明書に名前を書いて説明すると、「残りの売主はどういう立場なのか」「責任はどうなるのか」があいまいになる。
共同で売っている以上、重要事項説明も共同売主全体として適法に行う必要がある。
だから、Ａ社だけで済ませるのは違反になる。

（イのイメージ）
クーリング・オフは、業者の事務所以外の場所で、買主が冷静に判断しにくい状況で申込みをしたときに保護する制度である。
今回はＡ社の事務所で買受けの申込みをしている。
事務所なら、法律上はクーリング・オフの対象外なので、クーリング・オフについて告げる書面を渡さなくても違反にはならない。

（ウのイメージ）
新築マンションでは、共用部分の使い方や管理方法について「管理規約」が作られる。
契約時点でまだ正式決定していなくても、「規約案」があるなら、それは買主にとって大事な判断材料になる。
たとえば、ペット可か、駐車場の使い方はどうか、管理費の考え方はどうかなど、住み始めてからのルールに直結する。
だから、「まだ案だから後で渡します」は許されず、案があるならその内容を重説に書いて説明しなければならない。

（エのイメージ）
5,000万円の部屋を工事完了前に売るとき、買主から 500万円の手付金を受け取ることにした。
工事完了前の新築物件では、買主保護のため、一定額を超える手付金等を受け取る前に保全措置を取らなければならない。
今回の基準は「5％以下かつ1,000万円以下なら不要」だが、5,000万円の 5％ は 250万円なので、500万円は基準を超えている。
つまり保全措置が必要である。
さらに、買主は「この手付金がどう守られるか」も知る必要があるので、その保全措置の概要を重要事項説明書に書かなければならない。
だから、要否判断を誤り、しかも記載も省略したこのケースは二重に違反になる。

具体例

相続人が複数いるとき、遺産分割が終わる前の賃貸不動産は、相続人全員で共有している状態になる。
このとき発生する家賃は、不動産そのものと一体であとからまとめて分けるのではなく、その時点ごとに各相続人が相続分に応じて受け取るお金として扱われる。

たとえば、相続人がAとBで、あとから遺産分割で賃貸マンションをAが単独取得したとしても、分割前に発生していた家賃まで全部Aのものになるわけではない。
その家賃は、発生した時点でAとBがそれぞれの相続分に応じて取得している。

一方で、遺産分割が終わった後に発生する家賃は、その不動産を取得した相続人が受け取ることになる。
ここで、「分割前の賃料」と「分割後の賃料」を分けて考えるのが大事である。

具体例

（選択肢4のイメージ）
区画整理が進むと、最後に「換地処分の公告」がされて、どの土地がどの換地に対応するかが確定する。
公告が出ると、施行者はその内容に従って、土地や建物の名義や地番などの「変動登記」をまとめて申請し、登記が完了するまで一定の期間がかかる。
この期間中に、第三者への売買登記など別の登記がどんどん入ってしまうと、誰がどの土地の権利者なのかが極めて複雑になってしまう。
だから、登記の制限は「換地処分の公告日」から登記完了までにかかる。
「仮換地の指定日」から制限が始まるわけではないので、選択肢4の書き方が誤りになる。

具体例

Ａの家に部屋を増築したが、その増築部分が元の建物にくっついて一体になっているなら、その部分は法律上、建物全体の一部として扱われる。
この場合、増築した人がＢでも、所有権は建物所有者であるＡに帰属する。

また、増築部分に不具合があったときは、Ａはいつまでも請求できるわけではない。
ただし、基準は「工事が終わった日」ではなく、「不具合を知った日」である。
ここを完成日基準だと勘違いしやすい。

さらに、Ｂが不具合を知っていて黙っていたなら、Ａは1年以内通知のルールに縛られず、消滅時効まで責任追及ができる。
逆に、不具合の原因がＡの出した材料そのものにあり、Ｂもそれに気づいていなかったなら、Ｂに責任を追及することはできない。

具体例

たとえば中古住宅を買ったあと、見えない部分に不具合が見つかったとする。
しかも、その不具合は売主が悪かったわけでも、買主が悪かったわけでもなく、誰のせいともいえない事情で起きていた。

このとき買主は、
「直してください」という追完請求、
「その分値段を下げてください」という代金減額請求、
そして要件を満たせば解除もできる。

でも、損害賠償は別である。
損害賠償は「相手に責任があるから、その損害を埋めてもらう」という性質なので、売主に責められる事情がないなら請求できない。

つまり、
・直してもらう
・値段を下げてもらう
・契約をやめる
はできる可能性があるが、
・お金で損害を賠償してもらう
だけはできない、という整理になる。

具体例

（選択肢3のイメージ）
新しくできる駅の近くの物件を売るとき、今はまだ駅が完成していなくても、「将来ここに駅ができる」と分かっていれば、買う人にとって大きな判断材料になる。
ただし、業者が勝手に「そのうち駅ができるらしい」と書いてよいわけではない。
本当に表示できるのは、鉄道会社やバス会社など、その路線の運行主体が正式に公表している場合だけである。
そして、誤解を防ぐために、「いつできる予定なのか」も一緒に明示しなければならない。
つまり、「まだ使えない施設でも、正式発表があり、予定時期も示すなら広告に出せる」というのがポイントになる。