過去問を解く

解説

1 正しい。
土地の所有者は、境界標の調査や境界に関する測量などのために必要な範囲で隣地を使用することができる。
ただし、住家に立ち入る場合には、その家の居住者の承諾が必要である。

2 誤り。
隣地の竹木の枝が境界線を越える場合、まずは竹木の所有者に切除を求めるのが原則である。
しかし、催告しても相当の期間内に切除しないとき、所有者が分からないとき、急迫の事情があるときは、自ら枝を切り取ることができる。

3 誤り。
境界線上の共有の障壁については、各相隣者は単独でその高さを増すことができる。
この場合、他方の承諾は不要である。
なお、低くする場合には当事者全員の同意が必要になる。

4 誤り。
囲繞地通行権があっても、囲まれた土地の所有者は自由に通行場所を選べるわけではない。
公道に出るために必要で、かつ、囲んでいる土地にとって最も損害の少ない場所を選んで通行しなければならない。

解説

1 誤り。
免許の更新申請がされている場合、従前の免許は、有効期間満了後であっても、その申請について処分がされるまではなお効力を有する。
したがって、「有効期間の満了後その効力を失う」とする①は誤りである。

2 誤り。
宅地建物取引業者が他人に自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませることは、名義貸しとして禁止されている。
書面で指示していたとしても適法にはならない。

3 誤り。
甲県知事免許の業者でも、乙県所在の宅地の売買の媒介自体は行うことができる。
免許換えや国土交通大臣免許が必要になるのは、2以上の都道府県に事務所を設置する場合であって、取引対象物件が他県にあるだけでは足りない。

4 正しい。
免許権者は、免許又はその更新に条件を付すことができる。
そして、その条件に違反したときは、免許取消しの対象となる。
したがって④が正しい。

解説

ア 誤り。
店舗用建物の貸借で権利金の授受がある場合、報酬額は「借賃1か月分」と「権利金を売買代金とみなして計算した額」を比較して高い方で判定する。
本肢では、権利金 1,400 万円を基準にすると、依頼者1人につき 52万8,000円を受領しても違反ではない。
したがって、「双方からそれぞれ 52万8,000円を受領したことは違反する」とするアは誤りである。

イ 誤り。
本肢の物件は「長期の空家等」に当たり、依頼者から事前承諾を得れば、合計で借賃の 2.2 か月分まで受け取れる特例がある。
ただし、借主から受領する報酬は通常の上限額以内でなければならない。
本肢では借賃が 5万円なので、Ｂが借主から受け取れる上限は 5万5,000円である。
それなのにＢは借主から 7万円を受領しているため違反になる。
したがって、「違反しない」とするイは誤りである。

ウ 誤り。
本肢は価格上「低廉な空家等」に当たるが、報酬額について依頼者との合意がないので、通常の報酬計算になる。
税抜き建物価格は、（200万円－90万円）÷1.1＝100万円。
税抜き物件価格は、土地 90万円＋建物 100万円＝190万円。
報酬の上限額は、（190万円×5％）×1.1＝10万4,500円となる。
しかし、この 10万4,500円は「あくまで上限額」であり、売主や買主が「少なくとも」支払わなければならない金額ではない。
したがって、「少なくとも 10万4,500円を支払わなければならない」とするウは誤りである。

解説

1 誤り。
映画館は、準住居地域では客席部分が200㎡未満に限り建築することができる。客席部分300㎡の映画館は、第二種住居地域内でも準住居地域内でも建築することができない。したがって①は誤りである。

2 正しい。
特定用途誘導地区では、都市計画で建築物の高さの最高限度を定めることができるが、特定行政庁が用途上又は構造上やむを得ないと認めて許可したものについては、その最高限度を超えることができる。したがって②は正しい。

3 誤り。
天空率は、「斜線制限に適合する建築物の天空率以上」であるときに、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限が適用されない。問題文は「未満」としているため誤りである。

4 誤り。
防火地域内にある耐火建築物で、建蔽率が80％とされている区域内のものは、一定の場合、建蔽率制限が緩和され、許可を要しない。したがって「特定行政庁の許可を得る必要がある」とする④は誤りである。

解説

1 誤り。
本店移転により最寄りの供託所が変わった場合、金銭のみで営業保証金を供託しているときは、移転後の供託所に新たに供託するのではなく、従前の供託所に対して保管替えを請求する。新たに供託が必要になるのは、営業保証金の全部又は一部を有価証券で供託している場合である。

2 誤り。
営業保証金の還付対象となるのは、宅地建物取引業に関する取引によって生じた債権である。現地案内中の交通事故による損害賠償請求権は、宅建業者に対する債権ではあっても、宅地建物取引業に関する取引で生じたものとはいえず、還付対象債権にはならない。

3 誤り。
営業保証金は、金銭と有価証券を併用して供託することができるが、有価証券の評価額は、国債証券が額面の100％、地方債証券が90％、その他の債券が80％である。問題文は国債と地方債の割合が誤っている。

4 正しい。
営業保証金は、常に主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。したがって、別の都道府県に従たる事務所を新設した場合でも、その分を含めた営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に供託する。

解説

1 正しい。
宅地建物取引士の登録を受けている者は、住所に変更があれば変更登録を申請しなければならない。これは宅地建物取引士証の交付を受けているかどうかとは別の話である。氏名又は住所を変更したときは、変更登録申請が必要であり、取引士証の交付を受けている者はあわせて書換え交付申請も必要になる。

2 正しい。
宅地建物取引士は、信用又は品位を害するような行為をしてはならない。この「信用失墜行為」には、宅建士としての職務に直接関係する行為だけでなく、私的な行為や職務に必ずしも直接関係しない行為も含まれる。

3 正しい。
宅地建物取引士は、取引関係者から請求があれば取引士証を提示しなければならない。その際、個人情報保護の観点から、住所欄にシールを貼ったうえで提示しても差し支えないとされている。

4 誤り。
宅地建物取引士証の氏名は現姓で記載されるが、旧姓の使用を希望する者については、旧姓を併記することが認められている。したがって、「旧姓を併記することは認められていない」とする④は誤りである。

解説

1 正しい。
共用部分は原則として区分所有者全員の共有に属するが、「規約共用部分」など、規約で別段の定めをすることはできる。したがって、規約の定め方によっては「管理者」であっても共用部分に関して一定の帰属関係が生じ得るので、この肢は誤りとはいえない。

2 正しい。
共用部分の持分割合は、規約に別段の定めがなければ、原則として「専有部分の床面積の割合」による。

3 誤り。
集会の議事録は作成が必要だが、書面の場合に「議長及び出席区分所有者全員が署名」というルールではない。
出席者全員の署名を要求してしまうと運用が成り立たないため、法律上は「議長」と「出席区分所有者のうち一定数」の署名で足りる。
よって誤り。

4 正しい。
共同の利益に反する行為の停止等の請求は、「他の区分所有者の全員」又は「管理組合法人」ができる、という建付けである。
よって正しい。

解説

ア 誤り。
「心裡留保」の問題である。
心裡留保は原則として有効だが、相手方がその意思表示が真意でないことを「知り」、又は「知ることができた」場合は無効になる。
本文は「知らないことにつき過失があっても有効」としているが、過失があれば「知ることができた」に当たりうるため誤り。

イ 誤り。
「通謀虚偽表示」の問題である。
通謀虚偽表示は無効だが、善意の第三者には無効を対抗できない。
この第三者保護は「善意」で足り、「無過失」までは要求されない。
本文は「善意でも過失があれば無効を対抗できる」としているので誤り。

ウ 誤り。
「錯誤」の問題である。
重要な錯誤があるときの効果は「無効」ではなく「取消し」である。
また、錯誤取消しは、善意でかつ過失がない第三者には対抗できない。
本文は「無効」としているので誤り。

エ 正しい。
「詐欺」の問題である。
詐欺による意思表示は取り消すことができる。
ただし、詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗できない。
本文は正しい。

結論として、誤りは「ア」「イ」「ウ」の三つなので、正しい選択肢は「3」である。

解説

ア 禁止されている。
相手方が、契約を締結しない意思を表示し、さらに勧誘を受けたくない旨を明確に伝えたにもかかわらず、再び勧誘することは禁止されている。
本肢では、Ｂが「購入意思は一切ない。今後勧誘しないでほしい」と告げているのに、翌日に再度勧誘しているので禁止される。

イ 禁止されている。
契約締結を急がせるために、事実と異なることを告げる行為は禁止されている。
本肢では、他に買い手がいないのに、「他に買い手がいるので今日中しか契約できない」と告げている。
これは明らかな不実のことを告げて契約を誘引する行為なので禁止される。

ウ 禁止されている。
長時間にわたり勧誘し、相手を困惑させる行為は禁止されている。
本肢では、長時間の勧誘によって購入希望者を困惑させているため禁止される。

エ 禁止されている。
宅地建物取引業者は、契約締結を誘引するために、手付金について貸付けその他信用を供与することにより契約を誘引してはならない。
本肢では、「手付金は当社が貸し付けるので後から返してくれればよい」と言って契約締結を誘引している。
実際に契約に至ったかどうかは関係なく、このような誘引行為自体が禁止される。

解説

1 誤り。
記述は「個別的要因」の説明ではなく、「一般的要因」の説明である。
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因、つまり各物件ごとの特色のことである。
したがって誤り。

2 正しい。
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより試算価格を求める手法であり、賃貸不動産の価格を求める場合に特に有効である。
また、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用できる。
したがって正しい。

3 正しい。
原価法において再調達原価から控除する減価額を求める方法には、「耐用年数に基づく方法」と「観察減価法」の二つがあり、これらは併用する。
したがって正しい。

4 正しい。
対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、工事完了を前提として鑑定評価を行うことがある。
これは未竣工建物等鑑定評価の場面である。
したがって正しい。